湯前町の定期借家契約に強い弁護士

そもそも、「屋根の吹き替えと外壁の塗り直し」については、修繕であって、「改築・増築」には該当しないように思います。土地賃貸借契約書を確認する必要がありますが、契約書で地主の承諾が必要とされているのが「改築・増築」だけで、「大規模修繕」は含まれていないのであれば、そもそも地主の承諾は不要なのではないでしょうか。窓の補修も修繕でしょう。 地代の1．8倍増額というのも無理があるように思います。2010年から地代が14年間据え置きなのであれば、増額はやむを得ないと思いますが、（もちろん立地にもよりますが）80％増が認められる可能性は低いように思います。 地代増額については、借地人が増額に応じなければ、地主の側で調停を申し立て、調停が成立しなければ、地代増額の裁判を起こして、裁判所選任の不動産鑑定士による鑑定などを実施して増額が相当と認めてもらわなければできないことです。そう簡単ではありません。 土地賃貸借から家屋の賃貸借に転換するなどということには全く応じる必要がありません。借地人から建物を無償で（？）買い取って借地権を奪おうということでしょう。 一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

１　賃貸借の更新について 借地借家法という法律で建物賃貸借契約の更新拒絶の要件が定められています。 ①期間満了の六月前までに更新拒絶通知 ②また、更新拒絶の通知には、正当の事由が認められる必要があります。この正当の事由は、賃貸人の建物使用を必要とする事情•賃借人の建物使用を必要とする事情のほか、従前の経過，建物の利用状況，建物の現況，いわゆる立退料の申出を考慮して判断するものとされています。 ③更新拒絶通知がされた場合でも、賃貸借期間満了満了後も賃借人が建物の使用を継続する場合には、賃借人に対し遅滞なく異議を述べる 　 大家側（賃貸人側）に正当の事由が認めらるか疑問のあるご事案かと思います。更新拒絶に正当の事由がない場合、大家側（賃貸人側）が、更新の予定されている普通賃貸借契約から更新のない定期借家契約に一方的に切り替えることはできません。ただし、正当の事由がない場合でも、賃借人側の同意があれば、定期借家契約への切り替えも可能です。そのため、仲介会社側は、何とか、賃借人側（あなた側）から同意を取り付けようとしているものと思われます。 （建物賃貸借契約の更新等） 第二十六条　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。 ２　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。 （建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件） 第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

関連する借地借家法の条文も紹介しておきます。美容室を営業する利益を擁護して行く際に参考になさって下さい。 【参考】借地借家法 （建物賃貸借契約の更新等） 第二十六条　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。 ２　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。 ３　建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。 （解約による建物賃貸借の終了） 第二十七条　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。 ２　前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。 （建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件） 第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。 （建物賃貸借の期間） 第二十九条　期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。 ２　民法（明治二十九年法律第八十九号）第六百四条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。 （強行規定） 第三十条　この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

契約書の記載によって結論が異なるので，次の手順で判断してください。 以下は普通借家契約の場合を前提としています。定期借家契約の場合には全く異なるので，注意してください。 （１）契約書に自動更新条項があるか（「契約期間満了の○か月前までに，賃貸人から契約を終了させる旨の申入れが無い場合には，この契約は従前と同一期間，同一条件で更新する」という趣旨の条項） （２）自動更新条項がある場合，賃貸人から契約を終了させる旨の申入れがあったか ・申入れがない場合→自動更新されます。契約期間は従前と同一です。契約書所定の更新料を支払う必要があります。 （３）自動更新条項がない，または賃貸人から契約を終了させる旨の申入れがあった場合【本件はこのパターンだと思います】 ・契約は法定更新されます。正当事由が無い限り，契約は引き続き継続します。更新料の支払義務の有無は，契約書の記載によって決まります。法定更新のときでも更新料を支払う旨の規定がある場合には，更新料を支払う必要があります。 法定更新とは，意思表示によって切り換えるものではなく， 法律の規定によって自動的に（勝手に）更新状態になるというものです。 したがって，上記（１）（２）（３）の確認を経て，法定更新の状態になると判断できれば， 特に「切り替える」等の意思表示をするまでもなく，法定更新されます。 なお，上記は一般論ですので， 契約書を弁護士に見て判断してもらうことをお勧めします。

質問その6について → 質問その５の回答のとおりです。 質問その7 →　基本的には、大家側の主張を鵜呑みにせず、借地借家法のルールに基づく対応をして行けばよいと思われます。 　ただ、契約書の自動更新条項に基づく更新か法定更新かにより、交渉後の契約内容が異なって来たり、借地借家法の正当事由がみたされるか否か、立退料の妥当性など、ご自身での判断に悩むこともあるかと思われます（ご自身で大家側と交渉して行くことが難しいとお感じになられることもあるでしょう）。 　その場合には、賃貸借問題に取り組んでいる弁護士に個別に問い合わせ、直接相談してみることもご検討下さい。

