相続登記をしないとどうなる？義務化の期限や手続きの流れ・必要書類などを解説

「相続した実家の名義をどう変えればいいのか、何から手を付ければいいのかわからない」「相続人同士で話がまとまらず登記の手続きが進められない」

相続登記をせずに放置してしまうと、不動産を売ったり担保に入れたりできない状態が続くだけでなく、相続人がさらに増えて手続きがより複雑になっていくおそれがあります。

この記事では、相続登記の具体的な手続きの流れ、必要書類・費用、自分でできるかどうかの判断基準、義務化に関する注意事項まで解説します。

早めに正しい手順で相続登記を進めておけば、あとになって書類が足りない、相続人の所在がわからないといった事態を避けやすくなります。

状況が複雑でも、順番に整理していけば解決への道筋は見えてきますので、相続登記の解決に向けて一歩ずつ動きましょう。

相続登記とは｜相続した不動産の名義を変更する手続き

相続登記とは、亡くなった人（被相続人）が所有していた土地や建物の名義を、相続人の名義に変更する登記手続きのことです。

不動産の所有者が誰であるかは、法務局が管理する登記簿に記録されており、この登記簿の記載を実際の所有者に合わせて書き換える作業が相続登記にあたります。

相続が発生しただけでは登記簿の記載は自動的には変わらないため、相続人が自ら法務局に申請しない限り、亡くなった人の名義のまま残り続けます。

名義変更が必要な理由

登記簿の名義が実際の所有者と異なっていると、その不動産を売却したり、担保に入れて融資を受けたりする際に支障が生じます。

不動産の取引では、登記簿上の名義人でなければ売買契約の相手方や金融機関から所有権を認めてもらえないためです。

また、相続登記をしないまま次の相続が発生すると、相続人の数がねずみ算式に増えていき、後になるほど手続きが難しくなる傾向があります。

こうした事情から、相続が発生したら早い段階で名義変更をしておくことが望ましいとされています。

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相続登記をしないリスク

相続登記を先延ばしにしても、すぐに何か大きな問題が起きるわけではないため、後回しにしてしまう人も少なくありません。

しかし、放置期間が長引くほど、次に挙げるようなリスクが積み重なっていきます。

不動産の売却や活用ができなくなる

登記簿の名義が亡くなった人のままだと、その不動産を売却することも、リフォームのための融資を受ける際に担保として提供することもできません。

急に実家を売る必要が出てきたときや、空き家を活用したいと考えたときに、まず相続登記から始めなければならず、想定より時間がかかってしまうケースが多く見られます。

相続人が増えて収拾がつかなくなる

相続登記をしないまま相続人の一人が亡くなると、その人の相続人（配偶者や子など）が新たに手続きに関わることになります。

これが何世代も繰り返されると、最終的な相続人が数十人規模になることもあり、全員から署名や印鑑証明書を集めるだけで大変な労力がかかります。

中には所在がわからない相続人や、話し合いに応じてくれない相続人が出てくることもあり、遺産分割協議自体が成立しにくくなってしまいます。

他の相続人による共有持分の売却・差し押さえ

相続登記をしないまま放置していると、法律上は相続人全員が不動産を共有している状態になります。

この共有状態のままだと、相続人の一人が自分の共有持分だけを第三者に売却したり、その相続人に借金があった場合には共有持分が差し押さえられたりする可能性があります。

知らないうちに不動産の共有者が変わってしまうと、その後の話し合いがより難しくなることも考えられます。

固定資産税の負担や空き家の管理責任があいまいになる

名義変更をしないままだと、固定資産税の納税通知が誰に届くのかがあいまいになりやすく、相続人間で「誰が支払うのか」をめぐって揉めることがあります。

また、空き家として放置された建物が老朽化して倒壊の危険が生じた場合、管理責任や修繕費用の負担を相続人の誰が引き受けるのかについても、権利関係が整理されていないとトラブルになりやすくなります。

相続登記の義務化について

相続登記は以前は義務ではなく、期限までに行わなくても罰則を受けることはありませんでした。

しかし、所有者がわからない空き家や土地が増え続けたことを背景に、法律が改正され、2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化されています。

ここでは、いつまでに何をすればよいのか、正当な理由がある場合の扱いや、期限に間に合わないときの対応まで、順を追って説明します。

不動産取得を知ってから3年以内の申請が義務

不動産を相続で取得した人は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日」から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

