ローン未承認による売買契約の白紙撤回可能性について
1月中旬に神奈川県内の土地の売買契約をしました（私が買主）。住宅ローン融資が受けられなければ自動解約との特約が付けられており、当初その期限は2月末でした。
その後融資利用額を出してもらえる都市銀行を見つけて、銀行から提示された条件に対応してきました。その中で、売主とは住宅ローン特約による自動解約期限を4月末に延長することで合意書を作成して売主、買主ともに押印しました。
しかし未だ融資承認を得られておらず、4月20日になって建築基準法43条但書に従い特定行政庁（市役所）から包括同意書を取り付けるよう、銀行から指示がありました。しかし、この同意書を得るには、建築メーカーから詳細な書類も作成していただく時間がある程度必要、さらに市役所に申請してから24営業日かかるとされており（新型コロナでさらに時間がかかることが予想される）、今から1ヶ月以上かかることが明らかです。
仲介業者からは5月末に自動解約期限を延長する合意書を作成するよう依頼されました。私は、「自動解約もやむなし、4月末の自動解約期限を伸ばす必要はありません」とお伝えしましたが、仲介業者からは、書類は作っておかないと後からトラブルになるからとのことで、5月末に自動解約期限延長の合意書に売主、買主ともに押印しました。
しかし、上述のように建築基準法43条但書に基づく市役所の包括同意書を得て、さらにローン審査を行う期間を考えると、到底5月末にも間に合いそうにありません。
この場合、私から自動解約期限を延長せず、契約を白紙にすることは可能でしょうか？
私の意思は、このまま白紙にして手付金を返還してもらうことです。
なおご参考まで、仲介業者は、この場合は買主が金融機関にローンを申請していない段階なので、自動解約の条件を満たさず白紙撤回できないのではないか、との見解でした。
参考までに、売買契約書の自動解約に関する条文を下記します。
（融資利用の場合）
第19条 買主は、この契約締結後すみやかに、標記の融資（I）-1のために必要な書類を揃え、その申込手続きをしなければならない。
２ 標記の融資未承認の場合の契約解除期限（I）-1までに、前項の融資の全部又は一部について承認を得られないとき、又、金融機関の審査中に標記の融資未承認の場合の契約解除期限（I）-1が経過した場合には、本売買契約は自動的に解除となる。
３ 前項によってこの契約が解除された場合、売主は、受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。
４ 買主自主ローンの場合、買主は、融資利用に必要な書類を標記（I）-2までに金融機関等に提出し、その提出書類の写しを売主に提出しなければならない。買主が、必要な手続きをせず提出期限が経過し、売主が必要な催告をしたのち標記の融資未承認の場合の契約解除期限（I）-1が過ぎた場合、あるいは故意に虚偽の証明書等を提出した結果、融資の全部又は一部について承認を得られなかった場合には、第２項の規定は適用されないものとする。
（I）-1 融資利用の場合（第19条）
には、融資申込先の金融機関、融資承認予定日、融資金額、融資未承認の場合の契約解除期限が記載されています。
（I）-2 には、買主自主ローンの場合の融資利用に必要な書類の最終提出日が記載されています。
あなたから解除するより、5月末をまって、自動解約にしたほうが
いいでしょう。
融資申し込み先の金融機関が指定されているので、自主ローンでは
ないですね。
また、包括同意書が必要な土地であることについて、説明がなかっ
たようですね。
同意書がなければ、建物が建てられないでしょう。
とすれば、重大な重要説明義務違反になりますね。
あなたのほうには、落ち度はないように思いますね。（参考）
内藤様
早速のご助言、ありがとうございます。
自動解約について、理解しました。
大変恐縮ですが、もう一つご教示下さい。
包括同意書が必要な土地であることは重要事項説明書に書かれており、説明内容としては、「敷地と道路との関係による制限として、当該土地の接面道路は建築基準法43条第2項道路状空地扱いで、建物の建築時には市役所土地調整課より包括同意書を取得することが必要です」となっていて、同じことを口頭で読み上げがありました。
ただ、住宅ローンを利用するために先に包括同意書が必要という説明はなく、その事実を私が知ったのが4月20日だったので、5月末日までの住宅ローン承認は降りない見込みというものです。
このような内容も、重要事項説明義務違反となり得るのでしょうか。
事柄の順序として、まずは同意書ですね。
それからローン申し込みでしょう。
記載のレベルなら、重要事項説明違反とまではいえないでしょう。
手順についての説明義務はあるでしょうが。