江東区の不動産・住まいに強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 ご依頼者（賃貸人）は、賃借人に建物を賃貸していました。 ところが、賃借人が家賃を数か月以上も滞納し、管理会社からの請求にも応じず、しまいには連絡もとれなくなってしまっている状況でした。 【相談後】 賃借人が転居していることが判明したため、現住所を特定し、明渡訴訟を提起しました。 訴訟では、賃料未払いによる解除を理由として、明渡し請求が認められ、強制執行も行いました。 これにより、次の賃借人に貸し出すことができました。 【コメント】 自分で明渡しを実行してしまうような自力救済は禁止されますので、法的手続きに従って、明渡しを実現する必要があります。 早期に明渡しを実現し、次の賃借人に賃貸することが望ましいと思います。

【ご相談内容】【相談前】 ご依頼者様は、借地上の建物を建物所有者（土地の借主）から借りて住んでいたところ、土地の地主から立ち退き請求を受けました。 【相談後】 地主から明渡請求の裁判を起こされましたが、粘り強く和解協議を続けたことにより、ご依頼者様が納得できる金額の立ち退き料を受け取ることができました。 【先生のコメント】 地主は、建物所有者（土地の借主）が地代の支払いをしないので借地契約を解除したと主張していました。 地主の主張が認められた場合、ご依頼者様は、明渡請求に応じなければなりません。 それぞれの事案ごとに、証拠関係を総合的に検討し、将来的な見通しをふまえて、和解することも重要だと思われます。

【ご相談内容】【相談前】 ・アパートの賃借人の一人が数ヶ月の家賃滞納をしており、さらに近隣住民とのトラブルも絶えない状態でした。オーナー様ご自身で電話や手紙で注意をしても、何かと理由をつけて一切話を聞いてくれません。「家賃をきちんと支払い、近隣に迷惑をかけないなら住み続けても良いが、現状のようにまともに話ができない状態なら出て行ってほしい」とお悩みになり、ご相談にいらっしゃいました。 【相談後】 ・即座の内容証明郵便の発送
すでに数ヶ月の家賃滞納があったため、代理人として直ちに内容証明郵便にて通知を出しました。 弁護士名での通知により、相手方に事態の深刻さを認識させました。
 ・ご意向を踏まえた交渉
状況としては、すぐに訴訟を提起して建物の明け渡し（退去）を求めていくことも十分に可能な事案でした。 しかし、オーナー様と慎重に協議を重ねた結果、高額な費用や時間がかかる訴訟・強制執行は避け、まずは手紙や電話による「交渉」で解決を目指す方針となりました。
 ・合意書の締結
粘り強く交渉した結果、相手方の態度も軟化しました。 最終的には「滞納家賃の一部を即時支払い、残額は連帯保証人をつけたうえで分割払いとする」「今後は一切の迷惑行為を行わない」といった厳しい条件を具体的に定めた合意書を取り交わし、退去には至らずとも、オーナー様のご希望通りに問題を根本から解決することができました。 【先生のコメント】 ・賃貸借契約を解除するためのハードル
賃貸借契約を解除し退去を求めるには、単に「家賃の滞納がある」「契約違反行為がある」という事実だけでは足りず、法的に「当事者間の信頼関係が破壊された」と認められる必要があります。この判断には専門的な知識が必要になってきます。
 ・訴訟や強制執行の「費用リスク」を回避
 今回のケースでは、信頼関係が破壊されたと主張し、訴訟や強制執行（強制退去）へ進めることも十分に可能な事案でした。 しかし、強制執行まで行うとオーナー様に多大な費用負担が生じるリスクがあります。 
・柔軟な解決策でオーナー様の利益を最大化
 今回は、①滞納家賃の回収、②迷惑行為の防止、③将来の紛争予防というオーナー様の真の目的を、金銭的負担の少ない「交渉」という手段で達成できました。 「出て行ってもらうしかない」と思い詰める前に、まずは弁護士にご相談ください。状況とご意向に合わせた最適な解決プランをご提案いたします。