相続時精算課税制度についてお聞きいたします。
夫名義の分譲マンションを妻の私に名義変更する際、固定資産税上の評価額を確認し2500万以下なら非課税で私に名義変更出来る相続時精算課税制度があると知りました。
そこで質問があるのですが宜しくお願い致します。
① 夫の住宅ロ－ンが残9年あり毎月、夫名義の口座から住宅ロ－ンが引き落としされてます。夫に残務があるこの状態で妻の私に名義変更出来るのでしょうか？
②夫がマンション購入時に団体信用に加入してますが、私に名義変更するとどのような形になるのでしょうか？
参考にさせて頂きたい為、ご回答宜しくお願い致します。
１，評価額から残ローンを引いた額が贈与額になるでしょう。
ただし、ローン会社の同意が必要になるでしょう。
また翌年の2月1日から3月15日までの間に贈与税の申告が必要です。
２，債務者は夫なので、団体信用については変更することはないでしょう。
内藤先生
数ある質問の中からご回答頂き有難うございます。
>>1，評価額から残ローンを引いた額が贈与額になるでしょう。
↓
残金が後、650万ほどです。例えば評価額が2500万だとした場合、1850万が贈与額になるという解釈で宜しいでしょうか？
その場合、夫のロ－ンはそのままで、
夫→650万
妻（私）1850万の共同名義になるのでしょうか？
質問がややこしくなる為、記載しませんでしたが、夫が25年以上疎遠の前妻との子が、夫（65歳6ヵ月）が他界した場合、現在築43年の夫名義のマンションだけが、前妻との子の遺留分とし発生してしまいます。
マンションの1/2、もしくは、夫に公正証書遺言を作成して貰っても1/4発生してしまいます。
私は、夫より11歳下（現在54）な為、夫が他界した場合１人で生きてかなければなりませんが、1/2にしても1/4にしても現金で前妻の子に支払わないと住み慣れたマンションを出なければなりません。
ですが、夫はタクシー乗務員の為、不安定な歩合制な給料の為預金はほとんど無く、夫の遺族年金+私の公的年金だけでは、私１人生きて行くのがやっとで、とてもじゃ有りませんが、遺留分や前妻の子に家賃は払えませんから、公正証書遺言も作成して無いままでした。※両親の在宅介護等入り調べるのも限界でした。
結婚10年目ですが、夫が老化するたび、先々の老後を考えると不安感でいっぱいな毎日な為、よって、名義変更出来るならと思い質問させて頂きました。
話しが脱線して申し訳有りません。
①上記の場合、配偶者居住権のが有効でしょうか？
聞いた話しだと配偶者居住権も、前妻の子との合意が無いと成立しないと聞いたもので、54歳の私が平均寿命で他界する頃は、約３０年後で、マンションは築、73年です。
前妻の子が合意するとは思えない為、どうしたら良いか悩んでいました。
夫他界時に、前妻の子に遺留分や家賃も貧困で払えずだと、相続がかかった時に3/4手にして売却しか道が無いのでしょうか？
参考にさせて頂きたい為、ご返信頂ければ助かります。宜しくお願い致します。
1850万円の持ち分について共同名義になります。
配偶者居住権は遺言で設定できるので、遺言書を作成してもらうといいでしょう。
公証役場で相談するといいでしょう。
また遺留分減殺請求は死亡前10年分の贈与が対象なので、贈与から10年たてば請
求を受けることはないですね。
早速のご返信を有難うございます。
こちらで相談させて頂き、お陰様で少し安心する事が出来ました。
相続対策で、色々な選択肢があると思いますが、配偶者居住権で、公正証書遺言で夫に配偶者居住権を「遺贈」で設定をして貰う事も、夫婦で話し合い視野の一つに入れおくように致します。
内藤先生
先日はお世話になりました。再度不明点が出て来た為教えて頂けたら助かります。
①夫に公正証書遺言で配偶者居住権を設定して貰った後、夫が他界し遺産分割協議で前妻の子が、夫名義の分譲マンションは値打ちが無いので、所有権却下を求めた場合、子は相続放棄という形になるのでしょうか？
②子が相続放棄になった場合、相続人は私しかいなくなりますから、普通に考えで私の名義となるのでしょうか？
築年数が経ちすぎてる・夫と私が11歳差と開きがある為、公正証書遺言を作成したとしても子が拒否した時に私は居住出来なくなるのではと不安が有ります。
お手すきの際 ご返信頂けたら助かります。宜しくお願い致します。
１，あなたにマンションを相続させると遺言し、かりに遺留分権が行使されたら、
配偶者居住権を設定するというように記載するといいと思いますが、そのような
文言が可能かどうか、公証役場に相談ですね。
２，相続放棄手続きをして、他に相続人該当者がいなければ、あなたの単独相続
になるでしょう。
これで終ります。
早速のご返信を頂き有難うございます。
ご教示頂いた内容ですが、承知致しました。