◆「減価償却」の意味 書いてらっしゃるように、建物等の価値は時と共に減るので、 手に入れたときの費用(取得費用)を、定められている耐用年数に合わせて 費用として計上していくことを意味します。 ◆原状回復との関係 建物で原状回復が問題になるのは、一般的に賃貸物件の退去のときだろうと思いますが、 建物本体だけでなく、床や壁のクロスなども時と共に価値が下がります(経年劣化)。 なので、原状回復を求められた※としても、普通に使って経過した年数に応じて 価値が下がった部分まで、借りた人が負担する必要はないことになります。 (うっかり焦がしてしまったなどの場合は別です) ※よくあるのがクロスを新品に貼りかえる費用全額が請求されているなどです。

定期借家契約では、そもそも契約更新が予定されていませんので、貸主が所定の期間内に所定の通知を送れば、当然に、契約期限をもって定期借家契約は終了します。 他方、定期借家契約の期間途中の解約は、法律上、やむをえない場合にのみ認められています。その解約が認められる場合、申し入れから1か月で終了の効力が発生するとされており、この効力規定を借主に不利に変更する約定は無効であると、法律に定められています。 定期借家契約にはこれらの性質がありますので、記載いただいた事情のみを元に判断すると、契約期限2月28日を超えて3月16日までの賃料請求ができる理由はないと思います。 請求できる賃料額については、解約によって有効に契約が終了しているかどうかによって変わってくると思います。

＞定期賃貸契約に変更しなければならないでしょうか 　賃貸人（管理会社）側からの定期建物賃貸借契約への変更の申入れは、あくまで契約内容の変更の申入れないし新たな契約締結の申入れに過ぎず、賃借人側（あなた）に応じる義務はありません。 　定期建物賃貸契約に切り替えてしまうと、賃貸借契約の更新が認められなくなってしまうため、期間満了時に建物から退去しなければならなくなってしまい、賃借人（あなた）にとって不利になってしまうため、留意が必要です。 　なお、あなたがの定期建物賃貸借契約への変更に応じない場合、賃貸人（管理会社）側は、普通賃貸借契約の更新拒絶をして来る可能性があります。 　しかしながら、借地借家法という法律が存在し、賃貸人側が更新拒絶をしようとしても、当然に認められるわけではなく、更新拒絶には借地借家法第28条の「正当の事由」が存在する必要があります。 　賃貸人側が退去を求める理由として、建物の老朽化等が挙げられますが、そのまま鵜呑みにせず、慎重に検討すべきでしょう。 　あなたとしては、普通賃貸借契約を維持したままで、賃貸人側が更新拒絶をし、立ち退きを求めて来た場合には、「正当の事由」が認められないと主張し、物件の使用を継続していくことが考えられます（このような場面に将来直面した際には、改めてお住まいの地域等の弁護士に相談なさればよいかと思います）。 　 【参考】借地借家法 （建物賃貸借契約の更新等） 第二十六条　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。 ２　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。 ３　（略） （定期建物賃貸借） 第三十八条　期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。 　※ ２項以下、略

定期借家契約の契約時の説明で不動産屋から「大家の意向で2年の定期借家契約になっているものの、大家と再契約できるので長く住んでいただけます。」という説明をされ、再契約条項を盛り込んだ定期借家契約を結びました。説明を受けたという同意書にサインする際にも、再契約できるので住宅を明け渡すと書いてあるところは気にしないでくださいと言われました。 良くある手ですが、書面で、明確に明け渡しが記載されているので、知らない、聞いてないでは通用しないでしょう。 残念ですが。

１．自動での合意更新がなされていると思われます。「更新の事務手続きをする」という文言はありますが、あくまでそれは些末な義務を定めたものに過ぎず、更新自体は「2年更新されるものとし」に則って同期間更新されると思われます。 ２．一文目のご質問の趣旨が分かりかねますが、合意は、書面で行われる必要は必ずしもなく、口頭などでも成立します。それ故、＋1000円を追加で支払い続けたという行為が、『1000円増額に応諾した』と推定されるおそれがあります。仮に賃料増額合意が成立していると判断された場合、２年後の次回更新時に賃料に戻すことは基本的にできません（賃料減額請求を別途行う必要があります。）。 ４．調停を起こすことそれ自体で強制的に賃料が増額されるわけではありませんが、本当に「不相当」になっているのであれば、借地借家法32条に基づき、相当な金額まで賃料を増額することができます。先方がその旨の立証をしてくれば、ご質問者様の応諾の有無にかかわらず、賃料は増額されます。 だいぶ込み入った話に入っておりますので、これ以上は契約書等を持参して近隣の弁護士にご相談ください。