おしえて！法律Q&amp;A

寺林智栄弁護士

こんにちは増改築禁止契約では、増改築に至らない「修繕」程度では該当せず、解約・退去させられないとされています。増改築といえるためには、「建物の主要構造部分の一種以上について行う過半の修繕」（建築基準法2条14号）に該当することが言えるとのことです。一度、不動産屋（仲介している業者がいるならその仲介業者）か建築士にご相談されてみてはいかがでしょうか。上記に該当するということになれば、解約して退去させることは可能です。ご検討ください。

自宅工事の契約解除について

#不動産契約の解除・違約金請求

2022年12月2日

話が違うということであれば一方的に、というわけではありません。もともと隣を使うという話ではなかったこと、それで工事ができないというのであれば、相手の説明不足であり、説明義務違反になる可能性があります。そのため、消費者契約法に基づく取り消しや合意解除を検討することになります。

ルームシェアトラブルと退去について

#不動産契約の解除・違約金請求
#不動産賃貸借契約
#住民・入居者・買主側

2022年11月30日

賃貸マンションにおける残地物扱いのエアコン修理費用の負担に関する覚書について（管理会社vs住人）

松尾雅史弁護士

ご友人がルームシェアをしていた相手(同居人)から違約金の支払いを求められているということでしょうか。署名・捺印がないのであれば、その書面自体には効力はありません。ただ、契約は口頭でも成立しますので、違約金２０万円を支払う旨の合意をしていた場合、法的には支払義務が生じます。とはいえ、退去の原因が相手方にあるわけですから、ひとまず支払いをキッパリ拒絶するのがよいと思います。詳しいことは規約の内容等を見なければわかりませんので、弁護士会の無料法律相談等で一度弁護士に相談されてみてはいかがでしょうか。

#不動産契約の解除・違約金請求
#住民・入居者・買主側

2022年11月30日

役にたった 3

「この点について、こちらの認識の基づいて当方が締結を拒み続けることで、何かしら先方側から法的措置、ないしは退去命令などを出される可能性はありますでしょうか？」 →そのような可能性は低いと思います。先方が口頭のやり取りを録音していて、その内容が先方の主張どおりというなら別ですが、そのようなことはないでしょうし。

引っ越し費用を請求したい。

#近隣トラブル（騒音・日照・悪臭・ペット問題）
#不動産契約の解除・違約金請求
#住民・入居者・買主側
#賃料回収

2022年11月29日

経年劣化のアパートマンションから慰謝料請求できますか。

残念ですが、管理会社や近隣への請求が認められることはないと思われます。子育てをするのは大変ですよね。周りも本当に虐待があったらかわいそう、というおせっかいを焼いていることになります。小さな親切大きなお世話かもしれませんね。

#地代・家賃交渉
#不動産契約の解除・違約金請求

2022年11月28日

賃借人で転貸人Aに無断転貸していますが、物件を解約して転貸人Aに早急に退去をさせたいです。

いずれも貸主に修補義務があるでしょう。修補が履行されない場合、あるいは不完全な場合は、家賃を減額することが可能です。減額割合のモデルは公開されているので、調べるといいでしょう。誠実に補修を行わないときは慰謝料請求権が生じることもあるでしょう。相手は貸主になるでしょう。

