柴崎駅(東京都)周辺の不動産・住まいに強い弁護士

【質問１】 今回のケースで、家賃の大幅減額や契約解除、引越費用等の負担を、相手方に課すことは、法律上可能です。ただ、相当に難しい事案なのも確かです。 国土交通省が公表している、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、「４．告知について」において、「賃貸借取引の対象不動産の隣接住戸において、自然死・事故死以外の死（要は自殺）が発生した場合、原則、宅地建物取引業者は、これを借主に告げなくてもよい」旨を規定しています（ガイドライン４（１））。 もっとも、例外として、「借主から事案の有無について問われた場合には、取引の対象となる不動産における事案の存在に関し、人の死に関する事案の発覚から経過した期間や死因に関わらず、当該事案は取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるため、宅地建物取引業者は、調査を通じて判明した点を告げる必要がある。ただし、調査先の貸主・管理業者から不明であると回答されたとき、あるいは無回答のときには、その旨を告げれば足りるものとする。」旨を規定しています（ガイドライン４（３））。 今回のケースでは、隣接住戸（上階）での自殺であるため、原則的には借主（相談者様）に告げなくてもよいのですが、相談者様が内見時に「この物件で自殺など事故物件では無いですよね？」と聞いているため、例外的に自殺があったことについて告げる必要があったケースとなります。もちろん、上記の通り、不明であるとの回答や無回答との回答を告げてもよいようですが、今回のケースでは、「何も無いですよ」と自殺事案を否定する回答ですので、これにはあたらないかと。 そのため、自殺があったことについて、告知義務があると解釈することが可能です。 告知義務違反を理由として賃料減額請求（民法５６３条）や契約解除（民法５４２条）を主張することも出来るかと思います。 もっとも、相手方からは、当然、告知義務違反がなかった旨の反論や、告知義務違反があったとして、あくまで隣接住戸（上階）での自殺であるため、賃料減額請求や契約解除には応じない旨の反論も考えられますことご留意ください。 今回のケースは、どこに力点を置くかによって結論が変わりうる事案ですし、相談者様での対応が難しい場合もありますので、一度弁護士に直接相談してみることをおススメいたします。