賃貸借終了後の転貸借の効果についての相談（契約期間満了により終了）
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秋山 直人 弁護士
AB・BC・CD間の契約書を確認しないと確実な回答はできません。 AB間，BC間の契約書において，転貸借が終了した場合，BとC，CとDとの契約関係をそのままAが承継するという規定が置かれていることもあり，その場合，AとDとの間に直接の普通賃貸借契約が成立するため，AB間の契約が期間満了によって終了したからといって，借地借家法３４条によってDに６か月後の退去を求めることができない可能性もあります。ＡＤ間に直接の普通賃貸借契約が成立する場合，「正当事由（Ａが自ら建物を使用する等の必要性＋立退料の提供）」がなければ更新拒絶や解約申入れはできません。 また，借地借家法３４条の規定にかかわらず，転借人Dの居住権の保護の観点から，Aからの明渡し請求が信義則に反して認められない可能性もあります（最高裁平成１４年３月２８日）。 原賃貸借契約を合意により終了させても転借人には対抗できないという最高裁判例もあり（最高裁昭和３７年２月１日），普通賃貸借契約を結んでいるDの保護という観点から，期間満了の場合でも，実質的に合意による終了と変わらない場合には，Aからの明渡し請求が信義則に反して認められない可能性があるといえます。 Dの居住権の保護という観点が必要ですので，慎重に検討される必要があります。 ◆ Dに明渡しを求めるのであれば，Ｃ任せにせず，Ａが自ら行うべきでしょう。 借地借家法３４条の規定についていえば，転借人に６か月の猶予を与える趣旨なので，AB間，BC間の契約が来年４月１日に終了することが決まっているなら，現時点でAがDに通知しても特に問題はないと思います（AB間の契約でDへの連絡を禁止する規定がある場合を除きます）。 Cの言っていることは良く理解できません。