不動産・住まいの事例紹介 | 式森 達郎弁護士 法律事務所プリウス

取扱事例1

• 明渡し・立退交渉

ゴミ出しルールを守って！

マンション経営者からのご相談です。

ある賃借人が、何度も管理会社から口頭で注意しているのに、ゴミ出しルールを守ってくれず、賃貸借契約を解除して追い出したいとご相談にいらっしゃいました。
ゴミ出しルール違反が、賃貸物件の用法違反といえるかについては微妙な問題があるものの、何度も注意しているにもかかわらず、守られないということは信頼関係が破壊されているものといえます。

そこで、口頭での注意だけではなく、賃借人に書面で注意をするよう助言し、３度目の書面で賃貸借契約を解除することとしました。
結果、書面での注意後も何度もゴミ出しルールを守らなかったため、裁判を提起し、賃貸借契約が解除されていることを前提として任意の明渡しの和解を成立させることができました。

マンションの環境が悪いと、本来残ってほしい住人が出て行ってしまい、キャッシュフローが悪化しかねません。
困った賃借人についても、弁護士にお気軽にご相談ください。

取扱事例2

• 原状回復

そんなに汚してません！

原状回復費用を請求された借主からのご相談です。

ご相談者は，5年ほど住んでいた新築賃貸マンションを退去する際に，明渡確認の立ち会いをし，後日，原状回復費用を請求するといわれ立ち退きました。後日，管理会社から，原状回復費用として52万円を請求され，お困りとのことでご相談にいらっしゃいました。

原状回復費用については，国土交通省の原状回復ガイドラインが参考となります。
請求書を見ると，壁の全面貼り換えや，フローリングの貼り換え費用がほとんどでした。
そこで，管理会社に対し，損害の内容を明らかにするよう求めたところ，壁紙については一部しか汚れておらず，フローリングも家具の設置跡があるだけでした。
そのため，壁紙については，一部分の貼り換えで原状回復できること，フローリングについては自然損耗であることを理由に支払を拒絶したところ，減価償却による負担割合を考慮した上で，最終的に6万円の示談が成立しました。

原状回復費用については，貸主側，借主側いずれからも多くのご相談をいただきます。
入居時の双方の確認によって，防止できるトラブルもあると思いますので，貸主としては手間ですが，入居時の確認をされることをお勧めします。
また，過大な請求については，損害の内容を明らかにしてもらい原状回復ガイドラインを参考に，減額の交渉をしてみてください。
それでも話がまとまらない場合には，専門家にご気軽にご相談ください。

取扱事例3

• 住民・入居者・買主側

上から水が漏れてきた。

分譲マンションにお住いの方からのご相談です。

ある日，上階のトイレから漏水し，気づいた段階で管理会社に連絡し，上階の給水管を締めてもらい被害の拡大を抑えましたが，既に天井や壁，クローゼット内の衣類や絵画等が水浸しになったとのご相談でした。

上階の方は，加入している火災保険で対応すると言い，火災保険会社から依頼を受けた施工業者が見積もりに来ましたが，その見積もりは被害を受けた範囲よりも小さい範囲でした修繕されておらず，納得いってない様子でした。
そこで，依頼を受け，修繕すべき範囲について，他の工務店の見積をとり，併せて一級建築士の方に内部の状況を確認してもらい意見書を取り付けました。
訴訟では，これらの資料をもとに主張を組み立て，勝訴的な内容の和解に終わることができました。

漏水では，壁内部にどの程度の浸水があり，間仕切壁を交換する必要があるか否かで大きな金額の差が生じます。工事の必要性について，事前に検討し訴訟に臨むことが重要となるので，弁護士にご相談いただければと思います。