注文住宅計画中、転勤が決まり、解約したい。

#不動産契約の解除・違約金請求
#住民・入居者・買主側

先日のご投稿に対し、これまでの相談解決を踏まえ「解約が確定しないと違約金の明細が出せないというのは、解約させないためのハウスメーカー側の便法の可能性があります。」と回答差し上げましたが、やはり、解約回避のための便法でしたね。いろいろ動かれて大変だったことと思います。また、その分、何だったのかというお気持ちも抱かれていることと思います。我々弁護士のところには、ハウスメーカー等の業者側の説明を鵜呑みにしてしまい、解約等を適切に行なえないまま、住宅完成後や工事開始後にご相談にいらっしゃる方々もいらっしゃいます。また、時期を逸した解約による違約金トラブルに巻き込まれてご相続にいらっしゃる方々もいらっしゃいます。そのようなご事案と異なり、あなたのご事案では、あなたのご家庭が適切に動かれ、契約の解約ができない事態や不当な違約金の支払いが回避できたご事情等がございますので、裁判所等に申し立てたとしても、慰謝料まで取ることは難しいように思われます。また、今回の経緯をハウスメーカー側に説明の上、違約金の減額交渉を行う、裁判所などの第三者機関に調停等の申立てを行う、ハウスメーカーの監督官庁等に今回の経緯の報告をして行政指導等を促すなどの方法も考えられますが、いずれも相応の時間や労力を要しますし（転勤先でこのような対応に追われるのも大変かと思います)、契約後の転勤というご事情発生による注文者側から解約であることに鑑みますと、見積書の違約金の金額が契約書の取り決め通りの金額であれば、その金額の減免までは難しい可能性があるかと思います。お住まいという非常に高額で重要な契約に関し、適切な行動をなさった結果、業務側都合の不当な事態を回避できたケースとして、ご自身の行動を労ってあげて下さい。そして、今回の体験を糧に、今後のお仕事先なども踏まえつつ、将来より適切な環境の住まいを手に入れられるといいですね。

#明渡し・立退交渉
#賃料回収
#住民・入居者・買主側
#不動産契約の解除・違約金請求
#サブリース・転貸借

2022年11月25日

そもそもの嘘をついていた売主＝不動産管理会社Bとは別に、仲介業者Aへ慰謝料など請求できるでしょうか？

まずはお近くの法律事務所に相談して、東京の弁護士の方がいいのでは？というようなアドバイスがあればそちらでいいのではないでしょうか？広島でも広島やその周辺のみを取り扱っている事務所と、全国の事件の取り扱いを行っているところなどがあると思われます。

#不動産売買契約
#不動産契約の解除・違約金請求
#オーナー・売主側
#契約不適合責任（瑕疵担保責任）

2022年11月23日

嘘の内容など詳細が分からないことには判断のしようがありませんので、一度弁護士に直接相談に行った方がよいかもしれません。

家主の行動について問題はないか

#不動産契約の解除・違約金請求
#不動産賃貸借契約
#住民・入居者・買主側

2022年11月23日

自身所有の駐車場についている看板を外すのは、法的に問題がありますでしょうか？

貸主は、悪気はないかも知れませんが、借主に対する配慮が著しく欠けているでしょう。いずれも借主の同意を得るのは当然のことで、不安、恐怖を与えたことについては、責任があるでしょう。

#不動産契約の解除・違約金請求
#オーナー・売主側

2022年11月18日

入居した賃貸マンションの光回線についての虚偽記載です。管理会社への対応方法を教えてください。

まずはＡ社に契約解除を通知するとともに、看板を撤去するように求めるべきですが、Ａ社が応じない場合には、看板を外し、カバーでもかけて現場に置いておく分にはリスクは低いのではないでしょうか。看板自体を破壊したり持ち去るわけではありませんので。

#欠陥住宅
#地代・家賃交渉
#不動産契約の解除・違約金請求
#住民・入居者・買主側

2022年11月17日

普通借家から定期借家への切り替え及び、賃料値上げについて

法的な理屈としては、民法５５９条で賃貸借契約にも準用される民法５６４条、４１５条の規定に基づき、契約不適合責任による損害賠償請求として、光回線の代替手段としての、据え置きのWi-Fiルーターの費用の一部を請求するということであれば、請求が法的に認められる可能性があると思います。「光回線使用可能」という説明を受けて、それを前提に賃貸借契約をしたのに、実際には光回線が使用できないので、それによる損害の賠償を請求する、という理屈です。不適合を知ったときから１年以内に賃貸人に請求する必要があります（民法５６６条）。「説明義務違反」というのは、光回線使用が不可能であることを売主や仲介業者が知っていたか、知らないことに過失があった場合の話なので、本件では契約不適合責任の方が合致すると思います。後は、弁護士に依頼して法的に請求するとなると費用がかかるので、費用対効果、経済合理性の問題になるかと思います。

