中央区の住民・入居者・買主側の不動産問題に強い弁護士

１　まず、借家人の保護の観点から制定された借地借家法という法律が存在し、大家（賃貸人）側が賃貸借契約の解約や更新拒絶をしようとしても、当然に認められるわけではなく、解約や更新拒絶に「正当の事由」が存在する必要があります。 　賃貸人側が退去を求める理由として、建物の老朽化が挙げられることがよくありますが、そのまま鵜呑みにせず、慎重に検討すべきでしょう。 　そして、この正当の事由が認められるか否かの判断要素の一つとして、いわるゆ立退料の申出•支払という財産上の給付が挙げられます。 　あなたとしては、正当事由がないこを前提に、移転の条件として、立退料の増額を交渉していくことが考えられます。 ２　立退料は一律に決まっておらず、ご事案によって変わって来ます。 　ただ、立退料の算定の際、考慮すべき事項としては、例えば、以下のようなものがあります。 •新店舗•事務所と現店舗•事務所の家賃の差額 •新店舗•事務所を借りる際の諸費用（礼金、仲介手数料など） •新店舗•事務所の内装費用 •引越費用 •新店舗•事務所の広告・宣伝費用 •移転に生じる減収の補償 等 　これらの事項を積み上げて計算して行くと、賃貸人側が提示して来た保証料(現行の家賃7ヶ月分)を優に上回る可能性もあります。 　そのため、これらの項目について、どのくらい費用がかかりそうか、見積りを集めたりしてみて、概算を立ててみてもよろしいかと存じます。 　正当事由の有無の判断や立退料の算定等、ご自身では難しく思われる場合には、借地借家法や立退問題等に精通した法律事務所•弁護士に直接相談•依頼なされてもよろしいケースかと存じます。 【参考】借地借家法 第２８条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件） 建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

ネクスパート法律事務所の弁護士の北條です。 結論から申し上げますと、慰謝料を請求できる可能性は高いと考えられます。 A社の施工ミスという原因がはっきりしておりその結果として床下が汚水浸しになっただけでなく、 1ヶ月以上も悪臭やコバエに悩まされ、自宅のトイレが使えない、ホテル避難を強いられるなど、平穏な日常生活が大きく害されています。 これは財産的な損害とは別に、精神的な苦痛を受けたといえ、慰謝料請求の根拠となります。 次に、慰謝料の金額についてですが、法律で「いくら」と決まっているわけではなく、個別の事情によって判断されます。 裁判になった場合に考慮される主な要素は以下の通りです。 1. 被害の期間と程度 悪臭や衛生状態の悪さがどれくらいの期間続いたか。コバエの発生状況など、生活環境の悪化の度合い。 2. 生活への支障の大きさ トイレが使用できなかった日数、ホテル避難の回数や期間、日常生活で受けた具体的な不便さ。 3. 家族への影響 ご家族が受けた精神的なストレスの度合い。 4. 業者側の対応 原因判明後の対応の誠実さや迅速さ。清掃などの原状回復が遅れている点は、業者側の不誠実な対応と見なされる可能性があります。 これらの事情を総合的に考慮し、金額が算定されます。 過去の似たような事例から考えると、このようなケースで認められる慰謝料の額は、一般的に10万円から50万円程度の範囲になることが多いですが、あくまで目安です。 今後の対応としては、まずA社に対し、現在提示されている実費の補償とは別に、慰謝料の支払いを求める交渉を行うのが第一歩となります。 その際、これまでの被害の状況（いつから悪臭がしたか、写真、家族の体調の変化など）を記録したメモなどを用意しておくと、交渉を有利に進めやすくなります。 もしA社が話し合いに応じない場合や、提示された金額に納得できない場合は、弁護士に相談し、交渉を依頼することもご検討ください。

弁護士も、訴訟提起の目的などがないと住民票を取得することはできません。単なる所在調査はできないことになっています。 なお、仮に大家さんの所在が掴めたとしても、介護施設に入っているということですと、大家さんに意思能力（契約の内容を理解して判断する能力）がないことが心配されます。 こうなると、大家さんと契約を結び直すことはできません。大家さんの子どもとの間で他人物賃貸借契約を締結することは一応考えられますが、子どもが応じてくれるかどうかはわかりません。 また、大家さんに意思能力があったとしても、賃貸借契約の結び直しに応じれくれる保証はありません。 今まで口頭でも賃貸借契約があり、それに従って賃料を支払ってきたのであれば、今まで通り賃料を支払うか供託し、その証拠を残しておくことで、 賃貸借契約があったということ自体は立証が十分に可能だと思います。