千葉県の不動産・建設業界に強い弁護士

【ご相談内容】不動産会社から家賃を滞納している賃借人と交渉の依頼を受けました。 なかなか連絡が取れない賃借人でしたが、何とか連絡を取り事務所に来てもらい交渉をし、結果として未払い賃料について分割払いの合意を取り付けるとともに、立ち退きについても合意を得ることができました。

【ご相談内容】相談前 収益物件の改修工事を請け負った建設会社から、着工後しばらくして発注者から一方的に契約解除を通知され、未施工部分のやり直しと、搬入済み資材の撤去まで求められているとのご相談を受けました。 工事はすでに相当程度進んでおり、設備機器や部材も現場に搬入済みでしたが、打合せ記録や変更合意の残し方が十分でなく、発注者からは「当初の説明と違う」「別業者に引き継ぐ」との強い主張が出ていました。 会社としては、少なくとも施工済み部分や搬入済み資材相当分について出来高請求をしたい一方、相手方からは原状回復を求められており、何をどこまで請求できるのか、また、相手方が現場を先に改変してしまった場合に証拠が失われてしまわないか、大きな不安を抱えている状況でした。 相談後 まず、請負代金の回収を考える前提として、出来高の立証責任は施工会社側にあることを明確にし、概算や感覚的な割合ではなく、施工済み部分、搬入済み設備、作業工程、現場写真、作業報告、納品記録などに基づいて、客観的に積み上げた出来高算定資料を作成すべきことを助言しました。そのうえで、契約解除に対する初動としては、感情的に争うのではなく、契約約款上の出来高精算の根拠を明示しつつ、出来高請求と引渡し・後片付け等の扱いを切り分けて協議する方針を提案しました。 後の紛争で極めて重要になるため、「立入りを試みたが、施主都合により現状確認や撤去準備ができないこと」を、電話ではなくメール等の記録に残る形で直ちに通知するよう求めました。 これは、証拠の散逸防止だけでなく、相手方が資材などの撤去期限徒過を主張してきた場合に、施工会社側に帰責性がないことを示すためにも重要だからです。 結果として、出来高請求、原状回復、現場引渡し、証拠保全という複数の論点を混同せずに整理し、何を先に主張し、どの資料を準備し、どのような表現で相手方に通知するべきかを明確にすることで問題解決への道筋を立てることができました。 コメント 建設・リフォーム工事では、工事途中で発注者との関係が悪化し、契約解除や業者交代に発展することがあります。 しかし、その場で慌てて「いくら請求するか」だけを考えると、出来高、原状回復、資材の扱い、現場の立入り、証拠保全といった論点が混線し、かえって不利になることがあります。 契約上の根拠を押さえつつ、現場写真や日報などの証拠整理、通知文の出し方、相手方の妨害行為への記録化まで含めて、戦略的に対応することが重要です。 弁護士が早い段階で関与することで、感情論ではなく、法的紛争も見据えたうえで現実的な回収可能性と立証可能性を踏まえた交渉方針を立てやすくなります。

【ご相談内容】【相談前】 依頼者の方である会社が以前相手方の依頼で工事を行い完成したものを引き渡したが、工事代金を支払ってくれない。どうすれば工事代金を支払ってもらえるか、というご相談を受けました。 この段階で相手方が工事代金を支払えない理由がはっきりとはわかりませんでしたが、資金ショートをしたのか、それとも工事に瑕疵があったため、支払いを拒絶しているのかいずれではないかと考えました。 【相談後】 ご依頼を受けた後に、相手の方に内容証明を送付し、未払工事代金を請求しましたが、相手方からの反応がなかったため、訴訟を提起することにしました。 訴訟提起をしたところ、相手方は、依頼者の方の工事に瑕疵があったため、請負代金を支払えないという主張をしてきました。 こちらとしては、工事に瑕疵がないことを訴訟の中で主張、立証していきましたところ、裁判所がこちらの工事に瑕疵がないことを前提とした和解を提示していただき、最終的にはこちら側に有利な和解が成立し、未払請負代金を回収することができました。 【先生のコメント】 今回の件は、おそらく相手方の資金繰りが悪かったため、こちらからの未払工事代金の支払いを拒絶していたのではないかと思います。そのため、瑕疵の主張をしてきたタイミングも遅かったですし、瑕疵の主張の中身についても裏付け証拠がありませんでした。そうすると、判決を獲得しただけでは逃げられてしまう可能性もあるため、しっかりと代金を支払ってもらえる和解でなんとか話をまとめられないか考え進めていき、なんとかこちらの依頼者が納得するかたちで和解を成立させることができました。