東京都のオーナー・売主側の不動産問題に強い弁護士

【ご相談内容】＜相談前＞ 相談者様は、単身で住むことを前提に相手方男性にアパートの一室を賃貸したものの、入居後すぐに、パートナーの女性とその連れ子が一緒に居住していることが発覚しました。 また、賃料の未払いも発生したため、相談者様が居住人数や賃料未払いの件について相手方と話合いをすべく電話をしましたが、相手方は逆ギレをするような状態で話合いにならず、明渡しを求めるために弁護士への依頼に至りました。 ＜相談後＞ 弁護士から相手方に対して書面を送付し、居住人数に関する契約違反や賃料不払いを理由として賃貸物件の明渡しを求めたところ、相手方からは、経済的な理由で引っ越そうにも引っ越せないとの回答があり、最終的に、転居のための費用を一部相談者様が負担することを条件とする和解が成立し、交渉開始から１か月半後に相手方が退去しました。 ＜弁護士からのコメント＞ 入居者が賃料の不払いをはじめ様々な契約違反に及んだ場合、即座に明渡を求めたいと考える貸主は少なくありません。 しかし、明渡を求めるために裁判を起こすとなると相応の時間がかかる上、入居者との信頼関係が未だ破壊されるには至っていないとして請求が棄却されるリスクもあります。 また、明渡しを認める判決が確定した後も入居者がなかなか出て行かない場合には、強制執行の手続きを別途申し立てる必要が生じます。 したがって、本件のように、相手方に退去の意思があるものの、直ちに引っ越すには経済力が乏しいといった場合には、貸主側で引っ越しのための費用を負担するといった条件提示を行い、早期の明渡を目指すというのも一つの合理的な道といえます。 ただし、賃料の未払いが相当程度長期に及ぶとか、入居者による物件の使用態様に問題があり物件の損傷が激しい場合など、裁判の中で徹底的に責任追及することを検討すべきケースもあるので、まずは方針や戦略について弁護士に相談することが望ましいでしょう。

【ご相談内容】【相談前】 ご依頼者（土地所有者）は、農地を親から相続しました。 しかし、ご依頼者は農業をしているわけでありませんでしたので、その農地を売却しようとしました。 ところが、登記をみてみると約30年前の仮登記があり、売却が難しいと判明しました。 買主候補者の方から仮登記を外して欲しいと言われている状況でした。 【相談後】 相手方（仮登記の権利者）の所在を調査するも不明であったため、 公示送達という方法を用いて、訴訟を提起して、仮登記を抹消する旨の判決をもらいました。 その後、その判決によって仮登記の抹消も行いました。 【コメント】 数十年前（親や祖父母の代）のことであれば、なぜ仮登記が設定されているのかすらも分からないこともあります。 また、相手方が所在不明であったり、法人登記が閉鎖されているということも珍しくありません。 とはいえ、そのままにしていても不動産が荒廃しますし、固定資産税もかかるでしょう。 そこで、ケースバイケースですが、訴訟提起も視野に対応することが望ましいと思います。