東京都の不動産・住まいに強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 賃貸借契約の賃借人より、オーナーから管理会社を介して、賃貸借契約の更新拒絶通知が届いたとのことで、立退料の請求を含むオーナー・管理会社との交渉について受任いたしました。 【相談後】 賃貸借契約書を確認しつつ、賃借人である依頼者様から具体的に事情をお伺いし、裁判例上、貸主から賃貸借契約を更新拒絶するために必要な「正当の事由」（借地借家法第２８条）が存しないとの判断をいたしました。 そのため、交渉により、具体的な理由を付して立退料を求め、結果的に、依頼者様が納得できる金額での立退料を得ることにより、賃貸借契約の合意解約を締結しました。 【先生のコメント】 「正当の事由」の有無については、裁判例等を踏まえた詳細な検討が必要となります。 また、立退きに応じる意向である場合、立退料の請求金額については、賃貸人側が更新拒絶を撤回しない程度の金額を提示することが重要であり、慎重な判断が要求されると解します。

【ご相談内容】事業用の建物の1フロアを貸し出していたところ、賃借人が契約書記載の目的と違う用途で建物を使用していたことが発覚した。 その他の契約違反等も併せて主張し、交渉をしたものの決裂したため、訴訟を提起した。 何年も裁判が続いたものの、最終的には解決金を支払うことで賃借人が出て行くという内容で和解した。

【ご相談内容】【相談前】 依頼者は、所有する不動産を賃借人に賃貸していました。 ところが、賃借人はいつしか賃料を支払わなくなり、催促しても連絡がつかなくなってしまいました。 【相談後】 長期間の家賃滞納があったため、すぐに訴訟を提起し、賃料不払いを理由として賃貸借契約を解除するとともに建物明渡を求めました。 裁判は、当方の主張が全面的に認められ、勝訴判決が確定しました。 そのため、すみやかに建物明渡の強制執行の申立てをしました。 執行官とともに貸室を訪れたところ、賃借人はおらず、若干の残置物があるだけの状態でした。 強制執行手続きのなかで、残置物を適宜処理し、依頼者は貸室を取り戻すことができました。 【弁護士からのコメント】 家賃を滞納した賃借人が居座ってしまうと、賃貸人は、家賃収入も得られず、貸室を第三者に貸すこともできなくなってしまいます。 賃借人を速やかに退去させ、また賃貸に出せるようにするためには、速やかに訴訟を進める必要があります。 家賃滞納でお困りの賃貸人は、ぜひお早めに弁護士に相談することをお勧めします。

【ご相談内容】【相談前】 ご相談者様は、マンション投資を行っている不動産のオーナーさんした。賃料が2か月間にわたり支払われていない状況が続いており、自ら賃料を督促しても支払われないために、未払いの賃料回収及び明渡しを実現したいとのことでご相談にいらっしゃいました。 【相談後】 私が介入した後、交渉では明渡しは叶いませんでしたが、訴訟において明渡しが認められそうな情勢となったことから、相手方が和解に応じて一定の猶予期間を設ける代わりに任意の明け渡しに応じさせることが実現できました。また、未払いの賃料も大部分を回収することができました。 【先生のコメント】 交渉では明渡しをさせることはできませんでしたが、相手方が訴訟提起により判決が出て執行官による引き渡しとなった場合の損害と天秤にかけてくれたことにより、明渡しに応じさせることが実現できた事案だと思います。

【ご相談内容】数十年にわたり据置きになっていた地代について、借地権者と交渉の末、1年ごとに段階的に引上げ、最終的には、2年後に月約8万円引き上げることに成功しております。 地代の増額については、適正地代を算定し、適正地代を踏まえ、泥臭く借地権者との交渉を進めることが肝要です。 また、交渉が崩れてしまえば、地代増額調停を経て、最終的には裁判で勝訴判決を得る必要があり、増額までに相応の期間を要します。 地代増額にお悩みの方は、まずは当方までご相談ください。

