不動産・住まいの事例紹介 | 影山 博英弁護士 影山法律事務所

取扱事例1

• 管理会社・組合側

マンション管理費の滞納金につき、遅延損害金を付して特定承継人から回収

・相談前
多額の管理費等の滞納があったマンションの1室につき、競売による特定承継人が時効を主張して支払いを拒絶していました。
管理組合としては前区分所有者に対し、訴訟提起するなどして回収に努めてきており、回収は実現できていなかったものの、やるべきことはしていました。

・相談後
訴訟を提起し、請求の全部を認容する判決を得ました。
被告は控訴しませんでしたが、遅延損害金の免除を求めて支払いに応じませんでした。
そこで、区分所有法59条に基づく区分所有権競売請求訴訟を提起したところ、和解の申し出があり、遅延損害金を減額して一括払いの内容で和解に至り、回収しました。

・コメント
区分所有法59条の区分所有権競売請求は滞納管理費回収の最後の手段です。
競売を命じる判決を得れば、競売によって区分所有者の変更を実現し、新区分所有者に対して請求することで滞納管理費を回収することができます。
本件では、そこまで至らず、区分所有権競売請求訴訟の途中で和解成立に至り、遅延損害金の減額に応じたとはいえ、元金の倍額に近い金額の回収を実現できた事案でした。

取扱事例2

• 管理会社・組合側

親族が理事としてした不正につき、管理組合からなされた損害賠償請求を排除

依頼者：依頼主 40代 男性

・相談前
マンションの区分所有者が親族を専有部分に住まわせ、自分は他所に居住していたところ、その親族が管理組合の役員となり、組合のお金を使い込んだ事実が発覚しました。
組合は、その使い込みをした親族とともに、親族に部屋を貸した区分所有者をも被告として損害賠償請求の訴訟を提起しました。

・相談後
組合の区分所有者に対する請求は、規約上、「代理占有者」が他の区分所有者に損害を与えた場合、その賠償について区分所有者が連帯責任を負うと規定されていることなどを根拠としていました。
しかし、当該規定の前後の文脈からすれば、当該規定は代理占有者が使用上の制約に違反して他の区分所有者に損害を与えた場合の規定と理解するのが合理的であることなど、論理的に考えて原告の主張には無理があると思われました。
その旨の主張を展開したところ、判決は、区分所有者に対する請求については請求棄却となりました。

・コメント
使い込みをした本人は使い込みを認めていましたが無資力のため、当人に対する請求だけでは損害金の回収は見込めません。
そのため、組合が区分所有者をも被告としたのは理解できないではありません。
しかし、親族が役員になることについて同意を与えたわけでもない区分所有者に対し、親族が役員としてした不正による損害の責任を負わせることには充分な根拠が無いと言わざるを得ませんでした。
この点、原告の請求に根拠が無いことを丁寧に論証し、裁判所の理解を得ることが出来た事案でした。

取扱事例3

• 明渡し・立退交渉

借家の立退要求に対し、賃料約3年分の解決金の支払いを受ける和解

依頼者：女性

・相談前
依頼者は住んでいる借家について、家主から自分が住みたいという理由で立退きを強引に求められ、困っていました。

・相談後
賃借権存在確認請求訴訟を提起しました。
家主からは解約申入れによる賃貸借契約の終了を理由とする建物明渡請求の反訴を起こされました。
訴訟は和解により終了しましたが、和解は立退きを認める一方、その条件として、滞納賃料の免除に加え、解決金として賃料約3年分に相当する金員の支払いを受けることなどを内容とするものでした。

・コメント
当初、依頼者は金銭解決ではなく、居住の継続を希望していましたが、事情があって訴訟中に依頼者が賃料の支払いを滞らせてしまう事態となったこともあって、和解することとなりました。
相当額の解決金を得て、依頼者の希望した新しい借家に転居することが出来たので、悪くない解決であったと思っています。

取扱事例4

• オーナー・売主側

建物の事業用賃貸借の一方的破棄について、手付金の9倍の解決金で和解

依頼者：女性

・相談前
相談者は、所有する土地に建物を建て、その建物をある事業者に賃貸することにより収益を得ることを勧誘されてこれに応じることとし、当該事業者との間で長期の契約期間を設けた賃貸借契約を締結したうえで、建物の建築に向けて整地その他の工事を発注し、作業を進めていたところ、借主である事業者から一方的に契約の破棄を通告されました。
相手方は締結した賃貸借契約書に「予約」という文言があることを盾に、賃貸借(本契約)上の義務は未発生であったとし、手付金の放棄以上の損害賠償義務を拒否していました。

