不動産・住まいでの強み | 齋藤 真宏弁護士 ミカン法律事務所

◆宅地建物取引士の資格あり
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不動産に関する争いを適切に処理するには、工事に使われる技術や建築行政に関する知識、不動産の流通に関連する知識が一定程度必要です。

他業界の知識が必要な点から、不動産に関する案件への対応は、医療訴訟などと並んで複雑といえるでしょう。

不動産に関する案件の対応は、宅地建物取引士の資格を持っている私にお任せください。


◆建築業者と注文者間のトラブル
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建築業者と注文者である事業者や個人とのトラブルのご相談が多い印象です。
以下は、よくあるトラブルの例です。

【1】契約書や見積書が作成されないまま着工
トラブルを避けるためにも、事前に見積りを作成し、見積もりに基づいて双方納得の上契約書を作成してから建築工事に移るのが通常です。

しかし、様々な事情から、契約書や見積書が作成されず、工事内容や請負代金額が未確定のまま建築工事が進んでしまう場合もあります。

このトラブルのパターンのご相談は非常に多いと言えます。


【2】工事の追加や変更
当初の工事予定から問題が発生し、やむを得ず工事内容の追加変更が行われる場合があります。

この時、追加変更工事が、当初の請負工事代金に含まれているのか、建築業者は追加費用を請求しうるのかが争われます。


【3】工事が中断された場合
リフォーム工事等において、当事者間の信頼関係が失われて工事が途中で中断されるケースも少なくありません。


【4】契約不適合責任（瑕疵）の問題
新築建物や中古建物の売買、土地の売買の場合、瑕疵が存在すれば、契約不適合責任として損害賠償請求が可能です。
ただ、いかなる不具合が契約不適合（瑕疵）となるかは非常に難しい問題と言え、専門家である弁護士に相談する必要があります。
また、場合によっては、建築士のような建築の専門家に調査を依頼しなければならない場合もあります。


◆建物の瑕疵の例
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瑕疵には以下のようなものがあります。

【1】物理的瑕疵
物理的に欠陥のある瑕疵を指しています。
例として下記が該当します。

・建物に雨漏りが見つかった。
・建物がシロアリ被害を受けている。
・土地に地盤沈下や危険物が埋蔵されている。
・耐震強度不足

【2】法律的瑕疵
構造上の安全基準、建築基準法や消防法などの法令に抵触している瑕疵を指します。

【3】心理的瑕疵
人が住みたくないと感じるような出来事が過去に起きた物件で認められる瑕疵です。
例として下記のようなものが該当します。

・殺人事件や自殺現場
・反社会的勢力の拠点が近くにある

【4】環境的瑕疵
周辺環境の問題が瑕疵に当たる場合があります。
例として下記のようなものが該当し得ます。

・悪臭を出すごみ処理施設等が存在する場合
・騒音を出す施設が存在する場合


◆購入した中古住宅に瑕疵が存在した事例
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【内容】
依頼者様は中古住宅の購入者。
購入した住宅から雨漏りやシロアリが見つかり、業者に瑕疵を指摘しても瑕疵の存在を否定されたと相談をいただきました。

【弁護士の対応】
建築士にホームインスペクション(住宅診断)を依頼するようアドバイスをしました。
ホームインスペクションを実施した結果、瑕疵の存在を明らかにできました。


◆不動産絡みのトラブルはお任せください
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不動産の購入は大金が動くため、購入者はできる限りトラブルに巻き込まれたくないと考えるでしょう。

購入者がどれだけ慎重になっても、専門家である業者も気付かないような不具合が潜んでいる場合がありますし、悪質な業者が不具合を隠している場合も残念ながら存在します。

トラブルの対応を弁護士に任せる場合は、関連する知識を持った弁護士に相談すべきです。

不動産売買だけでなく賃貸トラブルにも対応しておりますので、お困りのことがございましたら気軽にご相談ください。