おしえて！法律Q&amp;A

訴えると言われましたが、罪に問われる可能性はあるのでしょうか？

「・原契約に特に記載がない内容を重要事項説明書の留意事項として記載することに、有効性があるのか。問題はないのか　・そもそも原契約が30年一括借り上げの契約となっているにも関わらず、改めて賃貸借契約書及び重要事項説明書に署名する必要があるのか（賃料改定のみの変更であれば、覚書や条件改定書などの書面でいいのでは？）」 →おっしゃるとおり、原契約にも更新契約にも記載のない内容を重要事項説明書に記載するのは疑問です。基本的に重要事項説明書は契約書ではありませんが、重要事項説明書に賃借人が署名押印することで、契約内容の一部になったと主張されるおそれはあります。サブリース業者としては、賃貸住宅管理業務適正化法に基づく登録業者である場合、同法に基づく行政上の義務として、更新時に改めて賃貸借契約書や重要事項説明書を作成する必要がある可能性があります。もっとも、賃貸人としては、おっしゃるとおり、すでに３０年一括借り上げの契約をしているのであれば、覚書や条件改定書などの書面でも足りるところです。もちろん、賃貸人側でサブリース業者の作成した重要事項説明書に署名押印する義務はありませんので、納得できない内容であれば署名押印を拒否しても良いと思います。

#不動産契約の解除・違約金請求
#オーナー・売主側

2023年4月4日

役にたった 3

相続物件であること隠して、賃貸契約をした不動産業者について

Twitterでジモティーを通じた同種詐欺の投稿がありました。キャンセル料目的の詐欺である可能性があります。そのため、まずは、本当に相手方が賃貸借契約の解約の準備をしていたのかなど、①相手方の住民票、②同登録住所を借りている賃貸借契約書、③同物件の解約申入書、④旧物件の手続きを進めていた管理会社や新物件のため連絡を取っていた新しい仲介先会社の資料など、基礎資料を開示するよう要求するべきでしょう。また、Twitterで同種被害の投稿を探されて、可能であるなら連絡を取り合い、同じ加害者からの被害かなども確認すると、より詐欺性の立証に役立つかと思われます。

#不動産契約の解除・違約金請求
#オーナー・売主側
#不動産賃貸借契約
#賃料回収

2023年4月4日

共謀はないでしょう。兄と業者ですね。兄が主犯なので、兄を除いてはいけません。これで終ります。

自宅不動産の譲渡について

#オーナー・売主側
#不動産賃貸借契約
#不動産売買契約

2023年4月1日

１，問題ないです。２，問題ないです。３，内容について弁護士のほうが理解がしやすいことと、契約書の作成に一歩手慣れていることから、弁護士のほうがいいでしょう。

サブリース解除　依頼したいです。

#不動産契約の解除・違約金請求
#サブリース・転貸借
#オーナー・売主側

2023年3月28日

老朽化したアパートの高額な立退料要求に対してのご相談。当方、貸主側です。

池田毅弁護士

弁護士に依頼することをご希望であれば、何らかの方法で弁護士を探してとコンタクトを取るところから始めて下さい。サブリース契約（賃貸借契約であることが多いのですが）に、解約に関する条項が記載されているかどうかをまず確認してください。その上で、自分で使用する必要性について、どれだけ説得的に主張できるかの材料を集めてください。事案毎の個別性が強いので、結論はわかりかねますが、可能性はあるかもしれません。

#明渡し・立退交渉
#オーナー・売主側

2023年3月6日

役にたった 5

鈴木裕二弁護士

＞①金額の合意が取れない場合は裁判を起こすしかないでしょうか？ →合意に至らない場合は、基本的には裁判を起こすしかありません。　もっとも賃借人側に弁護士がついているケースですと、双方が提示する金額に乖離があるようなケースでも話し合いでまとまるケースが少なくありませんので、とりあえず払ってもいいと考えている金額（家賃１年分と大量の荷物運搬費用だと100万円ぐらいでしょうか）を提示してみても良いかもしれません。＞②立退拒否をされている最中に、万が一物件に修繕が必要なことが起こりましたら、＞こちらで対応しなくてはならないでしょうか？ →契約内容によっても変わってきますが、一般的には建物の老朽化が原因の修理については、相談者様が修繕義務を負うため、対応していただく必要がございます。　相談者様が修繕しなかったことによって、室内の荷物等に損害が生じた場合には、損害賠償義務を負うことになります。