これは、遺産分割協議によって不動産を取得することが決まった場合にも同じルールが適用され、協議がまとまった日から3年以内に登記をする必要があります。

この義務は、不動産登記法第76条の2に定められており、単に「登記をしてください」という努力目標ではなく、法律上の義務として位置づけられている点が従来との大きな違いです。

過去に発生した相続も対象になる

今回の義務化は、制度が始まる前に相続が発生していて、まだ相続登記が済んでいない不動産についても対象に含まれます。

この場合は、施行日である2024年4月1日と、相続の開始および所有権の取得を知った日のいずれか遅い日から3年以内に登記をする必要があり、その期限として令和9年（2027年）3月31日までという経過措置の期限が設けられています。

「昔相続した実家がそのままになっている」という人も、この経過措置の対象になっている可能性が高いため、心当たりがある場合は早めに状況を確認しておくことをおすすめします。

期限内に登記をしないとどうなるか

正当な理由がないまま期限内に相続登記の申請をしなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

この過料は、不動産登記法第164条第1項に規定されているもので、刑罰である罰金とは異なりますが、行政上のペナルティとして課される金銭的な負担です。

なお、すべてのケースで即座に過料が科されるわけではなく、法務局から催告があり、それでも登記をしない場合に裁判所へ通知される仕組みになっています。

「正当な理由」として認められる可能性がある事情には、次のようなものが挙げられています。

• 相続人が極めて多数にのぼり、戸籍の収集に長期間かかっている場合
• 遺言の有効性など、相続の内容そのものについて争いがある場合
• 申請義務を負う人自身が重病である場合
• 経済的に困窮していて、登記に必要な費用を用意できない場合

ただし、何が正当な理由にあたるかは個別の事情によって判断が分かれるため、自分のケースが該当するかどうか不安な場合は、早い段階で専門家に相談しておくと安心です。

期限内の登記が難しいときは相続人申告登記を検討する

遺産分割協議が長引いていて3年以内に相続登記を完了できそうにない場合には、相続人申告登記という簡易な手続きを利用することができます。

これは、自分が相続人であることを法務局に申し出るだけで、相続登記の申請義務を一旦果たしたものとみなしてもらえる仕組みで、不動産登記法第76条の3に基づく制度です。

相続人申告登記は、遺産分割協議書や相続人全員の戸籍謄本をそろえる必要がなく、単独の相続人からでも申し出ることができるため、通常の相続登記よりも手続きの負担が軽い点が特徴です。

ただし、この制度はあくまで申請義務を一時的に履行する手段であり、不動産の所有者であることを第三者に対して証明するものではありません。

そのため、遺産分割協議がまとまった後は、あらためて正式な相続登記を行う必要がある点に注意が必要です。

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相続登記の手続きの流れ

相続登記は、いくつかの段階を順番に踏んでいく手続きです。

ここでは基本的な流れをステップごとに解説します。

相続する不動産の登記簿を確認する

最初に、相続の対象になる不動産の登記簿（登記事項証明書）を法務局で取得し、現在の名義人や不動産の状況を確認します。

固定資産税の納税通知書や権利証（登記識別情報通知）が手元にあれば、そこに記載された不動産の情報を使って登記簿を取得できます。

このとき、建物が未登記のまま残っていたり、敷地の一部が別の地番として分かれていたりすることもあるため、思っていたより登記すべき不動産が多いことに気づくケースもあります。

相続人を確定させる

次に、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本などを取り寄せて、法律上の相続人が誰であるかを確定させます。