#地代・家賃交渉
#明渡し・立退交渉
#不動産賃貸借契約
#不動産契約の解除・違約金請求
#定期借家契約

１　賃貸借の更新について借地借家法という法律で建物賃貸借契約の更新拒絶の要件が定められています。 ①期間満了の六月前までに更新拒絶通知 ②また、更新拒絶の通知には、正当の事由が認められる必要があります。この正当の事由は、賃貸人の建物使用を必要とする事情•賃借人の建物使用を必要とする事情のほか、従前の経過，建物の利用状況，建物の現況，いわゆる立退料の申出を考慮して判断するものとされています。 ③更新拒絶通知がされた場合でも、賃貸借期間満了満了後も賃借人が建物の使用を継続する場合には、賃借人に対し遅滞なく異議を述べる　大家側（賃貸人側）に正当の事由が認めらるか疑問のあるご事案かと思います。更新拒絶に正当の事由がない場合、大家側（賃貸人側）が、更新の予定されている普通賃貸借契約から更新のない定期借家契約に一方的に切り替えることはできません。ただし、正当の事由がない場合でも、賃借人側の同意があれば、定期借家契約への切り替えも可能です。そのため、仲介会社側は、何とか、賃借人側（あなた側）から同意を取り付けようとしているものと思われます。（建物賃貸借契約の更新等）第二十六条　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。２　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

雨漏りによる賃貸家賃減額交渉の適正範囲と手続き

#欠陥住宅
#不動産契約の解除・違約金請求
#住民・入居者・買主側
#建築トラブル
#地代・家賃交渉

2022年11月15日

１．賃借人で修繕する場合は、ご指摘のとおり一旦賃借人で立て替えた上、その金額を賃貸人に請求することになります。２．漏水の箇所や程度等にもよりますが、減額幅は月額賃料の１～２割程度が目安かと思われます。賃貸借トラブルに係る相談対応研究会が平成30年3月に公表した「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」のP.49をご参照ください（インターネット上で検索できます。）。３．1月から漏水が発生していたことを立証できるのであれば、そのときからの減額を請求できると考えられます。民法611条などをご参照ください。

注文住宅計画中、転勤が決まったので解約したい

#不動産契約の解除・違約金請求
#住民・入居者・買主側

2022年11月14日

役にたった 3

すぐに弁護士に相談してください。場合によっては契約者の記載より有利な形の違約金で終わるケースもあります。

建築事務所の工期遅れ、契約解除したい

#不動産契約の解除・違約金請求

2022年11月13日

役にたった 3

契約した内容が基準にはなりますが、何にしても一度、面談の上で弁護士に相談することをお勧め致します。

保証会社の遅延損害金について

#住民・入居者・買主側
#不動産契約の解除・違約金請求
#賃料回収

2022年11月12日

3０００円については、消費者契約法10条から、支払い義務がないと解釈することも可能なので、賃料だけ遅れないようにするといいでしょう。いずれにしても、明け渡しの判決を取られたのち、強制執行日の前日まではいられるので、任意に退去しなくていいでしょう。必要な時は地元弁護士に面談相談してください。

賃貸、契約等についておしえてください

#不動産契約の解除・違約金請求

2022年11月11日

契約は未成立でしょう。キャンセルするといいでしょう。かりに成立を争われても、解除の意思表示を兼ねるので、キャンセルするとはっきり伝えるといいでしょう。

賃貸契約の連帯保証人の支払い義務について

#契約不適合責任（瑕疵担保責任）
#不動産契約の解除・違約金請求
#住民・入居者・買主側

2022年11月10日

賃貸借契約解除通知はそのまま受け入れないといけないのでしょうか？

池長宏真弁護士

隣の部屋に引っ越す際に契約を変更している、前の部屋の契約は終了していて、新たな賃貸借契約が結ばれたということになるのでしょうか？この前提であるならば、この連帯保証人欄にご自身が署名をしていない（代筆もさせていない、署名をするつもりがなかった）ということであれば、当該契約書は偽造されたということになります。そうするとあなたは連帯保証人として保証金の請求を受ける立場にはない、その連帯保証人の署名は自分が書いていないのだから連帯保証契約の存在を争う、ということになると思われます。書面などを拝見していないため、一般的な回答となります。ただ、ご兄弟が名前を書いてしまった、実際にあなたのお名前があるという状況からすれば管理会社は偽造されていない、ちゃんと保証の意思があったのだ、と争うと思います。

