不動産・住まいの事例紹介 | 丸野 悟史弁護士 弁護士法人本江法律事務所

取扱事例1

• 不動産売買契約

休眠担保の抹消手続

依頼者：個人

【相談前】
不動産を売却するに際して、所有する土地の抵当権を抹消してくれと買主に言われているが、抵当権も戦前のものであり、抵当権者も現在は存在しないため、どうしたらいいか。

【相談後】
清算人を選任することによって抵当権設定登記の抹消に成功しています。

【先生のコメント】
既に売買契約を締結し、決済日までに抵当権を抹消しなければならない中で、最も迅速かつ安価に抵当権を抹消する方法を検討した結果、清算人選任手続を経ることで、速やかに抵当権設定登記の抹消登記を完了することに成功しています。
現在では、不動産登記法改正により、休眠担保をより迅速に抹消し得る手続が新設されています。

取扱事例2

• 地代・家賃交渉

賃料減額請求

依頼者：飲食業

【相談前】
コロナ禍で賃料の減額措置を受けていたが、契約更新に際して従前の賃料に戻したいと賃貸人側から言われたが、応じる必要があるか。

【相談後】
賃貸人への恩義の観点から従前の賃料に戻すことも視野に入れつつも、減額措置を一定期間継続し、売上に応じて賃料を増額する条項とすることに成功しました。

【先生のコメント】
弁護士による検討の結果、契約更新のタイミングで従前の賃料額に戻される可能性もある一方、法的観点からは減額後の賃料のままで更新できる可能性もあることが分かりました。
依頼会社としても、売上が従前のように高い水準にあるのであれば賃料を増額して支払う意向もあったため、交渉により、賃料減額措置を継続しつつも、売上に応じて賃料額を増額する場合がある内容を含む条項で契約を更新することができました。
また、契約更新に際して、契約条項の全面的な見直しを提案し、概ねこちらの意見が反映された契約条項へと変更することにも成功しています。

取扱事例3

• 不動産売買契約

通達上は認められていない登記手続の完了

依頼者：不動産会社その他

【相談前】
通達上は測量後でないと土地の所有権保存登記をすることができないと登記官にいわれているが、測量せずに所有権保存登記を完了することができないか。

【相談後】
折衝の結果、測量を要さずに土地の所有権保存登記を完了することに成功しています。

【先生のコメント】
通達上は、測量をもとに作成された地積測量図を提供して表題登記をした上で、土地の所有権保存登記をするべきとされていました。
しかしながら、不動産登記法の仕組み等から見て、通達自体が不当なものであると考え、弁護士の意見を付しつつ、所有権保存登記の申請を行いました。
法務局側との折衝はありましたが、結果的にこちらの主張が認められる形で、所有権保存登記を行うことに成功しています。

取扱事例4

• 不動産売買契約

所有者不明土地の取得

依頼者：不動産会社その他

【相談前】
取得を検討している土地の所有者が不明だが、取得する方法はないか。

【相談後】
新法をもとにした手続を利用することにより、所有者不明の土地を安価で取得することに成功しています。

【先生のコメント】
令和元年に所有者不明土地に関する新たな法律が制定されましたが、ご相談当時、この法律に基づく手続を活用した案件は全国に１つとしてありませんでした。
私がご依頼を受けることで、いわばパイオニアとして、この法律に基づき所有者不明土地の取得手続を行っています。
また、数々の不動産案件を担当してきたことで、不動産の取得価格を抑えるポイント等を的確に把握し、市場価格よりも圧倒的に低い金額で取得することに成功しております。