不動産・住まいの事例紹介 | 水口 哲也弁護士 水口綜合法律事務所

取扱事例1

• 住民・入居者・買主側

取得時効と登記

（相談内容）
依頼者の話では３０年程前に購入した土地に家を建てて居住していたが、実際に家が建っている土地は別の土地であったことが発覚しました。
どうしたらよいかというご相談でした。
（相談後）
３０年前から家を建築して居住している訳ですから、取得時効が成立することになります。
そのため、その土地の所有者（以下、「相手方」といいます。）に対して内容証明郵便で取得時効の意思表示を行い、所有権移転登記を求めましたが、相手方が拒否してきたため、私は一筆の土地全体を処分禁止の仮処分を行ったうえで、所有権移転登記の訴訟提起を行い、最終的に所有権移転登記を実現しました。
（コメント）
一筆の土地の一部の土地の取得時効の問題は、裁判自体はそれほど難しくないですが、登記手続上難点が多いです。一筆の土地の分筆をする必要があり、そのためには測量を行う必要があるのですが、相手方との兼ね合いもあって中々難しいですし、現在の登記実務では一筆の土地の残地の他の土地との境界も確定している必要があり、これは依頼者に無関係であることがほとんどだからです。
裁判で勝訴しても登記手続ができないと意味がなく、登記を実現するのが簡単ではありません。
この事案では、司法書士、法務局と連携して最終的に所有権移転登記を実現しました。

取扱事例2

• オーナー・売主側

不動産保存登記と仮差押

（相談内容）
　ディベロッパー・施主間においてマンションの建設工事請負契約が締結され、実際にマンションは完成していましたが、マンションの運用方法についてディベロッパーと施主との間に紛争が生じてしまい、請負代金を支払ってもらえないというご相談でした。
（相談後）
建設工事が完了直後でしたから、まだ建物が未登記でした。そのため、こちらから建物の保存登記を行い、保存登記された建物に関して、仮差押えを行ったうえで、
請負代金債権の訴訟を提起して最終的に請負代金債権を回収しました。
（コメント）
資産運用としてマンションを建築して収益物件として運用することは多いですが、建築請負の問題と不動産の問題が重なって複雑な紛争になるケースが多いです。
債権回収という見地からは仮差押えを行うのが良いのですが、このケースでは完成直後の未登記物件という状態であり、かつ、請負代金の一部が支払われていないという状況だったため、マンションの所有権の帰属という複雑な法的問題をはらんでいましたが、無事解決できました。

取扱事例3

• 不動産売買契約

手付金の返還請求

（相談内容）
　いわゆる住宅ローン条項（「住宅ローンの審査が下りなかった場合には解除できる」という条項）がついた土地売買契約において、住宅ローンの審査が下りなかったため、土地売買契約を解除して手付金の返還を求めたいのですが、売主が応じてくれない。どうしたらよいか。
（相談後）
私は、購入予定だった土地を仮差押した上で手付金返還訴訟を提起して全額を回収することができました。

取扱事例4

• 不動産売買契約

説明義務違反に基づく損害賠償請求

（相談）
仲介業者からの相談案件です。買主、売主が不動産業者である事案で、市街化調整区域の土地の売買において、リサイクル工場に使用する用途で購入することが明記されていた一方で、重要事項説明書には用途変更が必要である旨が記載されていなかったため、買主が仲介業に対して説明義務違反の損害賠償請求訴訟を起こされました。
（解決）
私は仲介業者から依頼を受けて、前後の事実関係から重要事項説明書には記載がなかったものの説明を行っていた事実を立証し、最終的には勝訴的な和解になりました。
（コメント）
　重要事項説明書に記載されていなくとも、実際に説明していた場合には、説明義務違反はないことになります。前後の行動から実際に説明していたと裁判所が認定することもあります。

取扱事例5

• オーナー・売主側

不動産管理会社からの管理関係の離脱

（相談内容）
一家の資産を不動産会社に一家の資産（ほとんど不動産）をすべての管理を依頼していたのですが、不動産会社に使途不明金があり、また、一家の不動産の一部を安値で不動産会社が購入する等していたので、不動産会社との管理契約を打ち切りたいというご相談がありました。
（解決）
上記不動産売買を詐欺により取り消す旨の内容証明郵便を送った上で、売却した不動産の仮差押を行い、その上で、不動産の所有権移転登記の抹消を求める訴訟を提起しました。
また、使途不明金の損害賠償請求をしました。
最終的に、不動産会社は高額な解決金を支払って、和解しました。
（コメント）
　土地をたくさん所有している一家ですと、不動産業者に不動産をすべて管理してもらい、不動産だけでなく財産関係全てを管理してもらっていることも多いように思われます。
　長年の信頼関係に基づいていると思われますが、管理がずさんで横領に近いような状態になっていることも珍しくありません。