浦和駅(埼玉県)周辺の不動産賃貸借契約に強い弁護士

1.法的な根拠 マンションの共用部分であるオートロックドアが故障し、防犯面で重大な支障が生じていたにもかかわらず管理会社が長期間放置した事案では、賃貸借契約上の修繕義務違反を根拠とした家賃減額請求が考えられます。民法では、賃貸人は目的物を契約の趣旨に従って使用収益させる義務を負っており、これに違反した場合は債務不履行責任（民法415条）を根拠として損害の賠償が請求できます。加えて、目的物の一部が使用できなくなった場合は、賃料の一部減額（611条2項）を主張できることがあります。 2．1日の故障につきいくらで請求するのが妥当か 賃料減額請求額を算定する場合、一般に「その不具合によってどの程度、居住目的物の使用が制限されたか」という程度に比例させるのが裁判実務の考え方です（参照：『日管協版「貸室・設備の不具合による賃料減額ガイドライン」』https://www.jpm.jp/topics/72785）。防犯設備が機能しないことは居住の安全性に直結するため重要ですが、部屋そのものが全く使えなくなったわけではないので、減額率としては一部にとどまります。たとえば全賃料等（59,000円＋8,000円＝67,000円）の日割り分に対して、10％程度を目安に減額の請求をする方法が検討されます。1日あたりで換算すると、67,000円÷30日≒2,233円が日割りの目安で、その10％程度（約220円）を請求する形です。 以上を踏まえ、まずは管理会社やオーナー宛に内容証明郵便等の形で、故障期間と被害の程度を明示し、修繕義務違反（債務不履行）に基づく損害賠償や賃料減額を主張する文書を送付し、誠実な協議を促すことが最初のステップとなるでしょう。

今回は賃貸人側が契約を遵守していないという事情があるようですのでそれを理由に解約すれば短期解約の違約金は支払わなくて良いかもしれませんが、契約書を確認してないので何とも言えません。いずれにせよ、退去を希望されるのであれば賃貸人（管理会社）と交渉しなければならない事案になると思います。礼金も同様です。

退去立会いをそこまで求められる理由を聞いてみてはいかがでしょうか。通常退去の立会いは、賃貸物件の内装の損傷の有無を確認するために行われるものです。損傷箇所の確認であればビデオ通話でも対応可能だと思います。

ご指摘の【物件の土地と建物の固定資産税、物件の借入金利上昇、メンテナンス代、点検費用、電気代、近隣家賃の上昇】が客観的に認定できるのでしたら、最終的に裁判となっても増額が認められる余地がありそうです。 特に【近隣家賃の上昇】は同じ物件でなく近隣物件複数との比較が必要になります。 ご参考にしていただければ幸いです。

解約をしていなかったのであればガス会社との関係ではあなたに支払義務がありますが、現在の住人との関係ではあなたが料金を支払ってあげる理由はないはずですので、あなたが支払いをした金額については、現在の住人に対して、支払いを求めることができます（このような請求は不当利得返還請求と呼ばれます）。

不動産会社に連絡をとり交渉を継続することを試みることは有用でしょう。不動産会社が何らかの対応をする可能性はあります。 他方で、すでに訴訟提起されているので、交渉が奏功しない場合も見据える必要があります。 滞納している家賃の速やかな支払ができなければ、分割払いの申し入れをしたとしても、裁判の期日における和解が成立せずに、請求認容判決に至る可能性は十分にあります。 滞納家賃の支払の目処をつけることと並行しながら、任意交渉を継続することが必要だと考えます。

「賃料等に事務手数料も含まれるのか」というご質問ですが、この条項はあくまでも「賃料」の「改定」に関するものと解釈できますので、事務手数料は含まないとなるでしょう。一歩的な通知だけで増額が認められるかは微妙な気はします。ただ、ご指摘のとおり改定に納得しなければ更新されることはないでしょうから、悩ましいです。

動機の錯誤の問題かと思われます。動機の重要性、錯誤者における重過失などに問題がないことはともかく、契約上その契約動機が表示されていることが必要で、その点が一番難しいところですが、それらが認められば取消主張できるという話になります。できる場合には入居に必要な費用は取消により返還請求できる可能性はありますところ、引っ越し費用などの損害賠償請求は難しいところです。欺されたと詐欺であることの立証までできれば損害賠償請求まで可能にはなりますが、本件ではそこまでは難しいかもしれません。一つ疑問なのですが、そもそもJCOM光はテレビ回線から専用モデムをつなげるものだと思います。つまり、その賃貸物件がJCOM経由で（アンテナではなくケーブル）テレビが見れるようになっていれば、特に壁に穴を開けずにネットができると思われます。電気会社のネットは電線から引くので壁に穴を開けるという話は聞いたことがありますが、近時、テレビはテレビ用のアンテナを設置せずにJCOMなどのケーブルテレビ経由で見れるようになっているのが主流だと認識していましたので、確認してみてください。あと電話回線がひいてあれば、もっと幅広くネット環境を探せると思います。