和歌山県の不動産契約の解除・違約金請求に強い弁護士

弁護士の意見を聞いてそれを適切に主張に落とし込む作業を要しますが、そこはまさに弁護士の職務領域というところになろうかと思います。 なお、弁護士がこのように言っていた、と主張しても、それは根拠としては弱く、条文や判例、（経年劣化ということですから）ガイドラインに則って主張をした方がよい、と考えます。

契約書に書かれたとおりの方法で支払えば、問題ありません。 現金書留で送った場合、管理会社に郵便が届いたという証拠こそ残りますが、送った金額や名目については証拠に残りませんので、後から受け取っていないと言われる危険があります。 なお、管理会社の要求に応じなかったことで、敷金返還や原状回復費用の面で不当に報復される可能性もゼロではありませんので、退去するときのお部屋の状況を何枚も写真に撮っておくことを是非検討してください。

「2024年12月末に、建築会社から突然、建築工事を中断するメールが私をccに入った状態で設計会社に通知され」たとのことですが、このメールの内容は、建築会社が設計会社に対して建築費を支払うように求める内容ではなかったですか？ また、「確認書に署名して欲しいとまで言われ」たとありますが、これは建築会社が貴方に対して言ったとのことでよろしいでしょうか？ いずれにしても、本件請負契約書に加えて、上記のメール及び確認書を持参のうえお近くの弁護士にご相談に行かれることをお勧めします。 以上です。よろしくお願いします。

ご質問者様の賃貸借契約が普通借家契約か定期借家契約かによります。 定期借家契約の場合、更新しなければ期間満了により契約は終了しますので、賃料増額に応じることも検討した方が良いでしょう。 普通借家契約の場合、貸主からの提案に応じなければ、従前の契約内容のまま賃貸借契約が存続します。 普通借家契約において、貸主が解約申し出をした場合、正当事由が必要です。 お伺いした事情を前提とすると、貸主に正当事由はなさそうですので、解約申し出は有効とならないでしょう。 正確な見通しを知りたい場合には、弁護士に相談することをお勧めします。

出ていってほしいと交渉すること自体に違法性はないと思われますが、法的には追い出すことは困難な状況のため、妹様が拒否すればそれまでです。 鍵を変えて残置物を処分することには違法性がある場合がございます。 率直なところ、解決が容易な事案ではございません。

退去した賃借マンションについて、更新料を請求されておられる事案と理解しました。 退去して賃貸借契約が終了しているのならば、支払義務はありません。 退去の手続が取られているか、退去立会いがあったかなどは確認してください。 解約申し入れや退去の手続がされている場合は、もちろんその後の賃料や更新料の支払義務はありません。

1.法的な根拠 マンションの共用部分であるオートロックドアが故障し、防犯面で重大な支障が生じていたにもかかわらず管理会社が長期間放置した事案では、賃貸借契約上の修繕義務違反を根拠とした家賃減額請求が考えられます。民法では、賃貸人は目的物を契約の趣旨に従って使用収益させる義務を負っており、これに違反した場合は債務不履行責任（民法415条）を根拠として損害の賠償が請求できます。加えて、目的物の一部が使用できなくなった場合は、賃料の一部減額（611条2項）を主張できることがあります。 2．1日の故障につきいくらで請求するのが妥当か 賃料減額請求額を算定する場合、一般に「その不具合によってどの程度、居住目的物の使用が制限されたか」という程度に比例させるのが裁判実務の考え方です（参照：『日管協版「貸室・設備の不具合による賃料減額ガイドライン」』https://www.jpm.jp/topics/72785）。防犯設備が機能しないことは居住の安全性に直結するため重要ですが、部屋そのものが全く使えなくなったわけではないので、減額率としては一部にとどまります。たとえば全賃料等（59,000円＋8,000円＝67,000円）の日割り分に対して、10％程度を目安に減額の請求をする方法が検討されます。1日あたりで換算すると、67,000円÷30日≒2,233円が日割りの目安で、その10％程度（約220円）を請求する形です。 以上を踏まえ、まずは管理会社やオーナー宛に内容証明郵便等の形で、故障期間と被害の程度を明示し、修繕義務違反（債務不履行）に基づく損害賠償や賃料減額を主張する文書を送付し、誠実な協議を促すことが最初のステップとなるでしょう。

