栃木県の不動産賃貸借契約に強い弁護士

基本的に契約（署名押印）していない契約の債務を負担する必要はありません。なので、あなたが見知らぬ契約についてその責任を負わされる理由は法律上ありません。確かに契約（署名押印）した覚えがない場合でも、息子さんがご相談者の署名押印を代行することにご相談者が事前事後に同意・承諾した場合には、ご相談者の契約となり責任となる場合もありえますが、本件においてご相談者は息子さんがどこに住むかもわからなかったとのことなので、そのような署名代行の事前事後の同意や承諾は考えにくいので、今からでもその契約を認めない限り、ご相談者の責任負担はありません。基本的に弁護士からのメールやショートメッセージによる督促は特に気にする必要はありませんが、弁護士からの内容証明郵便や裁判所から書類が届いた時点で弁護士に面談相談するようにしていただければと思います。

出ていってほしいと交渉すること自体に違法性はないと思われますが、法的には追い出すことは困難な状況のため、妹様が拒否すればそれまでです。 鍵を変えて残置物を処分することには違法性がある場合がございます。 率直なところ、解決が容易な事案ではございません。

借地借家法（借賃増減請求権） 第三十二条　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。 ２　建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。 上記の通り、拒否可能です。 最終は裁判や調停で白黒つけます。 しかし、ご記載の事情は日常の賃料の問題とはストレートにはつながりません。その事故が起きた時の期間の賃料減額請求の理由にはなりますが、平時の賃料の増減とは別でしょう。

1.法的な根拠 マンションの共用部分であるオートロックドアが故障し、防犯面で重大な支障が生じていたにもかかわらず管理会社が長期間放置した事案では、賃貸借契約上の修繕義務違反を根拠とした家賃減額請求が考えられます。民法では、賃貸人は目的物を契約の趣旨に従って使用収益させる義務を負っており、これに違反した場合は債務不履行責任（民法415条）を根拠として損害の賠償が請求できます。加えて、目的物の一部が使用できなくなった場合は、賃料の一部減額（611条2項）を主張できることがあります。 2．1日の故障につきいくらで請求するのが妥当か 賃料減額請求額を算定する場合、一般に「その不具合によってどの程度、居住目的物の使用が制限されたか」という程度に比例させるのが裁判実務の考え方です（参照：『日管協版「貸室・設備の不具合による賃料減額ガイドライン」』https://www.jpm.jp/topics/72785）。防犯設備が機能しないことは居住の安全性に直結するため重要ですが、部屋そのものが全く使えなくなったわけではないので、減額率としては一部にとどまります。たとえば全賃料等（59,000円＋8,000円＝67,000円）の日割り分に対して、10％程度を目安に減額の請求をする方法が検討されます。1日あたりで換算すると、67,000円÷30日≒2,233円が日割りの目安で、その10％程度（約220円）を請求する形です。 以上を踏まえ、まずは管理会社やオーナー宛に内容証明郵便等の形で、故障期間と被害の程度を明示し、修繕義務違反（債務不履行）に基づく損害賠償や賃料減額を主張する文書を送付し、誠実な協議を促すことが最初のステップとなるでしょう。

あなたのご認識どおり、借地借家法第２６条１項により、建物の賃貸借について期間の定めがある場合には、「当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。」とされています。 　 借地借家法第２６条１項の要件がみたされていない場合、期間満了後も賃貸借契約は継続することになります。ただし、更新後の賃貸借契約の内容は、締結されている賃貸借契約の記載内容によって異なって来ます。契約書の自動更新条項に基づく更新の場合には、更新後の賃貸借契約の期間は原則として契約書に記載された期間となります。自動更新条項がなく、更新時に新たな契約書を締結して合意更新を行っていた場合等には、法定更新となり、借地借家法第２６条１項ただし書のとおり、期間の定めなしとなります（「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。」）。 　※どちらの更新となりそうかについては、賃貸借契約書を持参し、弁護士に直接確認してもらうのが望ましいでしょう。 　法定更新であった場合、更新後の賃貸借は期間の定めがないため、大家側は解約の申入れをすることが可能ですが、借地借家法第２８条により、その解約の申入れには正当の事由が認められる必要があります。 　この正当な事由の有無は、「建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して」判断されます。 　基本的には、大家側の主張を鵜呑みにせず、借地借家法のルールに基づく対応をして行くことが考えられます。 　ただ、どの種類の更新となるかにより、更新後の法律関係が異なり、借地借家法の正当事由がみたされるか否か、立退料の妥当性など、ご自身での判断に悩むこともあるかと思われます。 　その場合には、契約書を持参の上、賃貸借問題に取り組んでいる弁護士に個別に問い合わせ、直接相談してみることもご検討下さい。

違約金特約の効力が問題となりますが、裁判例を検討すると、特約の効力が肯定されるケースが多いようです。 他方で、一部について効力が否定されるケースもあります。 東京地裁判決平成25年7月19日は、医療事業者への建物賃貸管理を行っていた原告が、被告Ｙ１を代理人とする被告医療法人との間で定期建物賃貸借契約を締結し、被告Ｙ１との間で同契約上の債務の連帯保証契約を締結したが、被告らの保証金不払により当該賃貸借契約を解除したと主張して、被告医療法人に対しては債務不履行に基づき、被告Ｙ１に対しては連帯保証契約又は無権代理人の責任に基づき、約定違約金等の支払を求めた事案において、表見代理の成立により被告医療法人に本件賃貸借契約の効果が帰属し、原告と被告Ｙ１の連帯保証契約も有効に成立するとした上で、本件違約金条項は暴利行為として全部無効と解することはできないが、３０ヶ月分の賃料相当額を超える違約金の請求は明らかに過大であり、当該部分は本件違約金条項の無効又は信義則違反に該当すると判断し、請求を一部認容しています。 今回賃借した戸建てと同程度の規模を有する店舗・事務所等の賃貸借において、賃貸人が建物賃貸借契約を解除した後に新たに賃料を得るまでに要する期間、すなわち、賃貸人が建物の占有を回復しつつ新たな賃借人を探して入居させる期間としては、１年は長期に過ぎる（要するに、新しい賃借人を探すのに１年もいらないはずであるということです。）、と主張して減額を交渉することは有用ではないか、と考えます。

今回は賃貸人側が契約を遵守していないという事情があるようですのでそれを理由に解約すれば短期解約の違約金は支払わなくて良いかもしれませんが、契約書を確認してないので何とも言えません。いずれにせよ、退去を希望されるのであれば賃貸人（管理会社）と交渉しなければならない事案になると思います。礼金も同様です。

ご記載の内容では、契約締結上の過失にはあたらないと考えられます。 申込をされた時点で、「未定」と回答されている中で、ご自身側が一方的に日程を決めただけのように思われますので。

退去立会いをそこまで求められる理由を聞いてみてはいかがでしょうか。通常退去の立会いは、賃貸物件の内装の損傷の有無を確認するために行われるものです。損傷箇所の確認であればビデオ通話でも対応可能だと思います。

解約をしていなかったのであればガス会社との関係ではあなたに支払義務がありますが、現在の住人との関係ではあなたが料金を支払ってあげる理由はないはずですので、あなたが支払いをした金額については、現在の住人に対して、支払いを求めることができます（このような請求は不当利得返還請求と呼ばれます）。