不動産・住まいでの強み | 喜多 芳裕弁護士 喜多芳裕法律事務所

以下の中には事例紹介で詳しく説明しているものもあります。

1. 不動産事件
　不動産事件では、売買契約の債務不履行による契約解除や損害賠償請求、所有権確認などのほか、抵当権が設定されている不動産の売買交渉、債務者が不動産を売却しそうな場合の保全、債務者が不動産を売却してしまった場合の通謀虚偽表示や詐害行為取消権による当該不動産の取戻しなどにつき、錯誤や心理留保、詐欺、代理，時効などの規定を総合的に検討して妥当な解決を図ってきました。

• 売買契約解除、損害賠償、所有権確認

• 売買契約の債務不履行による損害賠償請求で数千万円を回収

• 売買契約の債務不履行による損害賠償請求で数千万円の請求を棄却させる

• 売買契約における宅建士の重要事項説明違反で数千万円の損害賠償請求
　この事例については、事例紹介欄で詳しく書いていますので、ご覧ください。
　Aさんは家を買い替えようと思ったのですが、今の家は接道義務を満たしてないので売れないと言われました。
　建物は一定の条件で公道に接していないと建築確認が出ません。
　長屋建建物で建築確認申請をしているのに切り離して１戸建として売ったり、建物前面の私道を二重に使用して建築確認申請をするなどしていた場合は違法建築であり、建替などができませんので、売却価値が低くなります。
　この場合は売主に損害賠償請求をし、重要事項説明をした宅建士にも損害賠償請求をして勝訴しました。
　売主は宅地建物取引業者だったのですが、資産がなかったので、宅地建物取引業保証協会から1000万円を回収しました。

• 仲介業者の不当な仲介料請求を棄却させる
　この事例については、事例紹介欄で詳しく書いていますので、ご覧ください。
　不動産の仲介業者に仲介を依頼したところ、売主を紹介してくれたのですが、売主側の要求を過大に伝えたため、三ヶ月の仲介契約期間が終了しました。その後ほかの仲介業者に依頼し、その仲介業者が売主と交渉して売買契約を成立させたところ、最初の仲介業者から仲介料の請求が来ました。
　しかし、このケースは最初の仲介業者がまともな仲介をしなかったため売買契約まで至らず、契約期間終了した後に次の仲介業者の努力で成約したものですから、最初の仲介業者の仲介行為とは因果関係がありません。

• 抵当権付不動産の売買交渉や詐害行為取消による取戻し
　不動産の売買契約を締結したのですが、対象の土地には抵当権が設定されており、売主は必ず抹消すると言う場合、決済までに売主が抵当権を抹消してくれたらいいのですが、通常は売主は決済金で抵当権を消すつもりです。
　抵当権の抹消登記申請をしてから実際に消えたかどうか確認できるま１週間ぐらいかかりますので、決済に司法書士が立ち合って、抵当権設定登記が抹消されていなくても、　司法書士が抹消に必要な書類であることを確認すれば代金を支払うという「同時決済」をするというのが普通です。
　そのためには司法書士に対する信頼が必要となりますので、売主側の司法書士ではなく、あなたが信頼できる司法書士を依頼する必要があります。
　信頼できる司法書士を御存知ではない場合は弁護士に相談してください。
　売買契約をした不動産が仮差押されたのですが、売主は必ず消すといっている場合、仮差押の登記は裁判所が抹消の嘱託をしない限り消えませんので代金を支払ってはなりません。
　このような不動産は基本的に購入することはやめた方がよいのですが、どうしても欲しい場合は弁護士に相談してください。
　私の場合は、仮差押債権者（売主の債権者）、売主、買主、私の四者で、「売主は私に所有権移転登記手続に必要な書類を預け、買主は私に売買代金を預ける。私は預かり証を発行し、仮差押債権者、買主は手続き完了までこれらの書類、代金の返還は求めない。仮差押債権者は裁判所に仮差押の取下げをし、裁判所からの仮差押抹消嘱託登記が完了したら私が預かっていた書類で所有権移転登記手続をして預かっていた代金を仮差押債権者に渡し、売主は残代金の支払いがあったことにする。」という約定を取り交わしたことが何件かありますが、これは当事者全員が私を信用しなければできないことであって、いつでもできるというものではありません。

• 境界確定訴訟で依頼人所有を認めさせた事例

• 地籍調査の結果で確定した公図を正しい境界線に訂正させる
　この事例については、事例紹介欄で詳しく書いていますので、ご覧ください。
　地籍調査の結果無番地とされた土地について依頼人の土地であると主張して自治体を相手に境界確定訴訟を提起しましたが、この時に「測量」について文献を買い込んで「ジオイド」、「測地系」などについて勉強し、古い文献や旧測地系による測量図なども探して、無番地に番地を入れて公図を書き換えて、依頼人の所有であると確定しました。

