東京都の契約不適合責任（不動産）に強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 入居を楽しみにしていましたが、不動産業者に再三楽器演奏のことを伝え、物件の決め手にしていました。 しかし実際にはエアコン設置ができない部屋であることが判明し、決済前に解約したいがどうすればいいかわからないとの相談を頂戴しました。 【相談後】 契約不適合を理由に解除を主張しました。 実際には諸事情を考えると難しい主張でもありましたが、交渉をしていくうちに相手方の発言にもほころびがありました。 その点について、手付金相当の支払いでの解約とすることで終了しました。 【先生のコメント】 訴訟になった場合の見通しを前提に、法的に負けてしまう可能性が高い場合であっても、何とか相談者の境遇を考慮して、主張や交渉手法を工夫し、少しでも多くの利益をもたらせる方法がないか、常に考えております。 自分の信じた通りの交渉ができ、依頼者にも感謝いただきましたので、とても満足することができた事件です。

【ご相談内容】【事案の概要】 Ａさんは元々所有していた土地を等価交換して、建築されたマンションの5室を取得しました（うち1室はＡさんの居住用）。 Ａさんはマンション管理組合の理事長に就任し、約17年間その地位にありました。 しかし、Ａさんが、①管理費として管理規約上定められた金額よりも低い金額しか支払っていなかったこと、②組合から清掃費、会計費を得ていたこと、③駐車場を無償で使用していたことが問題となり、Ａさんは理事長を退任させられました。 代わって理事長に就任したＢさんのもと、管理組合はＡさんに対し、①管理費の不足分、②お手盛りであるとして清掃費、会計費の一部返還、③未払駐車場代、としてこれらの合計2000万円のうち1500万円を一部請求する訴えを提起しました。 当事務所は被告であるＡさんの代理人に就きました。 【解決までの流れ】 当事務所は、①について一部時効消滅、②についてお手盛りはなく適正金額であったこと、③については当初から無償合意があったと反論しました。 事件はほぼ2年間和解協議が続きました。 最終的に、①については管理組合の主張を大筋で認める、②は0とする、③は組合主張の4分の1とする、として合計約600万円をＡさんが管理組合に支払うという内容の和解が成立しました。 【コメント】 和解金の捻出のため、Ａさんはマンション1室を売却しました。 Ａさんにはどこかにマンションのオーナー意識があったのだと思われます。

【ご相談内容】【相談前】 依頼者が、私の元へご相談に来られたのは新築家屋の引渡しを受けてから10年以上経過してからでした。 ご相談の内容は、念願のご自宅を新築したものの、引渡し後から柱の本数や太さが注文と違う事など、新築家屋に注文と違うところが多々あるため、方々の弁護士に相談し、依頼もしたが、請負業者側から跳ねつけられ続けてきたけれども、念願の新築だったのに注文と違う建物を作られてしまったことにどうしても納得がいかない、とのことでした。 【相談後】 最初に相談を伺った際には、注文と違う点があったとしてもすでに瑕疵担保責任(改正後民法では「契約内容不適合責任」)の期間制限を超えており請求は困難だろうと考えました。 しかし、それでも協力して下さる建築士の先生を探して、ともにご自宅を拝見させていただくと、確かに設計図面と違っているところが多々あることがわかりました。さらに重大な耐火上の設備を欠く建築基準法違反があることが判明しました。 そこで、引渡しからすでに10年以上経過していることから、多くの点について瑕疵担保責任の追及は困難だとしても、耐火上の問題は、最高裁が請負業者に不法行為責任を認めた「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」に当たると考え、訴訟を提起し、請負業者の責任を追及しました。結果として、裁判所も耐火上の問題が最高裁の言う瑕疵に当たるとの考えを示し、請負業者が賠償金を支払う形で和解が成立し、賠償金をえることができました。 【コメント】 本件は、引渡しから10年以上経過しており、注文と違う点について請負業者の責任を追及することは通常は困難な事例でした。しかしながら、協力して下さった建築士の先生が何度も現地に足を運んでくださり問題点を発見して下さったことから何とか賠償金を得ることができました。 引渡しを受けた新築のご自宅に注文と違うのではないか、などのご疑問がある場合には、是非早めにご相談ください。