さいみょう ゆうき

西明 優貴弁護士

虎ノ門桜法律事務所

神谷町駅

東京都港区虎ノ門3-22-1 虎ノ門桜ビル6階

対応体制

  • 分割払い利用可
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  • 初回面談無料
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注意補足

メールは、土日祝・夜間も確認しております。受付時間外にお問い合わせの方は、メール・LINE等でご連絡ください。

不動産・住まい

【LINE・Zoom等から相談可】【宅建士の資格あり】【他士業と連携】不動産売買及びオーナー様案件に特化!家賃滞納/建物明渡/借地権等、スピーディーかつ丁寧に対応します。火災漏水・サブリースにも精通!【神谷町徒歩4分】【初回相談無料】

西明 優貴弁護士の不動産・住まい分野での強み

◆家賃滞納は直ちに対応!
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「家賃を滞納されていて回収したい」
「3ヶ月以上滞納されているが、請求しづらい」
「入居者が行方不明になったが家賃請求できるのか」

このように、家賃滞納でお悩みのオーナー様はたくさんいらっしゃいます。
家賃の未払いを放置すると、ずるずると滞納し続けてしまう入居者もいますので、直ちに催促しましょう。
連絡しても家賃が支払われない場合は、内容証明郵便で督促を行います。
内容証明郵便の作成は弁護士に依頼し、弁護士名義で送付するとプレッシャーがかかり支払ってくれるケースもあります。
それでも家賃の滞納が解決しない場合には、保証人への請求、あるいは、訴訟提起や保全手続などの法的手続の検討に移りましょう。
これらの手続は、弁護士に依頼していただくことで、スムーズに進めることができます。


◆明渡請求は順を追って解決
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「建物が老朽化したので立ち退きを要求したい」
「家賃を滞納されているので明渡を請求したい」
「近隣トラブルを起こす借家人に明け渡し請求をしたい」
「家族で不動産を利用したいので、明け渡して欲しい」

貸借人に問題があったとしても、賃借人の同意なしに明渡しをさせることはできません。
どのような問題があれば、明渡が認められるかについては、専門家による判断が不可欠です。
例えば、1〜2ヶ月の家賃滞納だけでは、明渡しが認められる可能性は低いです。3ヶ月以上家賃を滞納していれば、明渡しが認められる可能性は高いです。
明渡請求の流れは以下の通りです。

①内容証明郵便を送付し、未払賃料の支払と貸借契約の解除を求める。

②相手が応じない場合には裁判所に訴訟提起や保全申立てをする。

③仮に、訴訟により勝訴したにも関わらず明け渡されない場合は強制執行を行う。

オーナー様側の事情による明渡しには、立退料の支払いが必要である場合がほとんどです。
立退料は、契約内容や家賃、借主とオーナー様の事情を踏まえ決定されます。


◆借地権トラブル
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「借地人が亡くなった後に地主から名義変更料を請求された」
「借地権の相続で高額な税金がかかった」
「契約書にない更新料の支払いを求められた」
「借地契約が切れていて、借地の明渡しを求められた」

借地権とは、地主に地代を支払うことで、土地を借りることができる権利です。
借地人が亡くなった場合には、借地権も、所有権と同様に相続することができます。
しかし、借地権は、相続をきっかけとして、権利の有無・所在や、名義変更料や更新料等の契約内容等について、トラブルが起こりやすいタイプの権利といえます。
借地権の問題に詳しい弁護士に相談いただくことで、解決への道が開けます。


◆火災漏水事故の損害賠償もお任せください
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「漏水事故で高額の請求をされた」
「借りている物件を全焼させてしまった。どこまで賠償すべきか」

賃借人が賃借している建物で漏水を起こした場合、賃借人は、漏水事故と因果関係の認められる範囲で賠償義務を負います。
階下の方の家具等が汚れたり壊れたりして買い替えが必要な場合、これら汚損物の損害は、漏水事故時点での時価評価額と考えられています(同じものを買い替えた場合の費用全額の賠償義務が、発生するわけではありません)。
慰謝料を請求されることもありますが、原則、物損の慰謝料は否定されます。ただし墓石や位牌といった特殊なものは慰謝料が生じる可能性があります。
最後に、事業用テナントから、営業損害・休業損害を請求されることもありますが、法的評価が必須の損害であるため、弁護士にご相談いただくほうがよいでしょう。


