神奈川県の住民・入居者・買主側の不動産問題に強い弁護士

【ご相談内容】【相談内容】 依頼者が事業を行っている賃借物件に、賃貸人の債権者（根抵当権者）が競売手続を申立て、差押が入ってしまいました。このままだと、落札者から明渡を求められる可能性がありました。 【解決への流れ】 可能性は低かったのですが、抵当権者（銀行から債権を買い取った「サービサー」）との間で、抵当権の買取り交渉をしたところ、格安で買い取ることができ、依頼者が保有する関連別会社が抵当権を取得し、競売手続は取下げにより終了しました。そして、賃貸人賃借人間の家賃を関連別会社が差押えをすることによって、実質無償で賃借店舗を借り続けることができるようになりました。 【コメント】 とても稀なケースですが、額面金額の約１０分の１で債権及び抵当権を取得することができ、上記のように賃料を差し押さえることよって、満額の回収ができたケースでした。この抵当権の買取交渉をするにあたっては、建物登記簿を見ただけではわからない優先債権（抵当権よりも優先する権利）の存否を調査する必要があるので、注意が必要です。

【ご相談内容】【相談前】 相談者は、居住用の中古ペンションを購入するも、引渡後に建物の周辺付近に大量の羽蟻が発生していることがわかる。 調査したところ、建物の土台や柱、筋交い等の重要部分にシロアリによる著しい被害があることが判明し、土台と柱については強度不足のため倒壊の危険性が生じている状態であった。 売主や仲介業者に対応を求めたものの何らの対応もしなかったため、相談に来所。 【相談後】 売主に対して売買契約に基づく瑕疵担保責任を追及し、修補費用相当額等の損害賠償を求め交渉するも、売主は一切の責任を否定したため、訴訟を提起する。 訴訟では、シロアリ被害の瑕疵該当性、売主はシロアリ被害を知りながらそれを告げずに売買したこと、損害論を中心に主張をし、一級建築士や施工業者等の協力を得ながら立証を行う。結果、訴訟上の和解にて解決金300万円の支払を受ける内容で解決に至る。 【先生のコメント】 本件は、瑕疵該当性や損害論もさることながら、損害賠償の時効の問題もかかわってくる難事件でした。 契約上では瑕疵担保期間が民法上の期間より制限されていましたが、丹念に調査を進めたところ、売主はシロアリ被害を知りながらそれを告げずに売買した可能性が高かったため、時効の問題を解消するために、民法572条の主張を行いました。 裁判官立会の現地調査を経て、裁判官からは当方に有利な心証をもってもらうことができ、無事和解にて売主に請求金額の一部を支払ってもらう内容での和解が成立しました。

【ご相談内容】【相談前】 相談者は賃貸アパートに長年住み、大家さん夫婦とも良好な関係を築いてきましたが、ある日、大家さん夫婦を見かけなくなり、突然、大家さんの親族を名乗る人物が現れました。 その人物は、相談者が５年以上にわたり賃料を滞納していると主張し、数百万円もの賃料を請求してきました。 そのうち、大家さんの代理人を名乗る弁護士を通じて同じ請求が届いたことから、驚いて私の下に相談に来られました。 【相談後】 大家さん夫婦は、賃借人とのつながりを大事にし、賃料の授受を現金で行っていただけでなく、以前は領収書の発行もしていませんでした。 また、賃料を減額した後も、新たな契約書は取り交わしていませんでした。 このように、ある意味「なあなあ」で賃貸借関係が続いてきといえますが、賃料の支払請求に対しては、賃借人側が支払った事実を証明しなければなりません。 本件は、理論からいえば相談者が苦境に立たされる状況でした。 しかし、相手の請求内容は、数年前に大家さんが賃料を減額した事実を無視して金額を計算しており、親族を名乗る人物が大家さん本人の話をまったく聞かず、手許にある昔の契約書だけを材料に事を進めている事態が疑われました。 そこで、私は、相手の代理人に対し、賃料減額の経緯も詳しく説明した上、請求内容が大家さん本人の意向であるとは思えないこと、代理人の職務として「大家さん本人」の意向をきちんと聴取するべきであると回答しました。 その結果、相手方は請求の大部分を取り下げ、相談者は、この紛争が発生して以降実際に支払いを止めていた分だけを支払うことで解決に至りました。 【弁護士からのコメント】 やや特殊なケースでしたが、ただただ泣き寝入りせずに弁護士に相談した結果、不当な請求を排除し、無用な裁判も回避することにつながりました。