浦和駅(埼玉県)周辺の地代・家賃交渉に強い弁護士

1.法的な根拠 マンションの共用部分であるオートロックドアが故障し、防犯面で重大な支障が生じていたにもかかわらず管理会社が長期間放置した事案では、賃貸借契約上の修繕義務違反を根拠とした家賃減額請求が考えられます。民法では、賃貸人は目的物を契約の趣旨に従って使用収益させる義務を負っており、これに違反した場合は債務不履行責任（民法415条）を根拠として損害の賠償が請求できます。加えて、目的物の一部が使用できなくなった場合は、賃料の一部減額（611条2項）を主張できることがあります。 2．1日の故障につきいくらで請求するのが妥当か 賃料減額請求額を算定する場合、一般に「その不具合によってどの程度、居住目的物の使用が制限されたか」という程度に比例させるのが裁判実務の考え方です（参照：『日管協版「貸室・設備の不具合による賃料減額ガイドライン」』https://www.jpm.jp/topics/72785）。防犯設備が機能しないことは居住の安全性に直結するため重要ですが、部屋そのものが全く使えなくなったわけではないので、減額率としては一部にとどまります。たとえば全賃料等（59,000円＋8,000円＝67,000円）の日割り分に対して、10％程度を目安に減額の請求をする方法が検討されます。1日あたりで換算すると、67,000円÷30日≒2,233円が日割りの目安で、その10％程度（約220円）を請求する形です。 以上を踏まえ、まずは管理会社やオーナー宛に内容証明郵便等の形で、故障期間と被害の程度を明示し、修繕義務違反（債務不履行）に基づく損害賠償や賃料減額を主張する文書を送付し、誠実な協議を促すことが最初のステップとなるでしょう。

結論としては、このままの状態を継続すると、１箇月以内には連帯保証人に対して連絡がいく可能性が高いと思われます。 不動産業者としては、一度賃料を滞納した相手が、分割で約定通り支払うという言葉を信じません（実際ほとんどの方はできません。）。 そのため、質問者様が一括で未払賃料を支払わないならば、連帯保証人に対しては一括での返済要請がいくものと思われます。 連帯保証人に連絡がいかないようにするためには、親族等からお金を借りて一括返済することができないか検討するしかないように思われます。

ご指摘の【物件の土地と建物の固定資産税、物件の借入金利上昇、メンテナンス代、点検費用、電気代、近隣家賃の上昇】が客観的に認定できるのでしたら、最終的に裁判となっても増額が認められる余地がありそうです。 特に【近隣家賃の上昇】は同じ物件でなく近隣物件複数との比較が必要になります。 ご参考にしていただければ幸いです。

借地借家法（借賃増減請求権） 第三十二条　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。 ２　建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。 上記の通り、拒否可能です。 最終は裁判や調停で白黒つけます。 しかし、ご記載の事情は日常の賃料の問題とはストレートにはつながりません。その事故が起きた時の期間の賃料減額請求の理由にはなりますが、平時の賃料の増減とは別でしょう。

お伺いする限り、家賃の未払いはご自身がお金を用意できなかったことが理由であり、 家主側に特に落ち度等はなかったように見受けられます。 そのような場合、家賃滞納状態がこれからも続く場合に、住み続けたいと希望をしても訴訟等を経て最終的に退去せざるを得ない状況にいずれなる可能性が高いと思われ、これからも家賃を払えないならば、法的に家賃を支払わずに住み続けることは困難です。 （ただし、掲示板上の限られた情報のみを元にしたご案内ですので、このような見立てで良いかは最終的には実際にお近くの弁護士事務所等で弁護士にご相談ください） ついては、訴訟等の法的手段を取られるとかなり分が悪いと思われるところ、この先も近いうちに家賃滞納状態を解消できる見込みがないならば家を退去して、今の収入等で家賃を払えるようなところに引っ越される方向で検討されるのも一つの方法かと思います。 あとは、何とか家主側と交渉して可能な限り住まわせてくれるようにお願いする等は考えられますが、このあたりも家賃を支払わずにいる正当な事由がありうるかどうか次第でも大きくかわりうるので、正確なところは、お近くの弁護士事務所等で弁護士にご相談ください。 また、家賃を払えないような経済状況ということで、仮に借金等の債務もある場合、ご自身での生活再建は一般的に難しいように思われます。 そのような状況であれば、お近くの法テラスや弁護士事務所等で、債務整理のご相談をされるのも方法かと思います。

「賃料等に事務手数料も含まれるのか」というご質問ですが、この条項はあくまでも「賃料」の「改定」に関するものと解釈できますので、事務手数料は含まないとなるでしょう。一歩的な通知だけで増額が認められるかは微妙な気はします。ただ、ご指摘のとおり改定に納得しなければ更新されることはないでしょうから、悩ましいです。