◆トラブルが起こりやすいサブリース
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「サブリース業者の度重なる賃料減額が不満」
「解約したいが違約金が高すぎる」
「サブリース業者のマンション管理がきちんと行われていない」

サブリース契約とは、建物の所有者(オーナー様)と入居者との間に、サブリース業者が介入し、サブリース業者が入居者に物件をまた貸しする、いわゆる「転貸借」されている契約です。
ご自身で運用するより収益は低くなりますが、安定した収益を得られることが、オーナー様のメリットです。
しかし、このサブリース契約は、オーナー様の都合で、解約することが困難な性質の契約です。
サブリース契約書は、基本的にオーナー様に不利な契約になっています(例:途中解約すると多額の違約金が発生するなど)。また、サブリース業者は、借地借家法により、強く保護されています。
もしサブリースのトラブルが起きてしまった場合には、速やかに弁護士にご相談ください。
※令和2年に、いわゆるサブリース新法が施行されています。

不動産・住まい分野での相談内容

相談・依頼したい内容

  • 明渡し・立退交渉
  • 地代・家賃交渉
  • 不動産契約の解除・違約金請求
  • 賃料回収

問題・争点の種類

  • 借地権譲渡
  • 欠陥住宅
  • 近隣トラブル(騒音・日照・悪臭・ペット問題)
  • 境界線
  • 不動産賃貸借契約
  • 定期借家契約
  • サブリース・転貸借
  • 不動産売買契約
  • 建築トラブル
  • 原状回復
  • 契約不適合責任(瑕疵担保責任)
  • 告知義務違反
  • 不動産の等価交換
  • リバースモーゲージ
  • オーナーチェンジ

あなたの特徴

  • 住民・入居者・買主側
  • オーナー・売主側
  • 管理会社・組合側

どんな事務所ですか?

完全個室の相談室が2つあります。
◆満足していただけるリーガルサービスの追求
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当事務所では、依頼していただいたお客様に満足していただけるよう、以下の対応体制を整えております。

◇迅速な事案処理
顧問先からご相談いただいたことに対しては、3時間以内に正確なお返事をするよう心がけております。
また、弁護士費用の多寡にかかわらず、すべての案件において同水準の対応をすることをお約束いたします。

◇高い交渉力
複数の損害保険会社の依頼で、数多くの交渉案件を早期解決してきました。
暴力団やハードクレーマーを相手にする特殊な事案についても、物怖じせず交渉できます。

◇きめ細やかな対応
一つひとつの事件処理に、十分な時間と労力を費やすことを是としています。
依頼者様に満足していただけるリーガルサービスをモットーに活動しております。

◇初回相談無料
弁護士に相談するハードルを可能な限り下げるため、初回相談(20分)は無料でお受けしています。

◇納得していただいてから受任いたします
初回相談を行った段階で、法的解決の目処が立たなかったり、勝訴しても費用回収ができないと見込まれることもあります。
そういった場合は詳しくご説明したうえで、依頼をむやみにすすめることはいたしません。
事件の見通しや費用の説明を行い、十分に納得していただいてからご依頼を受けております。

◇他士業との密な連携
不動産鑑定士・土地家屋調査士・建築士・損害保険鑑定人・司法書士・税理士・公認会計士などとの連携を行っており、周辺業務も合わせてお任せいただけます。


◆アクセス
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東京地下鉄日比谷線『神谷町駅』3番出口より徒歩約4分
都営三田線『御成門駅』A5番出口より徒歩約5分

当ビル前に、路上パーキング・スペースがあります。
※ご利用可能時間:9:00〜19:00(日祝を除く)
※料金:300円/60分以内(税込・平成29年11月現在)

<住所>
東京都港区虎ノ門3-22-1 虎ノ門桜ビル6階

事務所の特徴

  • 完全個室で相談
  • バリアフリー
  • 近隣駐車場あり
  • 子連れ相談可
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050-7586-6836
時間外

※お電話の際は「ココナラ法律相談を見た」とお伝えいただくとスムーズです。