#不動産契約の解除・違約金請求
#住民・入居者・買主側
#不動産賃貸借契約

2022年11月4日

池田毅弁護士

＞これからの対応は弁護士の方にお任せした方が良いのでしょうか？面談の相談をすることはおすすめしますが、弁護士に依頼する場合は費用がかかりますので、その後の方針はよく検討されたほうがよいと思います。

本人の希望では無い転居時のトラブルについて

#告知義務違反
#不動産契約の解除・違約金請求
#原状回復
#サブリース・転貸借
#不動産賃貸借契約
#近隣トラブル（騒音・日照・悪臭・ペット問題）

2022年11月2日

隣室の入居者についての賃貸借契約時の説明義務違反を問題にする場合，賃貸人が隣室の入居者の問題行動を認識していたことを立証できることが必要です。入居後の隣室入居者の迷惑行為については，隣室入居者に対して直接不法行為による損害賠償を請求する方が通りやすく，賃貸人や管理会社に対する損害賠償請求は通りにくいと思います。賃貸人や管理会社が隣室入居者に退去を求めたとしても，素直に退去するとも考えにくく，そうなると，退去勧告をしてもしなくても結果に変わりは無かったということになりかねないためです。

慰謝料の請求は可能でしょうか。

#不動産契約の解除・違約金請求
#住民・入居者・買主側
#不動産賃貸借契約

2022年11月1日

ご記載いただいた内容を前提としますと認められる可能性はあるかと思いますが、具体的に可能であるか否かは訴状の記載や尋問の内容等に依りますので、裁判記録を持参した上、近隣の弁護士にご相談されることをおすすめします。

敷金返還請求は出来ますか

#不動産契約の解除・違約金請求
#住民・入居者・買主側
#不動産賃貸借契約

2022年11月1日

先方に債務不履行があり、契約解除という帰結になるのであれば、引っ越し代を請求することもあり得るかと存じます。他方で、上記同様、契約解除ではなく中途解約に過ぎないということであれば、引っ越し代まで請求することは難しいかと存じます。もっとも、この点も同様で、先方の不誠実な対応を原因としたものですので、引っ越し代の全部又は一部を負担することを求める旨交渉すること自体はおかしくないかと存じます。

家賃滞納による賃貸契約解除通知について

#明渡し・立退交渉
#地代・家賃交渉
#不動産契約の解除・違約金請求
#賃料回収

令和２年４月１日施行の改正民法541条ただし書では、相当の期間を定めた履行の催告がなされた場合において、その期間経過時の債務の不履行の程度が軽微なときは、契約の解除はできないこととされています（なお、上記施行日前に契約が締結された場合の契約解除については、改正前の規定が適用されますが、基本的には同じような解釈になるかと思われます）。　不履行の程度が軽微である等と主張して契約解除を争っていく方法もありますが、家賃滞納が３か月以上続くと契約解除が認められてしまう可能性が高くなるので、解除通知が届く前に、滞納状態を解消•軽減させておくのが望ましいと言えます。　今月２５日には資金の目処が立っているならば、ご家族などに相談して不履行分の援助を受け、賃貸人に早めに支払いをして不払の解消•軽減を図っておき、資金が得られ次第、援助してくれたご家族などに返済する方法もあるかと思います。　（催告による解除）第五百四十一条　当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。

賃貸住宅の修理でオーナー立ち会いについて。

#定期借家契約
#住民・入居者・買主側
#不動産契約の解除・違約金請求

2022年10月31日

基本的には、大家が入ることができるのは修理に必要な範囲内のみでしょう。ただ、その他修繕の必要性がある部分については、立ち入ること自体は違法とならない可能性はあります。

建築請負金の返還納期割れについてのご相談

#不動産契約の解除・違約金請求
#建築トラブル
#住民・入居者・買主側

2022年10月31日