賃料滞納による即時解除についての相談（貸主側です）
賃料（１ヵ月）と光熱費４カ月分を滞納されてます。
賃料も今月末までに支払なければ２か月滞納となります。
一般的には３カ月以上滞納で強制退去させられるとなっているようですが
本契約では2か月滞納で即時解除できる旨記載しております。
２か月になった時点で強制退去させたいのですが可能でしょうか？
非常に困っております。
契約書に「賃料滞納２か月分以上で解除できる」との条項があっても、例えば２か月分滞納後、賃借人が滞納を解消してきた場合には、裁判所が解除を有効と認めない可能性がかなりあります。裁判所の相場的には賃料３か月分の滞納で解除を認める感じだろうと思います。
もっとも、催告した上でいったんご相談者様の方で解除通知と退去要求は出して、支払ってくるか退去に応じるか様子を見て、支払って来ないし退去もしないとなれば、その段階で弁護士に依頼することも考えられます。
弁護士の方で、３か月分滞納を待って、改めて予備的に催告と解除通知をしてから建物明渡請求訴訟を提起することも考えられると思います。
ちなみに、賃料と光熱費は月いくら位でしょうか？
これまでの賃借人の対応や建物の使用使用状況はどのようなものでしょうか。
場合によっては２ヶ月の滞納でも信頼関係破壊と評価される場合があります。
滞納直後に強制退去という意味でしたら不可能です。自力救済といって、自分で鍵を換えたりすると、こちらが罪に問われかねません。
強制的に退去させるには、裁判所に、契約解除の有効性（契約条項をそのまま適用するわけではない）を認めて退去を命じる判決をもらい、執行官に強制執行をしてもらう必要があります。
織り込んでおかなければならない賃貸経営上のリスクと言えるでしょう。
秋山 弁護士様＞
ご回答ありがとうございます。
賃料40数万円 光熱費は月により変動ありますが数万円単位になります。
土屋 弁護士様＞
すでに内容証明送ってますが期日までに支払なし。店舗として使用しております。
現在少額訴訟の訴状を裁判所に送っております。
匿名弁護士様＞
自分でカギを替えるとこちらが罪に問われるなんて、罪を犯しているのは相手方なのに理不尽な法律ですね。。
少額訴訟というのはあまり良い手ではありませんね。建物明渡は請求できませんので。
賃料も高額ですし、一度、面談の上で弁護士に正式に相談することをお勧め致します。