不動産・住まいの事例紹介 | 藍原 義章弁護士 あけぼの綜合法律事務所

取扱事例1

• 近隣トラブル（騒音・日照・悪臭・ペット問題）

隣地に越境していたことから約5年間裁判所での争い後に就任し、2年間で終わった境界紛争

依頼者：30代 女性

相談前
隣地同士で、境界に争いがあり、調停を終えて、地方裁判所での裁判も数年が経過し、一方当事者も亡くなり、相続で当事者が交代していました。
訴訟になっても、両当事者とも弁護士をつけていませんでした。
相続人から相談があり、代理人に就任しました。

相談後
訴訟も終盤であり、まとめた書面を提出しました。
証拠上、越境している事実は認められていたので、時効取得を主張し、判決では、時効取得が認められ、一部勝訴することができました。
その後、相手方は、控訴、上告されたのですが、地裁の判決は変わらず、一部勝訴で終わりました。結局、7～8年かかり終わりました。

藍原 義章弁護士
訴訟は本人でもできますが、やはり専門性のある行為ですので、弁護士に依頼すれば、もっと早く終わらせることができたのではないか、と思いました。
当事者にとって、述べたいことが裁判上、必ずしも争点ではなく、有益な主張ではないこともあります。また、訴訟は、法律・規則で規定されているため、専門的な会話が必要になります。そのため、裁判官とのやり取りも、専門家同士であることによって、裁判官の意図を理解できることもあります。このような理由から、弁護士に早期に理解できれば、より早期に解決していたと思えました。

取扱事例2

• 明渡し・立退交渉

過去に建物明渡訴訟で敗訴して、約15年経過しての明渡

依頼者：60代 女性

相談前
過去に明渡訴訟をしたこともあり、賃貸人と賃借人の間で、対立し、賃料も定期的に支払われていましたが、あるきっかけで、建物内部に入ると、老朽化しているように感じられたので、賃貸人から明渡をお願いされたのですが、応じてもらえませんでした。

相談後
当事者同士の協議では、明渡てもらえないのは、明らかでしたらので、当職が受任しました。丁寧な対応から、調停を申立てたところ、前回の訴訟の弁護士が代理人として就任され、明渡をお願いしましたが、応じてもらえませんでした。
そこで、老朽化を理由に、訴訟を提起し、専門員も採用してもらい、鑑定まで実施せずに、和解で明渡に応じてもらえました。

藍原 義章弁護士
明渡までの期間、賃料を無償とし、立退料を支払う条件で、金銭的には、依頼者は不満はあったと思います。
徹底的に争い、高裁、最高裁と争われると、2～3年かかり、早期明渡が最重要課題でしたので、納得していただきました。

取扱事例3

• 明渡し・立退交渉

離婚後の明渡のための強制執行

依頼者：40代 男性

相談前
離婚が確定しても、相手方が自宅から退去する気配がありませんでした。
当事者が説得しても、退去してくれませんでした。

相談後
当事者で話し合っても退居してくれないので、訴訟を提起するしかないと思いましたが、念のため、弁護士が説得に行きました。
しかし、話をきいてくれず、退去してくれませんでした。
そこで、明渡訴訟を提供し、勝訴しましたが、それでも、退去してくれませんでした。
そこで、強制執行を申立をし、執行官にも説得してもらいましたが、退居してくれませんでした。
実際に、強制執行をし、荷物を撤去し、競売をし、終わりました。

藍原 義章弁護士
この事件は、相手方が説得に応じてくれないので、強制執行までせざるを得ない事件でした。
そのため、法的手続きに沿って、淡々と進めていき、解決しました。
結婚する際、離婚すること、離婚後に、退去してもらうことなど、想像することは無理ですので、依頼者には納得してもらえたのではないかと思っています。

取扱事例4

• 明渡し・立退交渉

隣地による構造物設置と排除

依頼者：60代 女性

相談前
親族が隣接した土地(ブロック塀などの境界もない状態)に居住していました。
一方(A)は、他方(B)の土地に自己の所有地が入り込んでいると主張し、主張する部分に、構造物を設置しました。その場所は、Bの庭にあたるため、非常に迷惑なので、撤去を要望しましたが、Aは自己の土地があると主張し、応じてくれませんでした。

相談後
親族なので、調停をしましたが、話し合いで、撤去に至りませんでした。
致し方なく、妨害排除等請求事件を提起し、無事、勝訴判決を得ることができました。
判決後、Aは、判決に従い、構造物を撤去してくれました。

