江東区のオーナー・売主側の不動産問題に強い弁護士

【ご相談内容】【相談前】 ・アパートの賃借人の一人が数ヶ月の家賃滞納をしており、さらに近隣住民とのトラブルも絶えない状態でした。オーナー様ご自身で電話や手紙で注意をしても、何かと理由をつけて一切話を聞いてくれません。「家賃をきちんと支払い、近隣に迷惑をかけないなら住み続けても良いが、現状のようにまともに話ができない状態なら出て行ってほしい」とお悩みになり、ご相談にいらっしゃいました。 【相談後】 ・即座の内容証明郵便の発送
すでに数ヶ月の家賃滞納があったため、代理人として直ちに内容証明郵便にて通知を出しました。 弁護士名での通知により、相手方に事態の深刻さを認識させました。
 ・ご意向を踏まえた交渉
状況としては、すぐに訴訟を提起して建物の明け渡し（退去）を求めていくことも十分に可能な事案でした。 しかし、オーナー様と慎重に協議を重ねた結果、高額な費用や時間がかかる訴訟・強制執行は避け、まずは手紙や電話による「交渉」で解決を目指す方針となりました。
 ・合意書の締結
粘り強く交渉した結果、相手方の態度も軟化しました。 最終的には「滞納家賃の一部を即時支払い、残額は連帯保証人をつけたうえで分割払いとする」「今後は一切の迷惑行為を行わない」といった厳しい条件を具体的に定めた合意書を取り交わし、退去には至らずとも、オーナー様のご希望通りに問題を根本から解決することができました。 【先生のコメント】 ・賃貸借契約を解除するためのハードル
賃貸借契約を解除し退去を求めるには、単に「家賃の滞納がある」「契約違反行為がある」という事実だけでは足りず、法的に「当事者間の信頼関係が破壊された」と認められる必要があります。この判断には専門的な知識が必要になってきます。
 ・訴訟や強制執行の「費用リスク」を回避
 今回のケースでは、信頼関係が破壊されたと主張し、訴訟や強制執行（強制退去）へ進めることも十分に可能な事案でした。 しかし、強制執行まで行うとオーナー様に多大な費用負担が生じるリスクがあります。 
・柔軟な解決策でオーナー様の利益を最大化
 今回は、①滞納家賃の回収、②迷惑行為の防止、③将来の紛争予防というオーナー様の真の目的を、金銭的負担の少ない「交渉」という手段で達成できました。 「出て行ってもらうしかない」と思い詰める前に、まずは弁護士にご相談ください。状況とご意向に合わせた最適な解決プランをご提案いたします。

【ご相談内容】【相談前】 ご依頼者（土地所有者）は、農地を親から相続しました。 しかし、ご依頼者は農業をしているわけでありませんでしたので、その農地を売却しようとしました。 ところが、登記をみてみると約30年前の仮登記があり、売却が難しいと判明しました。 買主候補者の方から仮登記を外して欲しいと言われている状況でした。 【相談後】 相手方（仮登記の権利者）の所在を調査するも不明であったため、 公示送達という方法を用いて、訴訟を提起して、仮登記を抹消する旨の判決をもらいました。 その後、その判決によって仮登記の抹消も行いました。 【コメント】 数十年前（親や祖父母の代）のことであれば、なぜ仮登記が設定されているのかすらも分からないこともあります。 また、相手方が所在不明であったり、法人登記が閉鎖されているということも珍しくありません。 とはいえ、そのままにしていても不動産が荒廃しますし、固定資産税もかかるでしょう。 そこで、ケースバイケースですが、訴訟提起も視野に対応することが望ましいと思います。