再婚歴があったり、認知した子どもがいたりする場合には、相続人の範囲が予想と異なっていることもあるため、戸籍を丁寧に確認する必要があります。

相続人の一部が既に亡くなっている場合には、その人の相続人（代襲相続人）も手続きに加わることになり、確認すべき戸籍の量が増えていきます。

遺産分割協議を行い、協議書を作成する

相続人が確定したら、不動産を誰が相続するかについて相続人全員で話し合う遺産分割協議を行います。

話し合いがまとまったら、その内容を遺産分割協議書として文書にまとめ、相続人全員が署名し、実印を押印して印鑑証明書を添付します。

遺言書がある場合や、法定相続分どおりに相続人全員の共有名義にする場合には、この協議書は不要になることもあります。

ただし、共有名義での相続登記は、将来の売却や管理をめぐって相続人間の意見が分かれやすくなるため、慎重に検討したほうがよいとされています。

相続登記に必要な書類をそろえる

遺産分割協議書の作成と並行して、戸籍謄本、住民票の除票、固定資産評価証明書など、登記申請に必要な書類を集めていきます。

必要な書類は相続のパターン（遺言の有無、遺産分割協議の有無など）によって異なるため、次の章で紹介する一覧を参考に、自分のケースで必要なものを確認してください。

登記申請書を作成し、法務局に申請する

必要書類がそろったら、相続登記の申請書を作成し、対象の不動産を管轄する法務局に提出します。

申請書には決まった書式があり、法務局の窓口や公式サイトで案として公開されているものを参考にすると作成しやすくなります。

申請は窓口への持参、郵送、オンライン申請のいずれかの方法で行うことができ、書類に不備があると法務局から補正の連絡が入ります。

申請から登記完了までは、法務局の混雑状況にもよりますが、おおむね1週間から2週間程度かかることが多いです。

相続登記に必要な書類

相続登記で提出する書類は、遺言書の有無や遺産分割協議の有無によって変わります。

主に必要な書類は以下のとおりです。

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 相続人全員の戸籍謄本（※遺言の場合は不要）
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産評価証明書（または固定資産税納税通知書）
• （※遺産分割協議による場合）遺産分割協議書
• （※遺産分割協議による場合）相続人全員の印鑑証明書
• （※遺言による場合）遺言書（検認済み証明書が必要な場合あり）

遺言がある場合、遺言書で名義が指定されるため、遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書が不要です。戸籍謄本も取得する相続人のみで足ります。

また、法定相続分どおりの相続では、法律で定められた相続分に従って登記を行うため、遺産分割協議書、印鑑証明書、遺言書が不要になります。

公正証書遺言や、法務局に保管されている自筆証書遺言（自筆証書遺言書保管制度を利用したもの）の場合は、家庭裁判所での検認手続きが不要になります。

一方で、自宅で保管していた自筆証書遺言の場合は、相続登記の前に家庭裁判所の検認を受ける必要があるため、この点を見落とすと手続きが止まってしまいます。

戸籍謄本は本籍地の役所でしか取得できませんが、近年は戸籍法の改正によって、最寄りの役所でも本籍地以外の戸籍謄本を請求できる広域交付が可能になっているため、遠方に本籍がある場合でも取得の手間は以前よりも軽減されています。

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相続登記にかかる費用

相続登記にかかる費用は、法務局に納める税金、書類の取得費用、専門家に依頼する場合の報酬という3種類に分けられます。

それぞれの内訳を表にまとめました。

登録免許税には免税措置が設けられている場合があります。

たとえば、相続によって取得した土地について、相続人が相続登記をしないまま死亡した場合の登記（数次相続における一次相続分の登記）や、評価額が一定額に満たない土地の登記については、登録免許税が免除される特例があります。

免税措置は適用条件や期間が決められているため、自分のケースで使えるかどうかは法務局や司法書士に確認しておくと安心です。

なお、相続人間で争いがあり弁護士に交渉や調停への対応を依頼する場合は、司法書士への登記費用とは別に弁護士費用が発生する点も踏まえて、全体の見通しを立てておくとよいでしょう。

相続登記を専門家に依頼すべきケース

相続登記は、必要書類をそろえて申請書を作成すれば、相続人自身で行うことができる手続きです。

ただし、すべてのケースで自分だけで対応しやすいわけではなく、状況によっては専門家への依頼を検討したほうがよい場合があります。

以下に、ご自身で進めやすいケースと、専門家への依頼を検討すべきケースをまとめました。

上記のように、戸籍の収集や相続人の把握に多くの時間がかかったり、申請のやり直しや窓口への確認に手間がかかりやすくなるケースにおいては、専門家へ依頼をすることがおすすめです。

また、申請書の記載や添付書類に不備があると、法務局から補正の連絡が入り、その都度対応する必要が生じるため、平日の日中に時間を取りにくい人にとっては負担が大きくなります。

こうしたケースでは、登記の専門家である司法書士に依頼することで、書類収集から申請までを一括して任せることができます。

相続人間で意見が対立している場合は弁護士への相談が必要

相続登記そのものの手続きは司法書士の専門分野ですが、相続人同士で「誰が不動産を相続するか」について意見が対立している場合や、遺産分割協議がまとまらない場合には、司法書士だけでは対応できない領域に入っていきます。

