不動産・住まいの事例紹介 | 寺岡 健一弁護士 寺岡法律事務所

取扱事例1

• 賃料回収

賃料不払の借主から、強制執行による明渡と、未払賃料と原状回復費用の回収を得た事件

依頼者：賃貸物件の家主

◆事案概要
相談者は建物オーナーでしたが、賃借人による賃料の未払いと、賃借人による大掛かりなリフォームに頭を抱えていました。
このリフォームにより、建物を原状回復するには多額の費用が必要となる見込みであり、さらに賃料不払いが続くことで損害が拡大する懸念がありました。

◆課題
この事案では2つの課題を解決する必要がありました。
①未払賃料と原状回復費用を回収すること。
②賃借人が支払い能力を持たない場合でも、連帯保証人からの回収を実現すること。

◆対応
そこで、以下の対応を行いました：
①訴訟の提起
賃借人と連帯保証人に対し訴訟を提起しました。
これにより、明渡を命じる判決を得て強制執行を行い、建物を改めて賃貸に出すことができました。
加えて、未払賃料および原状回復費用1,900万円の支払いを命じる判決を獲得しました。

②連帯保証人への対応
しかし、借主には資産がありませんし、連帯保証人も任意には支払を行いませんでした。
そこで、連帯保証人の財産状況を調査した結果、不動産を所有していることを発見しました。
この連帯保証人の不動産を差し押さえることで、支払い確保の見通しを立てました。

◆結果
連帯保証人の不動産を差し押さえることで、未払賃料と原状回復費用の回収に成功し、相談者の損失を大幅に軽減することができました。

◆解決のポイント
賃料不払い問題では、早期の対応が損失を最小限に抑える鍵となります。
本事案では、未払賃料の拡大を防ぎつつ、連帯保証人の財産を確保する迅速な対応が奏功しました。
訴訟や差押えなどの手続きを適切に活用し、相談者にとって最善の結果を引き出しました。

◆弁護士からのアドバイス
賃料不払い問題が発生した際には、以下のポイントを念頭に置いてください：
・早期対応：未払いが発生した時点で弁護士に相談することで、状況悪化を防ぐことが可能です。
・保証人の活用：連帯保証人がいる場合、その財産状況を把握し、必要に応じて差押えを検討します。
・契約書の整備：賃貸契約書に賃料支払いの遅延や改築に関する条項を明確に盛り込むことで、後の紛争を防ぐことができます。
これらの対策により、賃貸トラブルが発生した際の被害を最小限に抑えることができます。