・相談後
訴訟を提起し、契約書にある「予約」の文言は法律上の予約を意味するものではなく、賃貸借契約(本契約)が成立していることを精力的に論じました。
担当裁判官から相手方を強力に説得していただき、放棄される手付金とは別にその9倍にあたる解決金の支払いを得る内容の和解に至ることができました。

・コメント
事業を前提とする契約であって消費者契約にはあたらないにしても、相手方は巨大企業であり、一市民を相手に一方的な契約の破棄をしておきながら、自ら作成した契約書の条項の不明確さを奇貨として責任を免れようとする姿勢には憤りを覚えました。
とはいえ当方の請求が理論的に正当と言い切れるのか判断が難しく、判決の見通しは不透明でした。
裁判官の理解を得て和解に至ることができ、相当額の賠償を実現できたことは幸いでした。

取扱事例5

• 管理会社・組合側

管理組合からの集会室使用禁止通告の撤回を実現

依頼者：50代 男性

・相談前
マンションの区分所有者が管理組合の理事会から集会室の使用禁止の通告を受けたというご相談でした。
禁止の理由は、集会室使用細則の定めに反して非居住者を主体とする利用をしていたから、というものでした。
なるほど、相談者が集会室を利用した際には非居住者も参加していましたが、非居住者のみで利用したことは無いとのことでした。
また、集会室使用細則には、集会室での行事に非居住者を参加させることを禁じた規定は見当たらず、むしろ非居住者が参加する場合があることを前提とした規定が存在しました。

・相談後
理事長宛に禁止通告の撤回を申し入れるとともに、理事会のいう非居住者を主体とする使用とは何を意味しているのか、それが禁止されるとする根拠は何なのかを質す内容証明郵便を送付しました。
これに対して理事長から回答がありました。
回答書には「主体」の意味についての説明はありませんでしたが、参加者の全員が非居住者であることを確認したことがあり、これが禁止通告の理由の1つであると読める内容でした。
そこで、さらに内容証明郵便を送付し、上記の「確認」は事実誤認であることを指摘するとともに、いずれにせよ今後の使用においては必ず居住者も参加することを誓約するから使用を認めるようにと要求し、認めないなら法的措置を取ると警告しました。
その結果、理事会は方針を改め、依頼者が新たに行った使用許可申請に対して許可を出すに至りました。

・コメント
相談前の理事会の強硬な姿勢からすると、理事会は容易に方針を改めないことが予想され、2回目の内容証明送付時には、引き続いて訴訟提起を行うことを想定していました。
ところが、法的措置を取る旨の警告の内容証明郵便に対し、一転して理事会が方針を改めたため、訴訟提起を行うまでもなく紛争は解決しました。
依頼者にとっては時間も費用もわずかな負担に止まり、喜んでいただきました。

取扱事例6

• 管理会社・組合側

マンション管理費等の滞納金につき内容証明郵便送付のみで回収

・相談前
マンション管理組合から管理費・修繕積立金の滞納のご相談でした。
滞納は3年余に及んでいました。
登記簿を見ると、区分所有権は共有者2名の共有となっており、現況は、そのうちの1名が居住している状況でした。

・相談後
内容証明郵便で督促し、任意の支払いがなければ訴訟を提起することとし、共有者2名に対して内容証明郵便を送付しました。
すると、相手方から一括では無理だが、分割で(以後の毎月の管理費等に加えて)支払うという申し出がありました。
理事会で協議してもらったところ、申入れを受け入れて提訴は控えることとなりました。
その後、相手方から申し出のとおり弁済がなされ、滞納額が完済されるに至りました。

・コメント
管理費等を滞納している区分所有者に対し、内容証明郵便を送付しただけで支払ってくることは多くはないですが、ときにはそういうケースもあります。
債務の支払いに窮すると、支払いが滞ればうるさく督促してくる金融業者等への支払いを優先し、管理費等の支払いなどは後回しにされてしまうことがあります。
そういった場合、管理組合が弁護士に依頼して毅然とした態度を取れば、優先順位を上げて支払いに応じてくる、といったことがあるわけです。
とくに本件では、居住していない親族が共有者となっていましたので、当該共有者にも内容証明郵便を送付したことが(相手方に対するプレッシャーとなって)効果的であった可能性があります。
こういったこともありますので、管理費の滞納が累積している場合、まずは弁護士に内容証明郵便の送付による督促だけでも依頼してみることが検討に値するでしょう。