隣人が勝手に土地を使っているが、売却の際にこちらが優位になる方法はありますか？

#不動産売買契約
#近隣トラブル（騒音・日照・悪臭・ペット問題）
#オーナー・売主側

2023年2月25日

隣人には、他人の土地を無断で使用すると言う不法行為がありますが、損害額は賃貸料でしょうね。おそらく些少な金額なので、交渉材料として優位に立つほどではないでしょう。不動産屋に適正価格を見積もってもらい、適正価格で売却できるように努力してもらうといいでしょう。

所有者はAさん収入は親

#オーナー・売主側
#不動産賃貸借契約
#不動産売買契約
#管理会社・組合側
#賃料回収

2023年2月23日

不動産においても、名義預金と同じ問題が生じます。購入資金やその後の管理状況から実質的な所有者を判断することになるでしょう。父親所有になれば、名義を父親に変更しなければなりませんね。弁護士相談案件です。直に相談するといいでしょう。

家の明け渡しのための電気、水道ガスなどの停止措置

#明渡し・立退交渉
#オーナー・売主側
#モラハラ

2023年2月21日

離婚調停からはじめたほうがいいでしょう。逆モラハラと言われかねないので、強行作戦はトラブルが増えるだけですね。

越境に関する覚書が拒否されたら

#オーナー・売主側
#不動産売買契約

2023年2月15日

役にたった 5

承諾書が無い連帯保証人からの賃貸契約における滞納家賃の回収は可能でしょうか？

本線ではなく引込線であれば電線を管理する電力会社に相談すれば、越境状態を改善していただける場合がございますので、まずは電力会社にご相談いただくのがよろしいかと存じます。

賃貸更新契約について

#地代・家賃交渉
#明渡し・立退交渉
#オーナー・売主側
#不動産契約の解除・違約金請求

2023年2月10日

役にたった 3

鈴木裕二弁護士

そもそも今回トラブルが生じた原因や詳細な経緯がわかりませんので、本件に特化した未然防止策をお答えすることはなかなか難しいですが、あくまでも一般論を申し上げるのであれば、「言った」「言わない」の争いになることを防止するために、口頭ではなくメールでやりとりするなどして相手方とのやりとりをできるだけ証拠として残されるのがよろしいかと存じます。先ほどお答えした「更新後の契約内容を通知書に記載して一方的に送付する」というのも、証拠として残すことを意図したものです。なお、今回は無事１万円の家賃を増額することができたようですが、今後も家賃の増額が問題になる可能性はあろうかと存じます。この点、家賃が周りの類似物件と比べて、不相当に安くなってしまっているようなケースであれば、裁判所の手続を通じて家賃の増額を求める余地はございますので、このことを頭の片隅に留めておいていただき、いざというときには弁護士にご相談いただければよろしいかと存じます。

#賃料回収
#明渡し・立退交渉
#不動産賃貸借契約
#オーナー・売主側

2023年1月26日

建物賃貸借契約を定期借地権契約に変更したいが可能ですか？

督促は可能な事案でしょう。回収が可能かどうかは相手次第ですが、法的な請求は可能ですね。お近くの事務所に予約の上、行かれるといいでしょう。

#不動産賃貸借契約
#不動産売買契約
#オーナー・売主側

2023年1月17日

管理会社が所有者の知らない所で結んだ代理契約（サブリース）の解除について

強行規定に反してはいないので、借主が同意すれば可能だと思います。公正証書にする必要があるので、公証人に対しても説明することになるでしょう。

#サブリース・転貸借
#不動産賃貸借契約
#オーナー・売主側
#不動産契約の解除・違約金請求

2023年1月21日

松尾裕介弁護士

転貸を知っていたといった場合には、黙示の承諾があったと判断される可能性がありますが、そうではない場合には、無断での転貸借（サブリース）は原則として解除事由になります。事実関係の詳細な確認が必要であると考えられ、具体的な対応について、直接資料を持ち寄り弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

