東京都のオーナー・売主側の不動産問題に強い弁護士

【ご相談内容】【事案の概要】 Ｘさんは、Ｙ氏にマンションを賃貸してきましたが、1年前から賃料が滞るようになり、数か月前から支払が止まってしまいました。Ｘさんは、この際、賃貸借契約を解除することにし、Ｙ氏を建物から退去させ、滞納賃料を回収したいと当事務所を訪問されました。 【解決までの流れ】 当事務所は、直ちに、Ｙ氏に対して賃貸借契約解除を通知し、Ｙ氏との間で、建物明渡しと滞納賃料支払の条件交渉を開始しました。Ｙ氏は、明渡しそのものには同意しましたが、3か月の猶予と、滞納賃料の免除を求めました。これに対して、当事務所では、滞納額を4割カットする代わりに、猶予期間1か月で退去すること提案しました。交渉の末、Ｙ氏はこの提案を受け入れ、1か月後、自発的に建物を明け渡しました。 【コメント】 賃料滞納者に対する建物明渡しの実現は必ずしも容易ではありません。特に、賃借人がその建物に居住している場合はなおさら厄介です。交渉で自発的に立ち退かせる場合には、インセンティヴとして、退去と引換えに滞納賃料を減免することが少なくありません。本件では、Ｙ氏に対して4割カットを提案し、Ｙ氏の同意を得ることができました。

【ご相談内容】成年後見が開始している女性の賃貸している一軒家で長期間の賃料不払いが発生したため、成年後見人の依頼を受け建物明渡及び未払賃料の支払いを求めて提訴。これに先立ち、ブルーマップで居住者名の変遷があったため、占有移転禁止の仮処分を行った。訴訟では同居の親族を連帯保証人とした和解が成立。強制立ち退き寸前まで行ったものの、代理人である弊職の説得により物件の任意明渡しが完了した。

【ご相談内容】【相談前】 ご相談者様は、マンション投資を行っている不動産のオーナーさんした。賃料が2か月間にわたり支払われていない状況が続いており、自ら賃料を督促しても支払われないために、未払いの賃料回収及び明渡しを実現したいとのことでご相談にいらっしゃいました。 【相談後】 私が介入した後、交渉では明渡しは叶いませんでしたが、訴訟において明渡しが認められそうな情勢となったことから、相手方が和解に応じて一定の猶予期間を設ける代わりに任意の明け渡しに応じさせることが実現できました。また、未払いの賃料も大部分を回収することができました。 【先生のコメント】 交渉では明渡しをさせることはできませんでしたが、相手方が訴訟提起により判決が出て執行官による引き渡しとなった場合の損害と天秤にかけてくれたことにより、明渡しに応じさせることが実現できた事案だと思います。

【ご相談内容】【相談前】 ご自身の事業用物件が再開発の対象になったことから、開発後の新ビルにおける権利変換後の店舗の位置や面積の交渉（増床）についてご相談をいただきました。 また、当時提示されていた仮店舗への移転に伴って生じる営業損害等の各損害について、大幅に不足していることもお悩みでした。 【相談後】 再開発組合と友好的な関係を築きながら、主張すべき点は譲らず、合理的な説明をもって依頼者の希望する方向に交渉を進め、最良の場所・広さを確保することができました。 通常損失補償について、意見書を複数作成し、当初認められなかった事項について補償が認められました。 【先生のコメント】 再開発事業は長期的な交渉に及び、総会の出席等参加しなければならない手続きも多いです。 再開発組合は、組合員である地権者全体の利益を代表する立場にもありますので、再開発終了後の事業継続における未来像を持ちつつ、バランスを持った交渉が必要です。 合理的な説明のつく主張はとことん説明を尽くし、不当な要求には応じず、他方で無用な組合との争いを生じさせない柔軟な交渉態度が肝要だと思います。

【ご相談内容】【相談前】 ・アパートの賃借人の一人が数ヶ月の家賃滞納をしており、さらに近隣住民とのトラブルも絶えない状態でした。オーナー様ご自身で電話や手紙で注意をしても、何かと理由をつけて一切話を聞いてくれません。「家賃をきちんと支払い、近隣に迷惑をかけないなら住み続けても良いが、現状のようにまともに話ができない状態なら出て行ってほしい」とお悩みになり、ご相談にいらっしゃいました。 【相談後】 ・即座の内容証明郵便の発送
すでに数ヶ月の家賃滞納があったため、代理人として直ちに内容証明郵便にて通知を出しました。 弁護士名での通知により、相手方に事態の深刻さを認識させました。
 ・ご意向を踏まえた交渉
状況としては、すぐに訴訟を提起して建物の明け渡し（退去）を求めていくことも十分に可能な事案でした。 しかし、オーナー様と慎重に協議を重ねた結果、高額な費用や時間がかかる訴訟・強制執行は避け、まずは手紙や電話による「交渉」で解決を目指す方針となりました。
 ・合意書の締結
粘り強く交渉した結果、相手方の態度も軟化しました。 最終的には「滞納家賃の一部を即時支払い、残額は連帯保証人をつけたうえで分割払いとする」「今後は一切の迷惑行為を行わない」といった厳しい条件を具体的に定めた合意書を取り交わし、退去には至らずとも、オーナー様のご希望通りに問題を根本から解決することができました。 【先生のコメント】 ・賃貸借契約を解除するためのハードル
賃貸借契約を解除し退去を求めるには、単に「家賃の滞納がある」「契約違反行為がある」という事実だけでは足りず、法的に「当事者間の信頼関係が破壊された」と認められる必要があります。この判断には専門的な知識が必要になってきます。
 ・訴訟や強制執行の「費用リスク」を回避
 今回のケースでは、信頼関係が破壊されたと主張し、訴訟や強制執行（強制退去）へ進めることも十分に可能な事案でした。 しかし、強制執行まで行うとオーナー様に多大な費用負担が生じるリスクがあります。 
・柔軟な解決策でオーナー様の利益を最大化
 今回は、①滞納家賃の回収、②迷惑行為の防止、③将来の紛争予防というオーナー様の真の目的を、金銭的負担の少ない「交渉」という手段で達成できました。 「出て行ってもらうしかない」と思い詰める前に、まずは弁護士にご相談ください。状況とご意向に合わせた最適な解決プランをご提案いたします。