土地売買契約書記載内容の変更はできますか？ローン審査が間に合わず、期日延長したいです。
新築一軒家を建てるため、2021年3月末に不動産屋で土地の契約を結びました。
土地と建物を合わせた住宅ローンを組むために、建物の設計を進めていました。
しかし、地元工務店との設計見積もりとの流れがうまくいかず、契約した決済日(2021年5月31日)に間に合いません。
また、その工務店との相性が合わず、先日別の工務店へ設計依頼したところ設計に3ヶ月はかかると言われ、かなりローン審査と決済が先になりそうです。
不動産屋は高圧的な態度で、契約時も早急に決済を迫られていたので、違約金など迫られたりしないか心配です。
不動産屋とは、土地代900万円と現況ある別荘の解体処分費用含めた1200万円での売買を進めています。
土地売買契約書の重要事項説明書には、「土地価格総額900万円」は記載がありますが、処分費用代については、「買主様の諸経費については別紙、不動産売買計算書を参照」となっています。
その契約した土地は絶対に購入したいので、現状考えている策としては、
①決済日の延長を依頼する
②900万円の土地代のみを現金決済。解体処分は工務店へ依頼し、建物と解体処分費のみを住宅ローンに組み込む。
③土地代と諸経費を合わせた1200万円を現金で支払う。
②、③の案だと、手持ちの現金をほとんど支払うことになるので、できれば①の案でいきたいとは思っていますがどうなってしまうか不安です。
法的に、
●契約書記載の決済日にローン審査が間に合わず、延長を申し出ること
●ローンでの決済予定を現金決済へと変更すること
●土地、解体費用込みの契約を、土地のみの決済へ変更すること
が違約金等発生せず問題がないのか、教えていただきたいです。
売買契約書の内容や金融機関の融資条件等を含む具体的な事実関係が分からないと有益なアドバイスを提供することは難しいので、信頼できそうな弁護士を探して一度相談することをおすすめいたします。土地売買については金額も大きくトラブルになってからでは弁護士費用も多額になりますので、多少費用がかかっても現段階で相談しておいた方が合理的です。
ご相談内容拝見いたしました。設計会社の手際の問題もあり、なかなかお辛い状況ですね。
さて、本題ですが、売買契約書に決済日の変更や決済の条件に関する条項はありますか？
（一般的に不動産売買契約書にはローン条項と呼ばれるものがあり、ローンが不成立の場合には契約を解除できる旨の規定などがありますが、
決済日を延長できることまでは規定されていないようにも思われます。一度ご確認ください。）
特に条項がなければ、決済日の延長は売主さんが承諾するかしないかの判断になるため、売主さんから拒否されれば①の対応は難しいと考えられます。
この場合、現実的には、売主さんに拒否されないようにお願いベースで売主さんに事情を丁寧に説明していくことになると考えられます。
また、違約金については、違約金の支払に関する条項はありますか？手付を没収できたり、一定額を支払うなど、何らか条項がないかご確認いただくとよいと思います。
違約金に関する条項がない場合、違約金を請求することは基本的にできませんが、他方で、決済日に代金の支払いができないと売主さんから契約の解除や損害賠償を請求される可能性があります。
以上は一般論ですが、匿名A弁護士もおっしゃっているように、より具体的な見解や対応は契約書を持参したうえで弁護士に相談することがベターだと思います。
この場で継続的に契約書の内容をお伺いすることも可能ですが、これ以上具体的な情報を公開の場でやりとりすることは個人的にはあまりおすすめしません。
（そのため、上記の質問についてはこの場でご回答いただく必要はございません。）