不動産・住まいの事例紹介 | 廣部 俊介弁護士 弁護士法人アネロ せんげん台法律事務所

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

駐車場として貸していた土地の賃貸借契約を解除して明け渡しを実現したケース

依頼者：70代（男性）

【相談前】
依頼者は飲食店を営む相手方に土地を店舗駐車場として貸していたが、いつの間にか店舗が変わり、駐車場の管理者も変わっているため、賃貸借契約を終了して土地の返還を受けることを希望した。

【相談後】
相手方に契約条項違反であることを通知して交渉した結果、依頼の翌月には相手方から土地の返還を受けることができた。


【先生のコメント】
弁護士が介入することで相手方も法的に対抗することが困難と諦め、早期に解決することができた事案でした。

取扱事例2

• 明渡し・立退交渉

借りた土地の上に建物を建てて長年住んでいたが、地主から建物の未登記を理由に建物を収去して土地を明け渡すよう訴訟を起こされたが、土地を買い取る和解をして解決した事例

依頼者：60代（男性）

【相談前】
依頼者は、借地の上に建物を建築して長年居住していたが、未登記であったため、土地を買い受けた不動産業者から建物収去土地明渡の訴訟を提起されてしまった。


【相談後】
裁判では、最高裁判例を援用して原告の主張が権利濫用であること等を主張した。最終的には、借地人が土地代金相当額を支払い、土地を自己名義に変更する内容で和解が成立し、そのまま居住することができた。


【先生のコメント】
建物が未登記であったため法律上は不利と思われましたが、最高裁判例を援用して訴訟で争い、結果、依頼者の方の納得のいく形で土地を買い取って、長年居住していた住まいから離れることなく紛争を解決できました。

取扱事例3

• 管理会社・組合側

マンション管理組合の依頼で管理費滞納の所有者の物件について競売をしたケース

依頼者：50代（男性）

【相談前】
マンションの所有者が亡くなり、対象の一室が長年空き室になっていたが、その相続人も全員、相続放棄をしており、管理費の滞納が長年続いていた。


【相談後】
管理費を回収するため、地方裁判所に競売の申立てを行いました。
競売の結果、対象の一室が売却されて、無事に管理費を回収することができました。



【先生のコメント】
競売で費用を回収するにあたり、これまでに管理組合が支出した費用をなるべく配当で回収できるようにするため、過去に行った訴訟の訴訟費用確定処分の申立てをするなど回収金額を少しでも上げられるように工夫をしました。

取扱事例4

• 境界線

隣地との筆界を確定するために訴訟をした件

依頼者：50代（男性）

【相談前】
依頼者は、競売で土地を取得したが、隣地所有者との境界に争いがあり、建物の建築や売却ができない状況であった。依頼者は、法務局での筆界特定手続も行ったが、相手方の任意の協力が得られなかった。


【相談後】
裁判官が現地確認をするなどもあり、時間は約１年かかってしまいましたが、無事に依頼者の主張どおりの筆界を確定する判決を得て、解決しました。


【先生のコメント】
筆界特定の事件は，隣地者同士の感情的な対立になることも多く，また，現地での調査や過去に遡って現地の状況を調査するなど時間と労力のかかる案件ですが，本件では，事前に筆界特定手続がなされていたこともあり，比較的早期に解決できました。

取扱事例5

• 明渡し・立退交渉

期間満了を理由とする土地の明渡請求

依頼者：70代（男性）

【相談前】
依頼者は、長年、相手方に土地を店舗用地として貸していた。その後、期間満了を理由に相手方に賃貸借契約の更新拒絶の通知をしたものの、これに応じなかったため、土地の賃貸借契約が続いている状態だった。


【相談後】
土地の借主に対して、土地明渡請求の訴訟をすることにしました。
訴訟の結果、依頼者が相手方に対して、一定の和解金（立退料）を支払い、土地の賃貸借契約は合意解除により終了することができました。



【先生のコメント】
賃貸借契約を期間満了に解除する場合には、借地借家法の「正当の事由」が必要となります。貸主側のその不動産を使用する必要性の，従前の経過，借主の不動産の利用状況などに基づき，「正当の事由」の有り無しが決まるので，代理人の弁護士としては，この点の事情をいかにうまく引き出して裁判所に主張するかがポイントになります。
借地借家法上、一般論としては、契約終了時における借りている側の立場が強いので、本件でも立退料を支払っての解決となりました。