借地の地代と更新料の決め方
実家が借りている借地の、地代と更新料の金額についてと、
地主さんとのやりとりについて。
地代
・固定資産税の３倍から５倍とした場合
固定資産税評価額が１０８０万円の土地として
（路線価×面積で更地価格１５４３万円、その７０％です）
小規模住宅用地の適用を受け
１５４３万円 × １/６ ×１．４％ となり
１８０万円 × １．４％ で２５，２００円が、固定資産税
その３％が、７５，６００円、５％が、１２６，０００円
１カ月分は、１２で割り、６，３００円～１０，５００円
更新料。
・借地権価格の５％から１０％とした場合
更地価格１５４３万円 × 借地権割合Dの６０％ で、約９２６万円
その５％で、４６３，０００円から、１０％で、９２６，０００円
で、あってますでしょうか？
今回が二回目の更新で、前回、更新料として２００万円と言われ
２０年契約なのですが、それを分割し地代として毎月１５，２００円支払ってたようです。
初回の契約は地代として、毎月４，９２０円です。
母も高齢のため（仕事もしていて、しっかりしています）
私が次の更新に同席するのですが、地主さんが代替わりしていて
どう言われるか怯えています。
契約書には更新料の記載がないのですが
また更新料２００万円と言われた場合
減額等お願いする事は可能でしょうか。
一般に
借地権価格の５％
と言われてますね。
更地価格がわかるなら更地価格で、わからないなら更地価格の
８割が路線価といわれていますから、逆算すれば出るでしょう。
それに借地権割合を乗ずれば借地権価格が出ますね。
上記はひとつの目安です。
ありがとうございます。
国税庁のHPで路線価は、275Ｄでした。
土地面積が56.17m2なので
56.17 × 275,000 ＝ 1545万円
1545万円 × 60% ＝ 927万円
その5%だと、47万円です。
２回目の更新での減額は可能でしょうか。
前回納得したのだから
とは主張されないてしょうか。
まあ交渉ですね。
話しがつかなければ民事調停ですね。
前回の更新料の算出方法はわかりませんが、
引き合いに出して来ることはあるでしょう。
更新料は、契約書に記載がなければ
支払う義務はないと思われます。
ただ、過去の更新の際に必ず更新料を支払ってきていた場合は
更新料を支払う合意があったと認定される可能性もあります。
弁護士に面談で相談されたらよいと思います。
先生方、ありがとうございました。
もう少しご教授下さい。
地主さんと話してきました。
地代は、更新料込みだった筈の１５，２００円そのままに
更新料は、一坪７万円×１７坪＝１１９万円請求されました。
１５，２００円は、２００万円の更新料込の金額でしたよね。
と言ったのですが、否定も肯定もしません。
最初の計算が間違っていて（古い路線価でした）
借地権価格は、９，９４２，０９０円
５％なら４９７，１０５円です。
地代も固定資産税の３倍なら６，７６６円です。
調停になった場合
３つ質問です。
前回の地代１５，２００円は、更新料込と見なしてもらえますか。
それとも単に地代の値上げ（４，９２０円から１５，２００円）に合意したものとなるのでしょうか。
契約書に更新料の文字はありません。
今回、更新料は、借地権価格の５％の５０万円で
地代は固定資産税の４倍の少し下の１万円に減額
と主張するのは、厳しいでしょうか。
更新料は拒否
２０年前に合意した地代１５，２００円のみで契約
ならどうでしょうか。
地主さんから
更新料支払いの調停をおこされた場合です。