東銀座駅(東京都)周辺の住民・入居者・買主側の不動産問題に強い弁護士

令和２年４月１日施行の改正民法541条ただし書では、相当の期間を定めた履行の催告がなされた場合において、その期間経過時の債務の不履行の程度が軽微なときは、契約の解除はできないこととされています（なお、上記施行日前に契約が締結された場合の契約解除については、改正前の規定が適用されますが、基本的には同じような解釈になるかと思われます）。 　ご投稿内容から伺われる事情からしますと、不履行の程度が軽微である等と争っていける可能性があります。ただし、家賃滞納が３か月以上続くと契約解除が認められてしまう可能性が高くなるので、これ以上滞納額を増やさずに、できる限り早めに滞納状態を解消•軽減させておくのが望ましいと言えます。 　なお、賃貸人側（不動産屋）は、賃借人側に賃料滞納があったとしても、裁判を経ることなく力ずくで賃借人を追い出すことはできません。 　また、仮に、賃貸人側から建物明渡しを求める訴訟を提起されてしまった場合でも、滞納金額の程度や支払可能性等によっては分割払い等を内容とする和解による解決の可能性もあります。 　ご自身での対応が難しい場合には、できる限り速やかに、お住まいの地域等の弁護士に直接相談してみることをご検討ください（お住まいの地域の法テラス等で無料相談が受けられる場合がありますので、問い合わせてみてもよいかと思います）。 　 【参考】民法 （催告による解除） 第五百四十一条　当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。

家賃滞納の額や、滞納解消の時期（解除の前か、後か）によっても結論は異なると思います。 もっとも、和解によって賃貸借契約を存続させられる場合もあります。

１　民法611条１項は「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。」と規定しています。 　漏水などで一時的に居住できなくなったような場合は、この規定に基づき賃料減額の主張ができる可能性があると考えられます。 ２　賃貸借目的物の修繕義務は原則として賃貸人が負うため、賃借人は、修繕が必要な場合には、賃貸人に修繕を求めることになります。賃貸人に対して修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず賃貸人が相当の期間内に修繕に応じないときや急迫の事情があるときは、賃借人自ら修繕を行うことができ、修繕費用を賃貸人に請求できます。 　この場合、賃借人は、修繕費用と未払家賃とを相殺するという主張ができる可能性があります。 　もっとも、「修繕が必要な場合」とは、客観的にみて修繕がなされないと使用収益に著しい支障が生じるような場合を指すとされ、使用収益に影響しない軽微な問題については賃貸人に修繕義務があると認められない可能性があります。 　したがって、穴やシミによって、居住にどの程度の支障、影響が生じているかによると考えられます。

弁護士も、訴訟提起の目的などがないと住民票を取得することはできません。単なる所在調査はできないことになっています。 なお、仮に大家さんの所在が掴めたとしても、介護施設に入っているということですと、大家さんに意思能力（契約の内容を理解して判断する能力）がないことが心配されます。 こうなると、大家さんと契約を結び直すことはできません。大家さんの子どもとの間で他人物賃貸借契約を締結することは一応考えられますが、子どもが応じてくれるかどうかはわかりません。 また、大家さんに意思能力があったとしても、賃貸借契約の結び直しに応じれくれる保証はありません。 今まで口頭でも賃貸借契約があり、それに従って賃料を支払ってきたのであれば、今まで通り賃料を支払うか供託し、その証拠を残しておくことで、 賃貸借契約があったということ自体は立証が十分に可能だと思います。