このような場合、相手方との交渉や調停・審判といった手続きの代理は弁護士でなければ行うことができません。

また、遺言書の有効性を争いたい場合や、他の相続人が不動産を独占して使用している場合など、法的な主張や交渉が必要になる場面でも弁護士のサポートが役立ちます。

まずは自分の状況が「登記の手続きだけで済むのか」「相続人間の話し合いから整理する必要があるのか」を見極めることが、専門家選びの第一歩になります。

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相続登記に関する法律Q&A

ここからは、ココナラ法律相談の「おしえて！法律Q&A」に寄せられた、相続登記に関する実際のお悩みと、弁護士による回答の概要をご紹介します。

未登記の建物をいつ登記すべきかという実務上の疑問や、相続人多数で所在不明の場合のす進め方、また遠方在住者の対応方法という、3つの相談を取り上げています。

未登記の建物は遺産分割の前と後、どちらのタイミングで登記すべき？

参考：未登記建物の相続と登記について

相続人が多数で一部の所在が不明な場合、名義変更をしないまま手続きを進められる？

参考：名義変更されていない家屋の解体について

海外に住む家族から相続登記の期限を急かされているが、本当に急ぐ必要がある？

参考：遺産分割協議の期限及び、サイン証明書などを送る際の注意点について。

相続登記について弁護士に問い合わせるメリット

相続登記そのものは司法書士が担う業務ですが、相続登記に至るまでの過程で弁護士に相談しておくメリットも少なくありません。

ここでは、弁護士に問い合わせることで得られる具体的な利点を、3つの場面に分けて紹介します。

相続人間で意見が割れている場合の交渉を任せられる

相続人同士で不動産の分け方について意見が対立している場合、弁護士に相談すれば、代理人として他の相続人との交渉を進めてもらうことができます。

遺産分割協議がまとまらないまま3年の期限が近づいている場合には、調停や審判といった裁判所の手続きに進む必要があるかどうかも含めて、見通しを立てることができます。

遺言書の有効性に疑問がある場合や、他の相続人から不利な条件を提示されている場合など、法的な主張を整理しながら交渉を進めたい場面では、司法書士だけでは対応が難しく、弁護士のサポートが必要になります。

相続登記に関連する他の手続きもあわせて整理してもらえる

相続放棄や遺留分侵害額請求など、相続登記と関連する他の手続きが必要になるかどうかも、あわせて相談できる点は弁護士に問い合わせる利点です。

相続登記の必要書類を集める過程で、被相続人に借金があることが判明したり、遺留分を侵害するような内容の遺言が見つかったりすることもあり、そのような場合にどの手続きを、どの順番で進めるべきかを整理してもらえます。

登記の手続きだけを個別に終わらせるのではなく、相続全体を見渡した対応方針を確認できる点は、弁護士に相談する大きなメリットです。

相続人申告登記や期限に関する個別の判断を相談できる

相続登記の期限が迫っていて、正当な理由による猶予が認められるかどうか不安な場合にも、弁護士に相談すれば個別の事情に応じた対応方針を確認できます。

遺産分割協議が長引いていて期限内に正式な相続登記を終えられそうにない場合、相続人申告登記を利用すべきかどうかの判断や、そのあとの対応スケジュールについても具体的なアドバイスを受けられます。

このように、登記の作業そのものは司法書士に任せつつ、その前提となる相続人間の調整や法的な判断については弁護士に相談するという分担が、複雑な相続では有効な選択肢になります。

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相続登記に強い弁護士を探すならココナラ法律相談

相続人間の話し合いが難航している場合や、遺言の有効性に疑問がある場合など、弁護士への相談が必要だと感じたら、早めに専門家を探し始めることが解決への近道になります。

ココナラ法律相談では、相続や不動産の分野を得意とする弁護士を、対応地域や相談内容から検索して比較することができます。

プロフィールには弁護士ごとの得意分野や相談料の目安が掲載されているため、相続登記に関連する相談を依頼する前に、対応可能な範囲や費用感を確認しやすくなっています。

初回相談を無料で受け付けている弁護士も多く登録されているため、まずは今の状況を相談し、相続登記の手続き自体は司法書士と連携してもらう、あるいは司法書士への依頼が必要かどうかも含めて弁護士に相談してみるという進め方も可能です。

一人で悩み続けるよりも、早い段階で専門家に状況を伝えることで、次に取るべき行動が明確になりやすくなります。