サブリース契約の解除について

#サブリース・転貸借
#オーナー・売主側
#賃料回収
#不動産契約の解除・違約金請求

管理委託契約とは名ばかりの実質は賃貸借契約の可能性がある契約も存在します（そのようなケースでは、借地借家法の適用を潜脱する意図が見られることがあります）。賃貸借契約のような継続的な契約関係の場合、債務不履行解除が可能になるのは、数ヶ月間の対価不払いを要するケースもございます。契約関係の解消にあたり、債務不履行解除、中途解約などのいずれの方法が望ましいかは一律に決まる訳ではなく、各事案により異なります。いろいろ情報収集なされていらっしゃるのうですが、他のケースとは異なることもままございます。お手もとの契約書を持参の上、お住まいの地域等の弁護士に直接相談なさってみてはいかがでしょうか。

シェアハウスの契約違反

#不動産賃貸借契約
#不動産契約の解除・違約金請求
#オーナー・売主側

2023年1月12日

不動産管理委託契約の約定解除及び弁護士への依頼について

入居者以外の出入り禁止という契約条項に違反したということで、契約違反による損害賠償請求は考えられます。住居侵入で刑事事件にするというのは、警察が動くかどうかの問題ですが、なかなか難しそうに思います。損害賠償請求をするという場合、重要なのは証拠の確保です。無断で使用した日数・頻度、無断で宿泊した人数・日数などが分からなければ、損害賠償請求といっても困難でしょう。大学生からそのあたりの事情を聴取し、録音するといった証拠の確保が必要だろうと思います。物の紛失についても同様で、何がなくなったのか、大学生の無断入室以前の段階では確実に部屋にあったと立証できるのか、紛失したものの時価（購入価格ではなく中古品としての時価）など、立証の問題になるでしょう。畳の取替えについては、取り替えることが必要な程度の汚れであるかも問題になります。

#サブリース・転貸借
#不動産契約の解除・違約金請求
#オーナー・売主側

以下、インラインでご回答します。「唯一、LINEカスタマーサービスから12/26付で、オーナー様へとのことで一斉送信があり、『支払処理が遅れており、１月末までに全額を支払う』とのことでした。私からした連絡に対して全く返信はなく、電話にも出ず一方的にLINEの一斉送信で送り付けて、明らかに対応をする気は見られません。この状況で約定解除（オーナーからの契約解除の意思表示だけで成立する契約解除）ができる可能性はありますでしょうか。また、このような状況で良い契約解除の方法等、ありましたら教えてください。」 →解除できる可能性は高くないと考えます（念のため、契約解除を制限する我が国の法理である「信頼関係破壊の法理」が本件に及ぶか否か、ざっとリサーチしましたが及ぶ可能性があるとの結論に至り、そうだとすると、現時点で述べられている事実関係の立証に全て成功しても、解除できる可能性は高くないという趣旨です。ですので、今後、弁護士に相談した上で、どのような事実とこれを裏付ける証拠があれば、解除が有効になるか情報収集するのがよいでしょう）。「正直、今回の未払いでローンの支払いで厳しいのですが、不動産トラブルに強く、支払い報酬を低く設定している弁護士さんを探しております（成果報酬のような形だとありがたいのですが）。このような案件での報酬について、一般的な相場等もお聞きしたいです。」 →秋山先生のご回答の通りです。

賃料未払い時における不動産販売会社の売主責任と守秘義務について

#サブリース・転貸借
#不動産賃貸借契約
#賃料回収
#オーナー・売主側

2023年1月9日

①そもそも、販売会社がグループから管理会社を切り離した時に、慣行上や関係法令上の告知義務は無いのか（管理委託契約書、不動産売買契約書、重要告知説明書にはそこまでの表示はありません） →特にないと思います。 ②販売会社の売主責任というのはどの程度のものと考えられますでしょうか →管理会社の問題であって、物件の売主である販売会社には法的責任はないと思われます。 ③今回の一番の被害者は賃料未払いを受けているオーナーだと思いますが、守秘義務を理由に訴えている内容について答えられないものなのでしょうか（オーナーの賃料支払いに関する部分については答えても良いのではないかと考えています） →そもそも販売会社には法的責任はないと思われ、販売会社には、管理会社とどのような交渉をしているかや他のオーナーからどのような申告が出ているかについて、回答する義務はないと思われます。 ◆ 管理会社と電話もつながらず、メールの返信もなく音信不通というのは、管理会社としてオーナーに対する管理委託契約上の法的義務（善管注意義務）を果たしていない状態と思われます。そのような場合、管理会社との管理委託契約を契約違反により解除して、入居者から直接賃料を入金してもらうなり、他の管理会社と改めて管理委託契約を結ぶという対応が本来であって、グループ会社であった販売会社に責任追及をするというのは、法的には無理があると思います。

