神保町駅(東京都)周辺の不動産・住まいに強い弁護士

現在の契約は普通借家契約であり、更新拒絶や退去要求には借地借家法28条上の「正当事由」が必要です。貸主の一方的な希望だけでは、直ちに退去義務が生じるものではありません。 普通借家契約から定期借家契約への切り替えは、既存の普通借家契約を合意解約したうえで新たな定期借家契約を締結する形になりますが、これは任意の合意が前提であり、借主が同意しなければ成立しません。 12年間の居住実績、子どもの学校や地域とのつながり、転居費用の準備が困難な事情などは、借主側の強い居住継続の必要性として正当事由判断において重視される要素ですので、貸主側にかなり具体的な事情と立退料などがない限り、更新拒絶が認められるハードルは一般的に高いと考えられます。 建物が未登記であること自体は、賃貸借契約の有効性を直ちに否定するものではなく、引渡しがされていれば賃貸借の効力は原則有効とされています。 今後の交渉では、①現在は普通借家契約が継続しており定期借家への変更に合意していないこと、②貸主側の事情（誰が所有者で誰が実際に住む予定か等）を具体的に書面で説明してほしいこと、③自分たちの居住継続の必要性を丁寧に伝えること、を基本方針としたうえで、仮に一定時期の退去を検討する場合には、立退料・引越費用・原状回復費用負担などの条件を明確にした書面を作成することが重要です。 契約書では、更新条項・解除条項・期間の定め・定期借家に関する記載の有無、これまでの更新時の合意内容（「今回で最後」などの文言）が、借主不利な特約として無効になり得るかどうかも含めて検討ポイントになりますので、署名押印前に内容を十分に確認し、不明点は弁護士に相談することをおすすめします。

アパートの共用部分については，賃料や共益費を支払っている住民全員に賃借権の持分が観念できます。 そのため，法的にはその持分を侵害されたということ自体は可能です。 しかし，立証やコストパフォーマンスの観点からはその権利に基づいて妨害を排除するというのは非常に難しいと思われます。 基本的には，管理会社に強く言い，賃貸物件を目的に資する形で保持する義務をきちんと履行してくれと請求する形になるかと思います。