違約金特約の効力が問題となりますが、裁判例を検討すると、特約の効力が肯定されるケースが多いようです。 他方で、一部について効力が否定されるケースもあります。 東京地裁判決平成25年7月19日は、医療事業者への建物賃貸管理を行っていた原告が、被告Ｙ１を代理人とする被告医療法人との間で定期建物賃貸借契約を締結し、被告Ｙ１との間で同契約上の債務の連帯保証契約を締結したが、被告らの保証金不払により当該賃貸借契約を解除したと主張して、被告医療法人に対しては債務不履行に基づき、被告Ｙ１に対しては連帯保証契約又は無権代理人の責任に基づき、約定違約金等の支払を求めた事案において、表見代理の成立により被告医療法人に本件賃貸借契約の効果が帰属し、原告と被告Ｙ１の連帯保証契約も有効に成立するとした上で、本件違約金条項は暴利行為として全部無効と解することはできないが、３０ヶ月分の賃料相当額を超える違約金の請求は明らかに過大であり、当該部分は本件違約金条項の無効又は信義則違反に該当すると判断し、請求を一部認容しています。 今回賃借した戸建てと同程度の規模を有する店舗・事務所等の賃貸借において、賃貸人が建物賃貸借契約を解除した後に新たに賃料を得るまでに要する期間、すなわち、賃貸人が建物の占有を回復しつつ新たな賃借人を探して入居させる期間としては、１年は長期に過ぎる（要するに、新しい賃借人を探すのに１年もいらないはずであるということです。）、と主張して減額を交渉することは有用ではないか、と考えます。

ちびまる子さん 再質問に対する回答を以下に記します。 １の前半について 　「この業者に修繕をお願いしましたが返事が返ってこない」とのことについて、これを例えば書面等で証明できますか？ 　できるのであれば、即時契約解除でも構いません。 １の後半について 　相手方業者の債務不履行による解除の場合には、支払い済みの料金相当額の返金を求めることができます。 　ただし、その場合でも例えば、リフォームを依頼したのが、浴室とキッチンだが、浴室につては問題なく、仕上がっている、というような場合、浴室部分のリフォーム料金については支払わなければなりません。 ２の前半について 　リフォーム会社の人は、どの点で再度リフォーム（補修作業）が必要である、等の意見書を記載してくれていますか？ 　もしも、同リフォーム会社の人が、どの点で瑕疵（契約不適合箇所）がある、とうことまで意見書でまとめてくれるのであれば、よいのですが、通常は、単なる見積書を出すだけですので、私は、建築士さんにお願いしています。 ３について 　これについては、１についての回答をご覧ください。 ５について 　これについては、上記２についての回答をご覧ください。 　要は、当方がこの点が瑕疵（契約不適合）である、と裁判所に示し、納得してもらえるだけの写真等（場合によっては映像）を残すまではそのままで保存しておいた方が良いでしょう、と言うことです。で、私は、そのような状態となるのは、最低限、私の依頼した建築士さんが意見書を作成したときですよ、と依頼者様には申し上げています。（なお、本来は裁判所の現場検証までは現場保存が望ましいです。） 以上です。よろしくお願いします。

今回は賃貸人側が契約を遵守していないという事情があるようですのでそれを理由に解約すれば短期解約の違約金は支払わなくて良いかもしれませんが、契約書を確認してないので何とも言えません。いずれにせよ、退去を希望されるのであれば賃貸人（管理会社）と交渉しなければならない事案になると思います。礼金も同様です。