不動産・住まいの事例紹介 | 西明 優貴弁護士 森下総合法律事務所

取扱事例1

• 不動産賃貸借契約

都内の事業用ビルにつき、賃料増額調停申立をした事例（貸主）

依頼者：40代 男性

【相談前】
私の会社は、事業用ビルを都内に数件所有している不動産会社です。
ビルの転売をするため、テナントに対して合意解約に向けた交渉を行ったうえで、予備的に、賃料が周辺相場と比較して安価であるとして賃料増額を依頼させていただきました。

【相談後】
合意解約については、合意寸前まで行きましたが、結局折り合いが付かなかったため、賃料増額の申立てをしていただきました。
その後、賃料の増額が認められ、無事解決しました。

【コメント】
当初は賃貸借契約の合意解約の交渉からスタートしましたが、難航したため、賃料増額調停を申し立てた事件です。
調停ではお互いが意見書を提出して賃料額を争いましたが、結果として当方の主張が認められ、しかるべき増額が認められました。

取扱事例2

• 明渡し・立退交渉

土地に勝手に倉庫を建てていた不法占拠者に対して、倉庫の撤去と土地の明け渡しを求めた事例

依頼者：40代 男性

【相談前】
私は、土地の賃貸人です。
ある日土地を見に行ったら、私が同意していないにもかかわらず、土地に倉庫が建っていました。
土地の賃借人に事情を聞くと、賃借人の親族が倉庫を建てたというのです。
私は賃借人とは円満な関係を築いており、賃借人に責任を追及するつもりはありませんでしたが、とにかく早く倉庫を撤去して欲しいと考え、弁護士に相談しました。

【相談後】
不法占拠者は「先代の貸主から土地に倉庫を建てることについて了承を得た」などと主張しましたが、一切そのようなことはありませんでしたので、粛々と先生に交渉を進めてもらいました。
結果、不法占拠者は倉庫を取壊して出て行き、非常に満足の行く結果が得られました。

【コメント】
訴訟を提起する可能性も十分に見込める事案でした。
法的な問題点としては「土地が『不法に』占拠されているかどうか」が問題となっているものの、その本質的な問題点は「土地に関わる人間関係のもつれ」にあると考え、言葉・話し方等に非常に注意を払い、円満な解決を模索しました。
その結果、訴訟を提起せず、倉庫の取壊費用もあちら側が負担することとなり、受任後2か月後には土地を明渡してもらうはこびとなりました。

取扱事例3

• 不動産賃貸借契約

企業で借りていた賃貸物件を退出する際、貸主から、5000万円以上の多額の原状回復費用を請求された事例（借主）

依頼者：40代 男性

【相談前】
事務所を営んでいる者です。
企業で借りていた事務所用の賃貸物件を退出する際に、五千万円以上もの多額の原状回復費用を賃主側から請求されたため、先生にご相談しました。

【相談後】
先生に相手方代理人と交渉していただき、3週間程度で原状回復費用を二千数百万円まで減額していただき、合意しました。

【コメント】
このような案件は明け渡しまでに時間があまりないために、いかにスピーディーに解決できるかがポイントとなってきます。
契約では、原状回復費用は借主が負担、業者は賃主の指定業者が請け負うことになっていましたが、他の業者の見積もりでは二千万円程度だったため、原状回復工事の要否や金額の相当性について精査し、相手側代理人と短期間で集中的に交渉しました。
わずか三週間程度の交渉で、原状回復費用を二千数百万円とする内容で合意となりました。

取扱事例4

• 明渡し・立退交渉

暴力団関係者に家賃を滞納された事例（貸主）

依頼者：40代 男性

【相談前】
私は、アパート・マンション等の賃貸業を営んでおります。
借主である暴力団関係者により半年近くも家賃を滞納され、駐車場にも無価値な自動車を放置されており困っていました。

【相談後】
訴訟提起後、強制執行まで行うことになりましたが、結果的に無事解決できましたので、大変満足しています。

【コメント】
依頼を受けてすぐに、占有移転禁止の仮処分、建物明渡などの請求訴訟を提起し、数ヶ月で和解が成立しました。
しかし実際は期限までに明け渡しが履行されなかったため、建物明渡の強制執行の申し立てをし、自動車についても滞納賃料などの支払判決を債務名義とし、差し押さえを行いました。
その後は自己競落し、無事解決となりました。

取扱事例5

• 不動産売買契約

土地の売買契約を解除し、手付金の返還を求めた事例

依頼者：40代 男性

【相談前】
私は、土地を購入した買主です。
契約条件になっていたにも関わらず、売主が土地の境界明示や測量図の交付してくれないため、売買契約を解除しましたが、売主が手付金を返してくれないため、ご相談させていただきました。

【相談後】
訴訟を起こすことになりました。
訴訟では、最終的に勝訴的な和解で解決することができました。

【コメント】
手付金返還を求める訴訟を起こしました。
訴訟では主に、登記簿記載の面積で土地を売買する公簿売買か、現状有姿売買かが争点になりましたが、訴訟提起から約1年で買主の言い分が通った形で和解となりました。

取扱事例6

• 借地権譲渡

借地権の譲渡が認められた事例

依頼者：男性

【相談前】
私は、借地人の相続人です。
被相続人が、元々借地上に建物を建てて、土地を賃借していました。
私が借地権と当該建物を相続後、特に当該建物に住む予定もないので借地権を譲渡したかったのですが、地主から借地権の譲渡を拒否されてしまい、先生にご相談しました。

