不動産管理委託契約の約定解除及び弁護士への依頼について

Question

不動産管理委託契約（転貸借＝サブリース案件）の解除請求についてお聞きします。
管理委託契約の中身で、
『甲（委託者＝私）又は乙（受託者＝管理会社）が次の各号のいずれかに該当した時は、その相手方は催告その他の手続きを要することなく直ちに本契約を解除することができるものとする。』とあり、
その中に、
『相手方への連絡が1か月以上取ることが出来なくなったとき』
とあります。
12/9に賃料未払いが発生して、すぐにLINEカスタマーサービスにて連絡をとりましたが、
その後に私がしたEメールや電話、LINEカスタマーサービスへの返信は全くありません。

唯一、LINEカスタマーサービスから12/26付で、オーナー様へとのことで一斉送信があり、
『支払処理が遅れており、１月末までに全額を支払う』とのことでした。
私からした連絡に対して全く返信はなく、電話にも出ず一方的にLINEの一斉送信で送り付けて、
明らかに対応をする気は見られません。
この状況で約定解除（オーナーからの契約解除の意思表示だけで成立する契約解除）
ができる可能性はありますでしょうか。
また、このような状況で良い契約解除の方法等、ありましたら教えてください。

なお、この管理会社は、以前別法人で同様の賃料未払いトラブルを起こしており、個人で対応する相手に対して、
契約解除に応じる条件として金銭を要求したり、賃料の未払い分を踏み倒したりしたとの情報を、
別の不動産投資家からお聞きしました。
また、個人で対応すると舐めてかかり、対応しようとしない傾向があるとのことでした。

過去の経緯からは合意解除（賃貸管理会社の合意を必要とする）では、
とても対応しそうもない業者なので大変困っております。

正直、今回の未払いでローンの支払いで厳しいのですが、
不動産トラブルに強く、支払い報酬を低く設定している弁護士さんを探しております
（成果報酬のような形だとありがたいのですが）。
このような案件での報酬について、一般的な相場等もお聞きしたいです。

質問が２つになってしまいましたが、よろしくお願いいたします。

秋山 直人 弁護士 · Accepted Answer

「この状況で約定解除（オーナーからの契約解除の意思表示だけで成立する契約解除）
ができる可能性はありますでしょうか。」

→１か月以上も個別の連絡が取れないのであれば、契約解除事由に該当すると思います。

ただし、サブリース業者には悪質な業者が比較的多く、弁護士に対応を依頼した方が良いでしょう。

「個人で対応すると舐めてかかり、対応しようとしない傾向があるとのことでした。」

→そのとおりだと思います。

◆
弁護士報酬については、弁護士ごとに個別であり、一般的な相場というのは難しいです。

当然ですが、専門性が高ければ報酬は安くはなく、報酬が安ければ専門性は高くない傾向がありますので、その点はご認識ください。

完全成功報酬というのは、うまくいかなかった場合のリスクを弁護士が負担することになりますので、相手が不誠実で不確実性の高い案件で完全成功報酬制を取る弁護士というのは少ないと思います。

西明 優貴 弁護士 · Answer

以下、インラインでご回答します。

「唯一、LINEカスタマーサービスから12/26付で、オーナー様へとのことで一斉送信があり、
『支払処理が遅れており、１月末までに全額を支払う』とのことでした。
私からした連絡に対して全く返信はなく、電話にも出ず一方的にLINEの一斉送信で送り付けて、
明らかに対応をする気は見られません。
この状況で約定解除（オーナーからの契約解除の意思表示だけで成立する契約解除）
ができる可能性はありますでしょうか。
また、このような状況で良い契約解除の方法等、ありましたら教えてください。」
→解除できる可能性は高くないと考えます（念のため、契約解除を制限する我が国の法理である
「信頼関係破壊の法理」が本件に及ぶか否か、ざっとリサーチしましたが及ぶ可能性があるとの結論に至り、
そうだとすると、現時点で述べられている事実関係の立証に全て成功しても、解除できる可能性は高くないという趣旨です。
ですので、今後、弁護士に相談した上で、どのような事実とこれを裏付ける証拠があれば、解除が有効になるか情報収集するのがよいでしょう）。

「正直、今回の未払いでローンの支払いで厳しいのですが、
不動産トラブルに強く、支払い報酬を低く設定している弁護士さんを探しております
（成果報酬のような形だとありがたいのですが）。
このような案件での報酬について、一般的な相場等もお聞きしたいです。」
→秋山先生のご回答の通りです。