不動産・住まいの事例紹介 | 船江 莉佳弁護士 ホクレア法律事務所

取扱事例1

• 住民・入居者・買主側

騒音を理由に賃貸借契約を解除・立退きを求められた事案

【相談前】
室内での声がうるさく迷惑行為だとして、マンションの賃貸借契約を解除され、マンションを明け渡すよう裁判を起こされてしまったとのご相談でした。

【相談後】
室内の音（声）が受忍限度を越えるものとはいえず契約解除は無効であると反論しました。
もっとも、賃借人と賃貸人の人間関係がかなり悪化しており、賃借人としてもこのままこの家に住み続けることは精神的に厳しいとの思いもあり、和解して、立退料をもらって引っ越しました。

【コメント】
生活音が騒音にあたるかは受忍限度を越えているか否かがポイントになります。
本件では、受忍限度に当たらないことを強く主張立証しました。
他方で、近隣とのトラブルは精神的に大きなストレスです。
トラブル後にいかに平穏に暮らせる環境を確保するかを念頭において、解決方針を考えるようにしています。

取扱事例2

• 借地権譲渡

借地権譲渡承諾料を転売も見据えて解決した事案

【相談前】
借地人様から、借地権の売却先が決まったので、地主に承諾料の交渉をしたいが、地主と連絡が取れず困っている、転売も見据えた交渉をしたい、とのご相談でした。

【相談後】
弁護士が代理人となって、地主に内容証明郵便を出し、借地権譲渡に伴う承諾料について交渉したい旨連絡しました。
そうしたところ、ようやく地主から連絡があり、承諾料の交渉を開始することができました。
譲渡承諾料の交渉が難航した場合には借地非訟の申立も視野にいれていましたが、転売も含めた一括解決の観点から粘り強く交渉して、転売時の条件も含めて合意できました。

【コメント】
事案に即して、できるだけ依頼者様の全体的な希望が叶うように交渉を進め、解決できるように心がけています。

取扱事例3

• 賃料回収

賃料滞納・相続によって借地の権利関係が複雑になってしまった事案（建物収去土地明渡）

【相談前】
数十年前に賃貸借契約を結んだ土地賃借人が、しばらく前から賃料不払いになっていました。
調査したところ、既に土地賃借人は亡くなっていて、相続人６人いることが分かりました。

【相談後】
相続人の方たちに内容証明郵便で賃貸借契約の解除と未払い賃料等の請求、建物を取り壊して土地を明け渡す（建物収去土地明渡）ように請求しましたが、反応がありませんでした。
そこで、裁判を提起したところ、相続人と連帯保証人が全員出頭しました。
そこで、未払い賃料と建物収去土地明渡費用を６人の相続人と連帯保証人で分割して支払う内容で早期に和解し回収することができました。

【コメント】
賃料が未払いの場合にはできるだけ早く催促することが大切です。
本件では、幸い回収することができましたが、賃借人に経済力がないと、未払い賃料を回収できないだけでなく、明渡しのための費用までオーナー様が負担せざるを得ないという場合もあります。

取扱事例4

• 管理会社・組合側

滞納された多額のマンション関連費用を回収した事案

【相談前】
マンション管理組合様が、多数の区分所有者が修繕積立金や管理費を長期間支払っておらず、大変困っているとのご相談でした。

【相談後】
修繕積立金等を滞納している方たちへまずは内容証明郵便を送り、支払いを促しました。
支払いに応じない方々には、支払督促や調停、裁判といった法的手段を順次取り、回収しました。
また、支払う気持ちがあるが経済的に一括払いが厳しいという方には、分割払いにしたり抵当権を設定するなどして、確実な回収をするようにしました。

【コメント】
管理組合様の債権回収をできるだけ早期に、かつ確実に回収できるように、区分所有者ごとに対応することが、解決のカギとなりました。

取扱事例5

• 不動産売買契約

相続物件の売却を弁護士がサポートした事案

【相談前】
相続した物件を売却したいが、これまで不動産の売却をしたことがなく不動産仲介業者とのやりとりが不安とのことでした。

【相談後】
弁護士が代理人として不動産仲介業者とのやりとりを担当すると共に、売買契約書などのチェックも行い、決済にも付き添いました。

【コメント】
不動産取引は概して高額なため不安にお感じになる方も多いものです。
弁護士が代理人となることで、売買交渉の窓口を弁護士にすることができるだけでなく、弁護士が聞きなれない法律用語もわかりやすくご説明し、売却に関するご不安を解決することができます。