賃料未払い時における不動産販売会社の売主責任と守秘義務について

Question

ワンルーム賃貸物件の所有者です。
管理委託契約を交わしており、入居者から管理会社に賃料入金後、私の口座に振り込まれてましたが、
12/10の賃料が未入金かつメールの返信は無く、1月分の振込連絡も無いため、未入金となることが確実な状況です。

管理会社とは電話も繋がらなず、メールの返信も無く音信不通となっております。
ＬＩＮＥのカスタマーサービスがありまして、そちらには１月末までに振込をしますと全体宛の連絡はありました。

管理会社は、元々不動産を販売した会社のグループ会社であったため、購入時に一緒に管理委託契約を結んだ形となっております。
販売会社の社長に連絡をしたところ、『あの管理会社とは、2021年中に業務を切り分けてグループから抜けている』とのことで、社長の力が直接は及ばないようでした。
しかし、オーナーから賃料未払いの相談がかなり上がっており、売主責任もあるため弁護士を入れて対応中とのことでした。
オーナーを守るために動いているとのことでしたが、どのようなことを訴えていたり捜査しているかは守秘義務から教えられないとのことでした。
守秘義務を盾に何も答えてもらえず、本当に動いているのか疑念が湧いております。
下記質問にご回答いただけると幸いです。

①そもそも、販売会社がグループから管理会社を切り離した時に、慣行上や関係法令上の告知義務は無いのか
（管理委託契約書、不動産売買契約書、重要告知説明書にはそこまでの表示はありません）
②販売会社の売主責任というのはどの程度のものと考えられますでしょうか
③今回の一番の被害者は賃料未払いを受けているオーナーだと思いますが、守秘義務を理由に訴えている内容について答えられないものなのでしょうか（オーナーの賃料支払いに関する部分については答えても良いのではないかと考えています）

よろしくお願いいたします。

秋山 直人 弁護士 · Accepted Answer

①そもそも、販売会社がグループから管理会社を切り離した時に、慣行上や関係法令上の告知義務は無いのか
（管理委託契約書、不動産売買契約書、重要告知説明書にはそこまでの表示はありません）

→特にないと思います。

②販売会社の売主責任というのはどの程度のものと考えられますでしょうか

→管理会社の問題であって、物件の売主である販売会社には法的責任はないと思われます。

③今回の一番の被害者は賃料未払いを受けているオーナーだと思いますが、守秘義務を理由に訴えている内容について答えられないものなのでしょうか（オーナーの賃料支払いに関する部分については答えても良いのではないかと考えています）

→そもそも販売会社には法的責任はないと思われ、販売会社には、管理会社とどのような交渉をしているかや他のオーナーからどのような申告が出ているかについて、回答する義務はないと思われます。

◆
管理会社と電話もつながらず、メールの返信もなく音信不通というのは、管理会社としてオーナーに対する管理委託契約上の法的義務（善管注意義務）を果たしていない状態と思われます。

そのような場合、管理会社との管理委託契約を契約違反により解除して、入居者から直接賃料を入金してもらうなり、他の管理会社と改めて管理委託契約を結ぶという対応が本来であって、グループ会社であった販売会社に責任追及をするというのは、法的には無理があると思います。