ペット可の物件の原状回復について

#原状回復
#オーナー・売主側

2023年1月7日

マンション管理委託会社からの賃料未入金への対応について

大丈夫です。相談程度で。

#賃料回収
#オーナー・売主側
#少額訴訟の相談・依頼
#不動産契約の解除・違約金請求
#サブリース・転貸借
#不動産賃貸借契約

2023年1月8日

まずは入居者の方にご説明の文書を送付して賃料を直接振り込んでもらうようにしましょう。契約書にあなたの名前が記載されていませんか？直接に契約しているならばそれで問題はないと思います。次に、管理委託会社を通じた転貸借となっているならば賃借人である管理委託会社が賃貸借契約に基づく支払いをしないこと、このままの状態が続くと転貸借契約も解除して退去を求めなければならなくなるかもしれないことを記載するなどして、管理委託会社ではなくあなたに直接振り込んでもらえるような手紙を作りましょう。

解約予告期間を過ぎてからの退去連絡について

#オーナー・売主側
#不動産賃貸借契約
#不動産契約の解除・違約金請求

2023年1月4日

残存物を知人の所有物と認めず、前土地所有者名で強制執行で処分すると、知人から損害賠償請求されますか？

「不動産会社」の位置づけが不明ですが、いわゆる管理会社であれば、賃借人が管理会社に解約届をメールで提出した時点で解約予告の効力が生じると解釈するのが一般的でしょう。大家は管理を管理会社に委託しており、管理会社は大家の手足ですから、賃借人が直接大家に連絡しないといけないというのは、実態に合っておらず、無理のある主張だと思います。

囲繞地通行権について

#境界線
#オーナー・売主側

2022年12月20日

松尾雅史弁護士

袋地側が何も主張していなくても、何もしなくていいわけではありません。幅の決め方に明確な基準はなく、裁判例は、「自動車による通行を認める必要性、周辺の土地の状況、……他の土地の所有者が被る不利益等の諸事情を総合考慮して判断すべき」と述べています。袋地側が自動車を使う必要性が高い場合は自動車が通れるだけの幅を、そうでない場合は一般には２メートル程の幅の通路を残しておくことが必要です。具体的に何メートルの幅の通路を残す必要があるかは、土地の形状や周辺事情等を実際に見分しなければわかりません。お近くの法律事務所でご相談されるのがよいと思います。

#明渡し・立退交渉
#オーナー・売主側
#原状回復
#不動産売買契約

2022年12月18日

前土地の所有者名義で行うしかないと思います。知人と名乗る人物のものだというのであれば、その知人は第三者異議手続という手続によって自分のものなので執行をやめてもらいたいというしかありません。あえてその人を選択する必要はありません。後々、損害賠償請求のリスクは負うかもしれませんが、廃材の損害がいくらなのか？というのは相手方が立証することですし、ハッキリ言って大した金額ではないでしょう。気にせずにどんどん執行を進めていきましょう。

共有不動産を勝手に売却された場合の訴訟について

#オーナー・売主側
#不動産売買契約

2022年12月17日

弟が土地の売却代金を全額受け取った場合、そのうちあなたの持分に相当する金額を請求することは可能です。それ以外の請求については、ここに記載されている事情からでは判断できませんので、気になるようであれば弁護士に直接相談に行かれた方がよろしいかと思います。

借地上の建物の増改築で揉めています。

#明渡し・立退交渉
#地代・家賃交渉
#不動産契約の解除・違約金請求
#オーナー・売主側
#賃料回収

2022年12月1日

寺林智栄弁護士

こんにちは増改築禁止契約では、増改築に至らない「修繕」程度では該当せず、解約・退去させられないとされています。増改築といえるためには、「建物の主要構造部分の一種以上について行う過半の修繕」（建築基準法2条14号）に該当することが言えるとのことです。一度、不動産屋（仲介している業者がいるならその仲介業者）か建築士にご相談されてみてはいかがでしょうか。上記に該当するということになれば、解約して退去させることは可能です。ご検討ください。

共同名義の相手の税金不払い

#不動産売買契約
#オーナー・売主側

2022年11月25日