【相談後】
無事に解決出来て良かったです。
不動産案件については対応していないとして他の弁護士から断られたこともあったなかで、受任していただきまして、本当に先生には感謝しています。

【コメント】
交渉後、借地非訟手続きにより、借地権の譲渡の許可申立てを行いました。
借地権の譲受人には、特に、譲受人として経済的問題や信用性の問題もありませんでしたので、無事に、裁判所から許可の判断が下りました。

取扱事例7

• 不動産売買契約

売買した不動産一棟について、瑕疵担保責任を請求された事例

依頼者：40代 男性

【相談前】
当社は、不動産売買・仲介を主な事業内容とする会社です。
当社が個人のお客様に売却した賃貸マンション(一棟)について、水漏れなどがあるなどとして、お客様から売買代金の一部返還または修繕費の一部負担をするよう迫られ、先生にご相談させて頂きました。

【相談後】
当社は一切の責任を負わないとして、毅然と対応していただき、当社への請求・クレームは無くなりました。
当社としても、「中古物件だから、何か問題が出てきたとしても、まさか責任を問われることはないだろう」と思っており、このようなことが起きたのは初めての経験だったのですが、適切に対応していただき、感謝しております（顧問弁護士になっていただきました）。

【コメント】
売却した物件がいわゆる中古物件だったことから、中古物件の瑕疵担保責任が認められた裁判例を検討し、責任が認められるか否かの限界事例を見定めました。
本件の建物の売却価格が、一定のキズを織り込み済みということで設定された、という裏付けが取れたことも踏まえ、落としどころを示すといったような交渉はせず、完全に否認（要するに、「0円」回答）し、相手方の請求を断念させました。

取扱事例8

• サブリース・転貸借

サブリース契約において、突如として、所有者から契約解除を主張された事例

依頼者：50代 男性

【相談前】
当社は、不動産会社が物件をオーナーから借り上げ、入居者に転貸する、いわゆるサブリースを主に行う不動産賃貸管理会社です。
オーナー様が建てられた新築物件一棟を当社で借り上げ、当社の適切な業務遂行により一棟全てを満室にしたところ、突如としてオーナー様から契約解除を通知され、先生にご相談させていただきました。

【相談後】
当社は断じて不適切・怠慢な業務を行っていないのに、相手方と相手方弁護士は、当社の業務が債務不履行だとか信頼関係が破壊されたと頑なに主張し続けました。
しかし、西明先生に正しく強く速く対応していただいたおかげで、オーナー様は請求を諦めました
。立退料をいくら積まれても、契約を解除する意思はありませんでした。
先生は当社の意向に沿って弁護活動を行ってくれました。

【コメント】
思うにオーナー様は、より収益率の高いサブリース業者との契約に切り替えたかったとか何かしら思惑があったのだと推察します。
サブリース契約といえども、賃貸借契約の法的性質を有する場合には借地借家法の適用がありますから、中途解約にはいわゆる正当事由が必要であり、これが認められるには相当程度のハードルがあります。
そのハードルを乗り越えられないと考えたため、ご依頼者様のご意向に沿い、徹底的に闘った事件となりました。

取扱事例9

• 不動産売買契約

自殺物件を騙されて購入してしまった事例

依頼者：30代 女性

【相談前】
私は、不動産業者から中古住宅を購入しました。
しかしその後、親族が、インターネットサイトで当該住宅が自殺物件として紹介されていると教えてくれて、無料法律相談や法テラスなどを利用し、最終的に西明先生のところに辿り着きました。

【相談後】
相手方は最後まで、自殺物件であることを知らなかったと白を切り続けました。
私は、このような方が現実にいるのだと愕然とするとともに、自身の経験や能力不足を非常に呪いました。
自殺物件と分かってからは、不眠・食欲不振、嘔吐などに悩まされました。

【コメント】
相手方が自殺物件であることを知りながら、（敢えて）これを説明しなかったことを、どのように立証するかが鍵となる事件でした。
幸い前々所有者の方のご協力もいただくことができ、相手方は自殺物件であることを知っていたことが、重要事項説明書等の客観的証拠により明らかとなりましたので、最終的に、ご依頼者様の意向を完全に達成できる解決内容となりました。

取扱事例10

• 不動産売買契約

保証協会に対し、弁済業務保証金の認証請求（還付請求）をした件

依頼者：40代 女性

【相談前】
私は、騙されて自殺物件を購入してしまいました（大島てるというサイトにより、契約後に発覚したものです）。
裁判が進みましたが、相手方会社が経済的に苦しいとのことで、結局、判決になりました。
そこで先生から、1000万円を限度で保証協会から金銭の取戻しが出来るとのご説明をうけ、手続きを進めることにしました。

【相談後】
1年近くかかりましたが、無事に売買代金の全額を回収することが出来ました。
感謝してもしきれません。
これで、あの過去を清算することが出来ます。

【コメント】
保証協会（いわゆる宅建協会及び全日）には、営業保証金の還付請求のほか、弁済業務保証金の還付請求があります。
本手続きは、東京で事務手続を行うのでない限り、とにかく時間がかかります（しかも、手書きの書面を提出しなければいけなかったり、郵送でなく受付窓口に行かなければならなかったり、独特な手続もあります）が、回収可能性が乏しいような事案には最適であり、本件のような場合にまさに効果を発揮します。