賃貸借終了後の転貸借の効果についての相談（契約期間満了により終了）
賃貸借終了後の転貸借の効果について、ご相談させていただきたく存じます。 外国人の方ですので、日本語の表現に少々不自然なところもあると思いますが、どうかお許し下さい。 現状と今までの経緯としては、 ・賃借人（サブリース会社、B）との契約は来年４月1日期間満了により終了します → 10/3 解約通知書を出し受理しました ・賃借人Bは、別のサブリース会社（転借人、C）に転貸しています ・賃貸人（自分、A)は、Cに対してその旨を通知し、物件を6ヶ月後明け渡してくださいと伝えました → 10/3 通知書を郵送し、10/10 受理しました ・BとCが話し合って、BC間の契約は、同じく来年４月1日より終了します 現在入居者（D）がいます（契約期間：来年４月24日まで）。 来年４月24日まで住んでもらうつもりですが、 それ以降、AD間は契約しなく明け渡して欲しいということを、現在、Dに伝えたいです。 ところで、Cに、CD間の契約はBが継承し、CがDに対して更新なしの通知は出しませんと言われました。 また、AがDに直接に更新なしの通知を出さないでくださいも言われました。 理由は、Aが更新なしの通知を出すことで、BC間のサブリース契約に影響があります。 （↑こちらの部分、意味よくわりません・・・） Dに対する明渡通知は、来年４月1日期間満了日になってからにしてくださいと言われました。 ここから質問ですが、 ① 借地借家法34条による、Cに対してその旨を通知後6ヶ月経過すれば明渡できるではないでしょうか？ （今回の場合、通知書を受理した10/10の6ヶ月後、来年４月10日になります） そもそも、理論上、入居者の契約期間満了日の４月24日まで待たなくても明渡要求ができますでしょうか？ ② 入居者がいる場合、明渡について、CがDに対して経緯を説明し要求するでしょうか？それともAの責任でしょうか？ ③ AB、BC間の解約によって、Dとの契約（４月24日契約満了）は、来年４月１日以降、Aが継承するという理解は正しいでしょうか？それまでは今までの通りに、AB、BC、CDという関係があるとのことです。 ④ Aが、現在Dに対して、元々CD間の契約満了以降、AD間は契約しないことを通知するのは問題ありますか？ ⑤ 結局、上記Cの理由はどういう意味でしょか？ 質問が多くて大変申し訳ありません。 お手数をおかけしますが、どうぞよろしくお願いいたします。
弁護士からの回答タイムライン
- AB・BC・CD間の契約書を確認しないと確実な回答はできません。 AB間，BC間の契約書において，転貸借が終了した場合，BとC，CとDとの契約関係をそのままAが承継するという規定が置かれていることもあり，その場合，AとDとの間に直接の普通賃貸借契約が成立するため，AB間の契約が期間満了によって終了したからといって，借地借家法３４条によってDに６か月後の退去を求めることができない可能性もあります。ＡＤ間に直接の普通賃貸借契約が成立する場合，「正当事由（Ａが自ら建物を使用する等の必要性＋立退料の提供）」がなければ更新拒絶や解約申入れはできません。 また，借地借家法３４条の規定にかかわらず，転借人Dの居住権の保護の観点から，Aからの明渡し請求が信義則に反して認められない可能性もあります（最高裁平成１４年３月２８日）。 原賃貸借契約を合意により終了させても転借人には対抗できないという最高裁判例もあり（最高裁昭和３７年２月１日），普通賃貸借契約を結んでいるDの保護という観点から，期間満了の場合でも，実質的に合意による終了と変わらない場合には，Aからの明渡し請求が信義則に反して認められない可能性があるといえます。 Dの居住権の保護という観点が必要ですので，慎重に検討される必要があります。 ◆ Dに明渡しを求めるのであれば，Ｃ任せにせず，Ａが自ら行うべきでしょう。 借地借家法３４条の規定についていえば，転借人に６か月の猶予を与える趣旨なので，AB間，BC間の契約が来年４月１日に終了することが決まっているなら，現時点でAがDに通知しても特に問題はないと思います（AB間の契約でDへの連絡を禁止する規定がある場合を除きます）。 Cの言っていることは良く理解できません。