2. 建築工事、建築請負契約事件
　建築請負契約においては、損害賠償請求のほか、建築工事差止仮処分、行政機関からの不当な行政指導による工事停止勧告、請負業者からの過大な請求などについて妥当な解決を図ってきました。
　契約書を作成しないまま相手の希望通りのリフォーム工事をしたために相手が僅かな代金しか支払わなかった事例につき、1000項目を超える見積書を作成し、これに対応して数百枚の写真を撮影して工事内容を立証して 6000万円程度の工事代金を得たことがあります。
　また、造成地の地盤沈下の事件については地盤工学の本を買い込んで「地盤の強度」や「N値」について勉強し、擁壁の事件については「砂質土」、「粘性土」など土質について勉強を重ね、建物の朽廃の事件については建築工学の本を買い込んで素材の強度についても勉強してきました。

3. 賃貸借事件,損害賠償請求事件。
　賃貸借事件では、賃料増減額と立退交渉が多いのですが、立退交渉については賃貸人の目先の利益だけを追って賃借人に低額の立退料を押しつけるのではなく、賃借人に充分な立退料を提示することにより早期の解決を図ることが賃貸人の利益であると考えています。
　賃料の増減額事件では裁判所選任も含めて不動産鑑定士の鑑定は不合理なものが多く、地裁が裁判所選任の鑑定人の鑑定結果に基づいて減額の判決を出したところ、高裁で減額ゼロの判決を得たこともあります。

　
よくあるご質問
Q. 貸主が賃料の増額を通知してきました。増額した賃料をを払わないといけませんか。賃貸借契約の期限が満了したので明渡すように通知してきました。どうすればいいですか。
　貸主が通知して来た賃料が不当であれば、従前の賃料を支払えばいいのです。
　貸主の方で増額した賃料を請求しようと思えば貸主の方から裁判をする必要がありますが、この種の裁判は鑑定費用など多額の費用がかかりますので、通常の居住用家屋について裁判になることはあまりありません。
　私は賃料増減額の裁判をいくつも経験していますが、すべて事業用の建物です。
　貸主が「増額された賃料でないと受け取らない。」ということがありますが、その場合賃料を支払っておかないと賃料不払いで契約解除される可能性がありますので、速やかに法務局に供託してください。
　居住用家屋の賃貸借契約については借家権がありますので、期限が来たとしても使い続けることができます。
　貸主が定期借家契約への切り替えを求めてくることがありますので、そのような場合は相談してください。

Q. マイホームを買いたいと思うのですが、どのようなことを注意すればいいでしょうか？
　土地はどこにでも家を建てることができるわけではなく、家を建てていい土地と家を建てていけない土地があり、今家が建っていても建替ができない土地もあります。
　家を建てることができる地域でも公道に一定以上接していけなければならないという規定もありますので、買おうとされる土地の規制をよく調べることが必要です。
　買った不動産が違法建築などで売却できないという相談はいくつかあります。
　建築基準法の耐震基準や採光基準などは幾度か改正されていますので、買った中古不動産が現在の建築基準法の規定を満たしてないということがあります。
　このような事例もそのまま住み続けてもかまいませんが、改築が困難になる場合もあり、そのような場合は中古家屋として売る場合の価格も低くなります。
　抵当権が設定されている不動産も買うことができるのですが、買ったときに必ず抹消されるのかどうか、よく確認する必要があります。
　退職金をはたいてお金を払ったのだけれども、抵当権を抹消していなかったために、出て行かざるを得なかったというケースもあります。

Q. 開発行為について自治体から行政指導されましたが、従わないといけないのでしょうか?
　自治体の行政指導は自治体の希望の表明に過ぎず、強制力はなく、行政指導に従わないことで不利益取扱いをしてはならないということは、行政手続法に明記されています。
　このことを知らないために、自治体の行政指導には必ず従わないといけないと思って不本意ながら従っている開発業者もいくつも見受けられるようですが、必ずしも従う必要はないのです。
　本来自治体がするべき事業について、予算の不足から開発業者に押し付けようとする自治体が多いのです。
　近畿の自治体の事例ですが、自治体が求めてきた協力金の支払いをしなかったところ工事中止勧告を出してきたので、市長宛に「違法な行政指導はやめるように。」という勧告書を送ったところ、その後何も言ってこなくなりました。