【ご相談内容】【相談前】 ある日、自宅の庭に生えている木の枝を、隣人が勝手に切っているのを依頼者の妻が目撃しました。 どうやら、枝が塀を超えてしまっていたので隣人が都度切っていたようです。 隣人の言い分もわかりますが、勝手に切られるのは納得がいかなかったようです。 ただ、あまり隣人と揉めたくなかったので、どのように対処すべきか弁護士に相談しようと考え、相談にきました。 依頼者からは、以前別件（労働トラブル）で依頼を受けたこともあり、改めて本件について相談を受けました。 【相談後】 （依頼者本人談） 法律上では「（隣人は）飛び出した根を勝手に切ることは問題ないが、枝は勝手に切ってはならない」ルールがあることを教えてもらいました。 そこで、弁護士さんに依頼して隣人に注意してもらおうと思いました。 ところが、弁護士さんから、「隣人トラブルで弁護士が迂闊に入らない方が良いです、弁護士が入るとかえって隣人の感情を逆なですることになります。本件のケースでは、隣人の方は単に法律のルールを知らないだけで揉める意思はないとみえます。 むしろ、当事者同士で腹を割って話した方が良いと思いますよ」と助言をいただきました。隣人とちゃんと話した結果、隣人からは「悪気はなかった」と謝罪を受けました。 今後は、枝が飛び出した際は報告してくれることになりました。 法律トラブルは、場合によっては弁護士が介入しない方が解決しやすい場合もあることが分かりました。 適切なアドバイスをしていただきありがとうございます。 また、相談させていただきます。

【ご相談内容】【相談前】 息子が勝手に実印等を持ち出して、所有不動産に抵当権を設定した。 なんとか無効にできないか。 【相談後】 判決で抵当権の無効が確認され、登記を抹消することができました。 【先生のコメント】 最近は、本人確認が厳しくなり、このような事例は減りましたが、不動産を無断で処分されたような場合には無効を主張できます。 ただし、放置すると、別の問題が発生する可能性がありますので、速やかに対応することが大事です。

【ご相談内容】成年後見が開始している女性の賃貸している一軒家で長期間の賃料不払いが発生したため、成年後見人の依頼を受け建物明渡及び未払賃料の支払いを求めて提訴。これに先立ち、ブルーマップで居住者名の変遷があったため、占有移転禁止の仮処分を行った。訴訟では同居の親族を連帯保証人とした和解が成立。強制立ち退き寸前まで行ったものの、代理人である弊職の説得により物件の任意明渡しが完了した。

【ご相談内容】【相談前】 建物所有者であるAさんから、借家に関するトラブルの相談が寄せられました。 Aさんは、自身が所有する建物をBさんに賃貸しており、賃貸借契約書には「契約期間満了後は、貸主と借主が合意しない限り、契約は更新しない」という特約が記載されていました。 ところが、契約期間が終了したにもかかわらず、Bさんは退去する意思を示さず、さらに契約書には記載されていなかった「無断でのペット飼育」など、建物の使用に関する違反行為も確認されました。 Aさんは、これらの理由から、賃貸借契約を終了させ、建物の明渡しを求めることを決断しました。 しかし、Bさんが協力的ではなかったため、話し合いでの解決が困難であり、法的手続きを視野に入れる必要が生じました。 【相談後】 当事務所の弁護士がAさんの代理として対応に乗り出し、まずはBさんに対して正式な通知を行いました。 通知の内容は、賃貸借契約が既に終了していること、そして無断でペットを飼うなどの使用方法違反があったことを根拠に、建物の明渡しを求めるものでした。 しかし、Bさんはこれに応じず、依然として退去を拒否しました。 そのため、弁護士はAさんと協議の上、訴訟を提起する方針を決定しました。 訴訟では、賃貸借契約の終了が合法であることを立証し、また賃借人の契約違反行為をもとに、速やかな明渡しを求めました。 裁判では、賃貸借契約書に記載されている「期間満了後の契約終了特約」が法的に有効であることが確認されました。 さらに、賃借人のペット飼育などの契約違反行為も証拠として提出され、これが建物の使用に関する重大な違反であると裁判所に認められました。 その結果、裁判所は賃貸人Aさんの主張を全面的に認め、Bさんに対して建物の明渡しを認める方向で解決することができました。 【先生のコメント】 今回の事例では、契約書に記載された特約の重要性が大きなポイントとなりました。 賃貸借契約書を締結する際、特約条項を適切に設定し、万が一のトラブルに備えることが、貸主の権利を守るために非常に重要です。 また、使用方法の違反行為が確認された場合には、速やかに適切な対応を行うことが求められます。 今回のように、裁判で有利な結果を得るためには、法的な手続きの準備と証拠の収集が鍵となります。 このような問題を防ぐためには、契約時にしっかりとした書面を用意するだけでなく、契約期間中も賃借人の行動を定期的に確認し、問題が発生した場合には迅速に対処することが重要です。

【ご相談内容】建物オーナーの立場で、建物賃借人の債務不履行を理由に、明渡しを求める事案に関わりました。 事前の任意の交渉では頑なに明渡しに応じなかった賃借人でしたが、弁護士が介入し、裁判所の手続きを介したことで、最終的には明渡しに応じさせることができました。