不動産・住まいの事例紹介 | 米玉利 大樹弁護士 弁護士法人横浜キャピタル法律事務所

取扱事例1

• オーナー・売主側

【明渡し実現】賃料を6か月以上滞納した借主が退去を拒否。内容証明による催告から交渉で建物の明渡しと滞納賃料の一部回収を実現した事案

依頼者：50代 男性（不動産賃貸業）

【相談前】
マンションの一室を賃貸していた借主が6か月以上にわたって賃料を滞納しており、連絡しても「来月必ず払う」と繰り返すばかりで一向に支払われませんでした。退去を求めても「出ていく気はない」と拒否されたため、弁護士に依頼することを決断されました。

【相談後】
まず賃貸借契約書・賃料の支払い状況・督促記録を確認し、解除通知の準備をしました。6か月以上の滞納は賃貸借契約の解除事由として十分であると判断し、内容証明郵便で賃料の支払いと退去を求める催告書を送付しました。相手方から一部支払いの申し出がありましたが、信頼関係が破壊されていると判断して明渡し交渉を継続。最終的に退去日と滞納賃料の支払い計画を盛り込んだ合意書を締結しました。

・合意書に基づき退去完了
・滞納賃料の一部を回収
・受任から約6か月で解決

賃料滞納が続く場合、早めに法的手続を取ることが重要です。「もう少し待てば払ってくれる」と放置すると、滞納額が膨らむだけでなく立退き交渉も長期化します。内容証明による催告・解除通知が退去交渉の起点になります。

取扱事例2

• 契約不適合責任

【補修費用相当額を回収】リフォーム工事に多数の欠陥が発覚し業者と連絡が取れなくなった事案で、建築士の調査報告書をもとに回収した事案

依頼者：40代 女性

【相談前】
自宅のリフォームを業者に依頼し、工事完了後に代金を支払いました。しかしその後、壁紙の剥がれ・床の軋み・雨漏りなど多数の欠陥が次々と発覚しました。業者に補修を求めたところ、当初は対応すると言っていたものの、その後は連絡が取れなくなってしまいました。

【相談後】
まず専門家（建築士）に依頼して欠陥の箇所と程度を調査し、文書化しました。その結果をもとに、契約不適合責任に基づく補修費用の請求および代金の減額請求を内容証明で送付しました。業者側は当初責任を否定しましたが、建築士の調査報告書を証拠として交渉を継続し、最終的に補修費用相当額の支払いで和解しました。

・補修費用相当額を業者から回収
・受任から約10か月で解決

住宅の欠陥は、주張するだけでは相手方が応じないことがほとんどです。建築の専門家による客観的な調査結果を証拠として揃えられるかどうかが、交渉の結果を大きく左右します。

取扱事例3

• オーナー・売主側

【約1,000万円相当を取得】離婚に伴い共有名義の自宅を清算。持分を相手方へ譲渡し、対価を取得して共有関係を解消した事案

依頼者：30代 女性

【相談前】
婚姻中にご夫婦の共有名義で自宅を購入されていましたが、離婚することとなり、共有名義の自宅をどのように清算するかが問題となりました。相手方は自宅に住み続けることを希望しており、依頼者としては公平な対価を得たうえで共有関係を解消したいとのご意向でした。

【相談後】
まず不動産の時価と住宅ローンの残債、婚姻期間中の返済状況を確認し、財産分与における自宅の評価を整理しました。共有名義の不動産は離婚時の財産分与と密接に関係するため、登記上の持分割合だけでなく、頭金の拠出やローン返済の負担割合も踏まえた評価が必要になります。これらを整理したうえで相手方と交渉し、依頼者の持分を相手方に譲渡し、その対価を受け取る方式で合意しました。あわせて、持分移転登記の手続と住宅ローンの取扱いについても調整を行いました。

・依頼者の持分を相手方へ譲渡し、共有関係を解消
・対価として約1,000万円相当を取得
・持分移転登記および住宅ローンの取扱いも併せて整理
・受任から約1年で解決

共有関係を残したまま離婚すると、住宅ローンの支払いや将来の売却の場面で長く問題が残ります。離婚条件を決める段階で、不動産の評価とローンの取扱いまで含めて整理しておくことが重要です。

取扱事例4

• オーナー・売主側

【約600万円相当を取得】相続した実家を兄弟3人で共有。売却により共有関係を解消し、単独使用期間の持分使用料も精算した事案

依頼者：40代 男性

【相談前】
親御様の相続により、ご兄弟3名で実家の不動産を共有することになりました。遺産分割協議自体は成立していましたが、共有者のうち1名がそのまま実家に住み続けており、他の共有者は不動産をまったく使用できない状態が続いていました。共有関係をどのように解消すべきか、また自分が使用できない期間の負担をどう考えればよいかについてご相談にいらっしゃいました。

【相談後】
まず遺産分割協議の内容と登記の状況、実際の使用状況を確認しました。そのうえで共有者間の協議を進め、最終的に共有者3名の合意により不動産を売却する方針をまとめました。あわせて、共有者の1名が単独で居住していた期間について、他の共有者が本来受け取れたはずの持分に応じた使用料の精算も行いました。

・共有者3名の合意により不動産を売却
・依頼者が得た経済的利益は約600万円相当
・単独使用期間中の持分使用料についても精算
・受任から約1年で解決

相続した不動産を共有のままにしておくと、使用・管理・処分のいずれの場面でも共有者全員の足並みを揃える必要が生じます。共有者の1名だけが使用している状態が続いている場合、他の共有者は持分に応じた使用料を請求できる可能性があります。