奈良市の不動産売買トラブルに強い弁護士

【ご相談内容】 Aさんは家を買い替えようと思い、仲介業者に売却を依頼したのですが、今の家は接道義務を満たしてないので売れないと言われました。 土地に建物を建築するにはいろいろ法令上の制限があり、一般の人にはその制限がわからないので、「宅建士」という国家資格があって、不動産の売買には宅建士が法令上の制限等を満たしているかどうかなどについて説明した重要事項説明書を作成し、契約の際にはこれを読み上げることになっています。 建物は原則として一定の条件で公道に接していないと建築確認が出ません。 私道はその所有者の意向次第で車が通れなくなることがありますが、建物が私道にしか接していない場合、火災になったときに消防車が入れないという事態も起こります。 そのような場合は火災が延焼して近隣の建物にも危険が生ずる可能性がありますので、建物は原則として一定の条件で公道に接していないと建築確認が出ないのです。 Aさんの家の前の道は私道であり、位置指定道路などの特例措置も取られていなかったので、 Aさんの家は公道に接しておらず違法建築なのですが、売主はそのことは説明しておらず、重要事項説明をした宅建士（当時は宅地建物取引主任者）は「接道義務を満たしている。」という虚偽の説明をして、重要事項説明書は渡していなかったのです。 そこで売主と重要事項説明をした宅建士に損害賠償請求をしましたが、双方とも弁護士を代理人とし、その弁護士はいずれも請求に応じませんでしたので、違法建築であることによる価値低下分と、「不法行為にも匹敵する悪質な事案である。」と主張して弁護士費用を加算して請求しました。 　売主と宅建士は「接道義務を満たしていないことは説明した上で売却している。」という不合理な弁解をし、宅建士は「Aさんには重要事項説明書は渡しているが、Aさんが紛失しただけだ。」と主張しました。 　しかし、接道義務を満たしていない建物であれば通常より安くなければなりませんが、この不動産の売却価格は当時の相場であり、宅建士は重要事項説明書の控を提出できませんでした。 　一審では全面的に勝訴し、弁護士費用も認められました。 　我が国の裁判制度では、不法行為については一般的に弁護士費用を加算して請求することが認められていますが、債務不履行については弁護士費用を請求することを認める判例は少ないので、この判決は担当した裁判官が判例集を掲載する雑誌に投稿し、掲載されており、判例集を見た何人かの弁護士から、「どういう経緯で債務不履行なのに弁護士費用が認められたのか。」という問い合わせがありましたので、債務不履行において弁護士費用を請求する場合のポイントを助言しました。 　売主と宅建士は双方とも控訴し、控訴審では弁護士を変えてきましたが、控訴審で宅建士についた弁護士は能力が優れており、「喜多先生の言うとおりだと思います。」と責任を全面的に認めて、金額を減少して欲しいという和解の申し出をしてきましたので、請求金額を減額して和解し、知事に対して懲戒処分も求めませんでしたので、その後も宅建士として業務を続けていると思います。 　売主についた弁護士は相変わらず不合理な弁解を繰り返すだけでしたので、控訴審でも全面勝訴しました。 　売主は宅地建物取引業者だったのですが、私の請求書を受け取ってから2日後に長年連れ添った妻と離婚して自宅を財産分与として妻に譲渡し、自分は小さなアパートに移って、資産を隠匿して弁済しなかったところから、宅地建物取引業保証協会に1000万円の請求をしました。 　宅建業法により宅地建物取引業者が顧客に損害を与えて弁済しなかった時のために法務局に1000万円の保証金を供託しなければならないのですが、宅地建物取引業保証協会に分担金を納めることにより保証協会が弁済をすることになっています。 　ところが、この売主が所属する大阪の保証協会の事務局長は手土産を持って奈良の私の事務所まで来て、「協会も経営が苦しいので、保証金を減額してほしい。」というのですが、何のために保証協会が設けられたのかを理解していないと言うほかありません。 　私はこれを断り、1000万円を回収しましたが、売主は分担金を補填しないまま廃業しました。 　裁判においては「どの弁護士に依頼するか。」によって、その人の運命が大きく変わることがあります。 　この売主も宅建士が控訴審で依頼した弁護士のように正確な見通しができる弁護士に依頼していれば妻と離婚せずに済んで、その後も事業を続けることができた可能性もあります。 　ただ、残念ながら正確な見通しを語ることができる弁護士は少なく、「見通しがないまま受任して着手金を取り、結局弁護士が着手金を手中にするだけで終わる。」ということもあるのでしょう。