不動産・住まいでの強み | 西明 優貴弁護士 森下総合法律事務所

◆家賃滞納は直ちに対応！
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「家賃を滞納されていて回収したい」
「3ヶ月以上滞納されているが、請求しづらい」
「入居者が行方不明になったが家賃請求できるのか」

このように、家賃滞納でお悩みのオーナー様はたくさんいらっしゃいます。
家賃の未払いを放置すると、ずるずると滞納し続けてしまう入居者もいますので、直ちに催促しましょう。
連絡しても家賃が支払われない場合は、内容証明郵便で督促を行います。
内容証明郵便の作成は弁護士に依頼し、弁護士名義で送付するとプレッシャーがかかり支払ってくれるケースもあります。
それでも家賃の滞納が解決しない場合には、保証人への請求、あるいは、訴訟提起や保全手続などの法的手続の検討に移りましょう。
これらの手続は、弁護士に依頼していただくことで、スムーズに進めることができます。


◆明渡請求は順を追って解決
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「建物が老朽化したので立ち退きを要求したい」
「家賃を滞納されているので明渡を請求したい」
「近隣トラブルを起こす借家人に明け渡し請求をしたい」
「家族で不動産を利用したいので、明け渡して欲しい」

貸借人に問題があったとしても、賃借人の同意なしに明渡しをさせることはできません。
どのような問題があれば、明渡が認められるかについては、専門家による判断が不可欠です。
例えば、1〜2ヶ月の家賃滞納だけでは、明渡しが認められる可能性は低いです。3ヶ月以上家賃を滞納していれば、明渡しが認められる可能性は高いです。
明渡請求の流れは以下の通りです。

①内容証明郵便を送付し、未払賃料の支払と貸借契約の解除を求める。

②相手が応じない場合には裁判所に訴訟提起や保全申立てをする。

③仮に、訴訟により勝訴したにも関わらず明け渡されない場合は強制執行を行う。

オーナー様側の事情による明渡しには、立退料の支払いが必要である場合がほとんどです。
立退料は、契約内容や家賃、借主とオーナー様の事情を踏まえ決定されます。


◆借地権トラブル
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「借地人が亡くなった後に地主から名義変更料を請求された」
「借地権の相続で高額な税金がかかった」
「契約書にない更新料の支払いを求められた」
「借地契約が切れていて、借地の明渡しを求められた」

借地権とは、地主に地代を支払うことで、土地を借りることができる権利です。
借地人が亡くなった場合には、借地権も、所有権と同様に相続することができます。
しかし、借地権は、相続をきっかけとして、権利の有無・所在や、名義変更料や更新料等の契約内容等について、トラブルが起こりやすいタイプの権利といえます。
借地権の問題に詳しい弁護士に相談いただくことで、解決への道が開けます。


◆火災漏水事故の損害賠償もお任せください
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「漏水事故で高額の請求をされた」
「借りている物件を全焼させてしまった。どこまで賠償すべきか」

賃借人が賃借している建物で漏水を起こした場合、賃借人は、漏水事故と因果関係の認められる範囲で賠償義務を負います。
階下の方の家具等が汚れたり壊れたりして買い替えが必要な場合、これら汚損物の損害は、漏水事故時点での時価評価額と考えられています（同じものを買い替えた場合の費用全額の賠償義務が、発生するわけではありません）。
慰謝料を請求されることもありますが、原則、物損の慰謝料は否定されます。ただし墓石や位牌といった特殊なものは慰謝料が生じる可能性があります。
最後に、事業用テナントから、営業損害・休業損害を請求されることもありますが、法的評価が必須の損害であるため、弁護士にご相談いただくほうがよいでしょう。


◆トラブルが起こりやすいサブリース
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「サブリース業者の度重なる賃料減額が不満」
「解約したいが違約金が高すぎる」
「サブリース業者のマンション管理がきちんと行われていない」

サブリース契約とは、建物の所有者（オーナー様）と入居者との間に、サブリース業者が介入し、サブリース業者が入居者に物件をまた貸しする、いわゆる「転貸借」されている契約です。
ご自身で運用するより収益は低くなりますが、安定した収益を得られることが、オーナー様のメリットです。
しかし、このサブリース契約は、オーナー様の都合で、解約することが困難な性質の契約です。
サブリース契約書は、基本的にオーナー様に不利な契約になっています（例：途中解約すると多額の違約金が発生するなど）。また、サブリース業者は、借地借家法により、強く保護されています。
もしサブリースのトラブルが起きてしまった場合には、速やかに弁護士にご相談ください。
※令和2年に、いわゆるサブリース新法が施行されています。