不動産・住まいの事例紹介 | 宮崎 正仁弁護士 エトワール法律事務所

取扱事例1

• オーナー・売主側

普通賃貸借契約から定期賃貸借契約への変更を希望するオーナー側からの相談の件

【内容】
ご本人は普通賃貸借契約をして、物件を賃貸しているオーナーの方でした。
大家として、現在の普通賃貸借契約から、次回の更新時に定期賃貸借契約へ変更したいとということでした。
お話しを伺う限り、賃借人は、10年以上前から本件物件を賃借しており、これまで家賃の滞納も一切なく、物件の使用方法にも問題がなく、賃貸人との信頼関係を破壊するような事情はまったくないケースでした。

【対応】
賃貸人側に現在の賃貸借契約を終了させる正当な理由はなく、普通賃貸借契約から定期賃貸借への切替え・変更についても、賃貸人から要望があったとしても賃借人にそれに応じる義務はないことから、切替えに応じてもよいと賃借人が納得できるような条件提示ができるかがポイントでした。
ご本人は、自分がまだ元気に動ける間にどうしても定期賃貸借契約へ切替えしておきたい、自分に万が一のことがあった場合に相続人が困るような事態は避けたいとの強いお気持ちがありました。
また、ご本人としては、普通賃貸借契約が終了となった後も、一定期間は、現在の賃借人に居住を継続してもらって構わないこと、賃借人が退去する際には、引越費用の全額または一部負担や転居先の敷金・礼金の一部負担など常識的な範囲内であれば便宜を図ることも考えているとのことでした。
賃借人側に何らの問題もないケースでしたが、オーナー（大家）としての誠意も十分賃借人側に伝わるものでした。
賃借人側の了承がない限り、訴訟をしても本件のような賃借人との契約解消が認容される余地はなく、また定期賃貸借契約への変更契約書の締結を賃借人に対し強制できないことから、賃借人側が承諾するような条件を模索しながら、交渉でまとめあげることが最善となるケースでした。

取扱事例2

• 不動産売買契約

相続した共有不動産の売買事件

【相談前】
依頼者様は，沖縄県出身でご相談時は東京で居住してました。沖縄県にある親の不動産を相続し，相続人はほかに兄弟が１人いました。その不動産の管理をその兄弟がしており，不動産価格が大幅に上昇していることから，その兄弟は，一刻も早く売却したいと考え，不動産会社に既に仲介を依頼していました。依頼者様は，その不動産会社から契約書の提出を受け，依頼者様の承諾があれば，売買手続きを速やかに進めたい意向を持っていました。依頼者様も売却自体には反対ではありませんでしたが，ご自身で考える売買代金より少額であるため，どうしたらよいか相談したい。身の回りに相談する相手もいないため，契約書の内容についても適切か知りたいと，お考えでした。 なお，兄弟間での意思疎通が難しい事案でした。

【相談後】
ご持参いただいた契約書の内容を確認していき，必要な条項の有無，その内容の妥当性をチェックしました。依頼者様にとって，一方的に不利となるような記載もなく，その旨を説明しました。さらに，売買契約書の中で最も重要な内容の一つである売買代金につき，依頼者様の理解を齟齬がないか確認したところ，依頼者様は，一桁小さい金額であると勘違いしていることが発覚しました。依頼者様は，売買金額は●千万円であり，その２等分までしか受け取れない思い込んでいたらしく，実際の金額が●億円と明記されていることを伝えると，驚いて何度も金額を見返していました。金額欄に，「万」や「億」などの単位の記載があれば，おそらく誤解はなかったと考えられますが，契約書の中には，単位の記載がなく，数字の羅列しかない場合があります。本件も，まさに，「０」の羅列が誤解を引き起こした事案でした。最終的には，依頼者様も納得した上で，売買契約締結となり，兄弟間に誤解に基づく不要な争いを阻止することもできました。

【コメント】
弁護士などの第三者に相談することの大切さを痛感した事案でした。特に，契約書等を見慣れていない方は，是非，ご自身の理解で間違いないか，チェックを受けることをお勧めします。特に，不動産売買では，大金が動きます。後悔しないように，契約書の内容や重要事項説明書の記載などについては，十分な確認が必要です。