藍原 義章弁護士
親族間の争いなので、調停から始めました。
登記所にある図面などに表れてこない事情があったとAは主張するのですが、そのような事情はBは関与する前であり、知らず(Bの先代が関わっていたようなのですが、が、Bは先代から話を聞いていませんでした。)、Aは弁護士に依頼しないこともあり、Aの主張自体、裁判官にも理解されず、Aの主張は認められませんでした。
土地の問題な、昔から続く争いが多く、先代から言い伝えられたことがあるものの、証拠が残っていないこともあります。このような問題を解決するには、双方がある程度譲歩し合う気持ちがあれば、調停で解決することはできますが、譲歩し合う気持ちがなければ、裁判で白黒を付けざるを得ないものです。昔から続く争いを解決方法として、白黒つける裁判で終わらせることができるので、次の代のためになると考えることもできます。
次の代のために、今、昔から続く争いを解決しておいでもいいのではないでしょうか。

取扱事例5

• 明渡し・立退交渉

息子が亡くなった後の嫁からの追い出し

依頼者：80代以上 女性

相談前
夫が亡くなった際、夫名後の土地・建物を同居していた長男に遺産分割にて相続させて、その長男夫婦と同居していたところ、長男が亡くなり、土地・建物は長男の嫁が相続し、建物を建て替える名目で、意思に反して施設に入所させられ、新築の建物に居住させてもらえなかった女性から相談でした。

相談後
嫁姑関係が悪いため、同居することができず、結局、損害賠償請求をし、金銭的解決となりました。

藍原 義章弁護士
まず、夫が亡くなった際、自己が居住していた土地・建物の利用する権利を明確にせずに、子どもを含めて他者に相続させてしまうのは、好ましいことではありません。簡単な相続とはいえ、専門家に相談し、リスクを把握しておくべきでした。
次に、追い出しをした嫁も、強引な方法であり、褒められたものではありませんでした。嫁姑関係が悪かったとしても、直ちに、自力執行のようなことが認められるものではありません。やはり、第三者を含めた話し合いをするなど、手続きを踏んで、別々に居住するようにすべきでした。

取扱事例6

• 明渡し・立退交渉

内縁解消に伴う内縁者の建物からの退去

依頼者：50代 男性

相談前
内縁者からの精神的虐待、多少の暴力を受けていた依頼者で、、依頼者名義でアパートの一室を賃借していた事案でした。
弁護士会の法律相談で複数回相談したものの、難しいと断られ続け、当事務所に来られました。

相談後
依頼者の安全を考え、依頼者には内縁者に内緒で別居してもらい、明渡請求に着手しました。やはり、訴訟提起をせざるを得ず、訴訟提起したら、代理人が付きました。
代理人がついてくれれば、早期退去のための話し合いの余地が生まれたと思えたものの、代理人も途中で辞任されてしまいました。
その後、内縁者は生活保護を受給されたり、病院に入院したりしました。
最終的には、強制執行で立ち退いてもらいました。

藍原 義章弁護士
強制執行で、内縁者を立ち退かせられ、無事、借りていたアパートの一室を大家に返すことができました。
これで依頼者には、内縁者との関係が切れ、新しい人生を歩んでいただけるのではないか、期待しています。

取扱事例7

• 欠陥住宅

不動産購入時の重要事項説明義務違反

依頼者：50代 女性

相談前
購入した土地に建物を建てるため、建設業者と打ち合わせを始めたところ、土地を購入した際に、説明されていなかった高さ制限の規制がかかっている土地であることが分かりました。
そのため、予定していた建物を建てることができず、①予定していた建物を建てられないという悩みと、②高さ制限の規制があったなら、このような高額の金額で土地を購入しなかったという悩みを抱えておられました。

相談後
「①予定していた建物を建てられないという悩み」については、法令による制限を変更することはできないので、建築士の方と法令による制限の範囲で可能な建物を建てる工夫をしていただくことで納得していただきました。
他方、「②高さ制限の規制があったなら、このような高額の金額で土地を購入しなかったという悩み」については、実際に、規制されている土地の適正な価格を鑑定してもらい、購入金額の差額の返還を求めることを助言しました。

藍原 義章弁護士
不動産売買では、宅地建物取引主任者が対象となっている不動産の重要事項(たとえば、土地の面積、土地の境界の状況、都市計画区域・条例などによる土地にかかる規制)を説明する義務があります。
しかし、宅地建物取扱主任者も人間なので、ミスをすることもあるのでしょう。調査不足、説明不足の場合があります。
また、売主も、故意か、失念していたのか分かりませんが、同様に説明不足の場合もあります。
そのような場合、購入者としては予定していた土地の利用ができず(都市計画による地区制限から予定していた高さの建物が建てられない、がけ条例などにより予定していた個所に建物を建てられない等)、大きな経済的損失を被り、また、期待していた利用ができないことによる精神的なショックもあります。
このような場合、残念ながら、規制を撤廃することはできず、損害賠償、契約解除という方法で、解決していくことになります。