閉店・廃業・撤退｜店舗解約時の予告期間や残りの家賃の支払い（編集部投稿）

Question

コロナショックにより、飲食、美容、旅行、小売・サービス業など多くの業態で店舗の売上が激減しています。
一定の損失を見切って閉店・廃業するか、見通しが立たないけれども諦めず経営を継続するか、店主の方々がその難しい判断に直面しています。

とりわけ家賃が高いエリアについては、閉店・廃業を決断し、店舗やオフィスの解約を行うケースが増えてきました。

解約を決断した後、早期に行うことの一つが解約する際に物件オーナー（貸主）側へ解約する旨の連絡をする「解約予告通知」です。
この通知をしてから契約に定められる解約予告期間◯ヶ月以降に解約が可能という仕組みのため、例え資金繰りが厳しいからといって今月末など直近で家賃の支払いを止めることができません。

そこで質問なのですが

① 解約予告通知は書面の必要ありますか？口頭やメール等でも有効なのでしょうか？

② 手元資金の用意が難しい場合、入居時に発生した保証金・敷金と、残りの賃料を相殺することは可能でしょうか？

③ 保証金返還等を考慮しても手元資金が、残りの賃料や原状回復費、その他買掛金などの必要経費に満たない場合、一般的にはどんな解決方法の選択肢がありますか？

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本投稿は、
・ココナラ法律相談編集部が質問文を投稿し、弁護士から一般的な回答を得ています
・コロナショック（事業者向け）に関する法律Q&Aのまとめに掲載されます

萩生田 知法 弁護士 · Accepted Answer

① 解約予告通知は書面の必要ありますか？口頭やメール等でも有効なのでしょうか？
→契約書の規定されている方法により、解約予告通知をした方がよろしいでしょう。
また後に争いが発生しないよう、証拠を残すという趣旨で口頭は控えた方がよろしいです。

② 手元資金の用意が難しい場合、入居時に発生した保証金・敷金と、残りの賃料を相殺することは可能でしょうか？
→基本的には、滞納賃料との相殺は可能です。
もっとも、敷金及び保証金について、解約時に償却する旨の条項があるかは調査したほうがいいでしょう。償却の条項がある場合には、相殺が困難となる場合があります。

③ 保証金返還等を考慮しても手元資金が、残りの賃料や原状回復費、その他買掛金などの必要経費に満たない場合、一般的にはどんな解決方法の選択肢がありますか？
→損害の拡大を防ぐため、明渡しは速やかに行うべきです。オーナーとの関係では、あくまでも、お願いベースで、債務減額や分割支払いをお願いすることになるでしょう。

森田 英樹 弁護士 · Answer

① 解約予告通知は書面の必要ありますか？口頭やメール等でも有効なのでしょうか？
・・・契約書に　解約予告書がついていたりしますし　解約予告の方法に定めがあるはずですので　後日の紛争を避けるためにはそれに従うのが良いです。

② 手元資金の用意が難しい場合、入居時に発生した保証金・敷金と、残りの賃料を相殺することは可能でしょうか？
・・・明渡時に敷金返還請求権は行使可能となりますので　その時点までの延滞賃料と相殺することは可能です。
　
③ 保証金返還等を考慮しても手元資金が、残りの賃料や原状回復費、その他買掛金などの必要経費に満たない場合、一般的にはどんな解決方法の選択肢がありますか？
・・・解約予告期間を待たずに　早急に退去し　解約予告期間の短縮などにより滞納家賃分を減らし家主と交渉して　ゼロでおさまるように協議するのが良いでしょう。
それが無理であれば　明渡だけは早急に完了し　不足分について家主から請求が来た時点で　財産状況に応じて　債務整理・自己破産などを考えればよいでしょう。