マンション隣家による排水路塞ぎ問題と法的対応策

Question

当家、マンションベランダ排水路(水が流れるレーン)についてのトラブルです。
当家は5階の角部屋です。当家のベランダの排水の山は中央に付いていて
右側の水は右排水溝に(当家の排水溝)
左側の水は左排水溝(隣家の排水溝)に流れる設計になっています。
ある日、突然、隣家が排水路を石でガッツリ塞いだ為
当家の左側の排水が出来ずに雨水が溜まるような状態になってしまいました。
マンションベランダは共用部分の為、排水路を故意に塞ぐ行為は違反ではないのでしょうか？
管理会社に通報はしましたが、隣家に事情を聞く事はしてもらえましたが、注意まではしてもらえませんでした。
まだ大雨による被害にはあっていません。ですが大雨の時は、かなりの水溜まりになってしまうのは容易に想像できます。
少しくらいの雨水なら実害とは言えないのでしょうか。
民法では どのような解釈になって
いるのか お教え下さい。

秋山 直人 弁護士 · Accepted Answer

おっしゃるとおり、マンションのベランダは共用部分ですので、隣家の区分所有者が、管理組合の承諾なく、勝手に排水路を塞ぐというのは共用部分の管理上問題があるように思います。本来管理組合・管理会社が厳正に対処すべきと思います。

それによって大雨時に水が溜まって実害を被ったら、損害賠償請求ということにもなり得ると思います。

秋山 直人 弁護士 · Answer

管理会社と契約しているのは管理組合であって、個別の区分所有者ではありません。

個別の区分所有者が管理会社に責任を追及するのは難しいです。

実損が生じたら、管理会社に責任を追及するよりも、隣家の区分所有者に責任を追及するのが法的には通りやすいと思います。

秋山 直人 弁護士 · Answer

その程度とは実害とは言いいにくいかと思います。

弁護士からの警告は効果がある場合があると思います。

秋山 直人 弁護士 · Answer

「それでも排水路を塞ぐ行為を
やめないのは、嫌がらせだと思っています。
この場合、隣家は、嫌がらせをしているとして
弁護士又は司法書士による内容証明を送付する事はできますか？」

→はい、可能です。

隣家は共用部分について管理組合の承諾を得ずに排水路を塞ぐ行為をしており、共用部分の用法違反である、当方の排水を阻害する不法行為である、大雨で排水ができずに漏水したような場合は損害賠償を請求する、といった内容になろうかと思います。

秋山 直人 弁護士 · Answer

「実害で法的に訴えるより
嫌がらせで訴えた方が、即効性が
あるし、効力が高いという
認識で、よろしいでしょうか？」

→といいますか、まだ実害が生じているとはいいにくいので裁判での損害賠償請求は難しく、とりあえず弁護士に依頼して警告の内容証明を送っておく程度が現実的な対応ではないか、という感じです。効果があるかどうかは、相手によるかと思います。

秋山 直人 弁護士 · Answer

内容証明を送付して警告しても無視される場合には、裁判を起こすかの検討になります。

裁判は時間も費用もかかるので、実害が生じていない段階での裁判は、不可能ではありませんが、なかなかハードルが高いかとは思います。

秋山 直人 弁護士 · Answer

「嫌がらせをしているとして
内容証明を送付するのは可能ですが

嫌がらせをしているとして
裁判に持ち込むのは
ハードルが高いという
解釈で、よろしいでしょうか。

やはり裁判に持ち込む
理由、目的は
実害が生じてから。という
考えでいた方が、よいのでしょうか。」

→そうですね。裁判には時間も費用もかなりかかりますので、実害が生じていない段階で裁判をするというのは、あまりお勧めはできないところです。

秋山 直人 弁護士 · Answer

共有部分の管理の問題ですから、管理組合・管理会社で取り組むべき問題だと思います。

ただ、管理組合を訴えるということは困難です。訴えるのであれば、隣人でしょう。