不動産・住まいの事例紹介 | 上村 優貴弁護士 上村・髙橋法律事務所

取扱事例1

• 立ち退き交渉

賃料不払いを理由に建物の明渡を実現した事例

依頼者：50代

【相談前】
借主から家賃の支払いがないものの、借主とも連絡がつかない状況でどう対応すればよいかわからない。

【相談後】
家賃の不払いを理由に契約解除を行い、連絡が付き得る借主の連絡先を調査し、現地に赴くなどし、裁判などを行うことなく、早期解決が実現した。

【先生のコメント】
家賃の支払いがなく、連絡もつかない場合、静観していても事態が改善される可能性は低く、損失が大きくなっていきます。相談者様においては、早期にご相談いただいたため、わずか１か月足らずで解決まで至ることができました。

取扱事例2

• 立ち退き交渉

建物の立ち退きが実現した事例

依頼者：男性

【相談前】
賃貸している建物（一軒家）で相手方が自営業をしているが、土地の利活用や建物老朽化のため、立ち退きを求めたいが、相手方から営業損害として立退料2000万円ほどを請求されている。一定の立退料を払ってでも早期の立ち退きを実現したい。

【相談後】
倒壊の危険のない程度の老朽化であったため、立退料は発生せざるを得ませんでしたが、交渉によって、立退料を4分の1以下にまで抑えることができ、なおかつ、私が想定していた期限内での立ち退きが実現できました。

【先生のコメント】
賃料不払いなど、借主に責任がない理由で立ち退きを求める際には一定の立退料が必要となることがあります。
立退料の金額については、いろいろな計算方法がありますので、相手の言いなりの金額を支払う必要はなく、今回も適切な計算方法によって立退料を大きく減らすことができました。

取扱事例3

• オーナー・売主側

入居者の死亡により、心理的瑕疵が生じてしまった物件について、相続人との覚書の取り交わしにより、将来の賃料収入の減収を防いだ事例

依頼者：30代　男性

【相談前】
入居者が自室にて死亡したため、心理的瑕疵が生じた物件について、相続人が入居者の死亡後も、継続して居住する意思を示しているが、心理的瑕疵に対する補償も含め、どのような合意をすればよいか相談したい。

【相談後】
相続人が継続して住むことを前提に、心理的瑕疵が生じるとされる期間について、短期解約違約金という形を設定した覚書を作成することで、心理的瑕疵による賃料の減収を未然に防ぐことができました。

【先生のコメント】
賃貸借契約においては、賃料の決定にあたって種々の考慮要素が働くことがあります。
心理的瑕疵もその一つですが、このような場合に、通常の賃貸借契約書のひな型などでは対応できないことも間々あります。
その場合、特に居住用不動産であれば、借地借家法の適用もあるため、どのような契約条項であれば通用するのか、難しい問題もあります。
今回の場合も、短期解約違約金という形を定めておかなければ、入居後即退去となれば、心理的瑕疵による賃料の減収があり得た事案ですので、イレギュラーな事態には気軽に弁護士に相談されることをお勧めします。