大通駅(北海道)周辺の不動産売買トラブルに強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 中古住宅を購入し、手付金を支払いましたが、その後、売主側の説明に当初とは食い違う部分が出てきて、信用できなくなりました。 売買契約書には手付金を放棄することで契約を解約できるという取り決めがあったので、このとおりに解約したいと売主側に通知したところ、 売却のために物件の付属設備を撤去したので手付解約はできないと言われてしまいました。 たしかに、売主側に対して、この物件を買うことになればその設備は不要ですと言ったことはありますが、撤去は物件の引き渡し後(代金支払後)にするということで話が付いていました。 設備の撤去は、約束よりも早く売主側がしたことです。 私はこの物件を買わなければいけないのでしょうか。 【相談後】 手付解約は有効であって、残代金を支払う義務はないとの書面を改めて売主側に送付しました。 それからは売主側からの請求や連絡はなくなり、他の物件探しに集中することができるようになりました。 【コメント】 契約の無効などを主張するのではなく、手付を放棄して早く次の物件探しに移りたいというご事情の案件でした。 一般に、解約手付の放棄による解約は、相手方が契約の履行に着手したときまでにすることができます。 「履行の着手」は、典型的には代金の授受などがこれにあたりますが、それ以前の事情がこれにあたるかどうかはその契約や状況次第であり、特別明確なルールがないのが現状です。そのため、紛争の対象になりがちです。 本件では、買主側が手付解約を通知したところ、売主側が既成事実を作るために代金支払前にする必要のない作業をしたという事案であり、履行の着手にはあたらないと考えられました。 一般に、手付解約がなされるときは、解約されないように反対当事者が既成事実を作ろうとすることが少なくありませんが、契約を前提とする行為であればどんなことでも「履行の着手」が認められるというわけではありません。 その判断は、先述のとおり具体的な状況に応じて解釈する以外ありませんので、解約する側でも、解約される側でも、できる限り早い段階で弁護士に相談することをお勧めします。

【ご相談内容】不動産の瑕疵を主張された売主側として、専門家の協力のもと、法的な調査・反論を行った上で有利な解決に至りました。

【ご相談内容】●相談前 過去に破産した会社が所有している不動産を購入したいが、複数の金融機関の（根）抵当権が設定されている。 この根抵当権を抹消した上で希望不動産を購入できないか。 ●相談後 複数の金融機関の（根）抵当権を全て抹消した上で、廉価で希望不動産を購入できた。 ●弁護士からのコメント 対象不動産は土地と建物であるところ、ご依頼者様は土地の取得を目的としていました。 対象不動産は固定資産評価額上数百万円の価値がありましたが、建物は経年劣化により実質的価値はないと考えられました。 そこで、金融機関には，対象不動産の実質的価値は土地価格－建物解体費用であることを資料をもって説明し、40万円で全ての根抵当権の抹消及び対象不動産の購入を行うことができました。