不動産・住まいでの強み | 宮崎 正仁弁護士 エトワール法律事務所

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┃◆┃このようなご相談に対応しています
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「賃料の増額、または減額請求に対する対応を教えてほしい」
「不動産分野に強い顧問弁護士を探している」
「住宅設備の資材調達が遅れて取引先とトラブルになった」
「賃料の支払いに応じてもらえないので、立ち退きを要求したい」
「不動産を共有しているが、共有関係を解消したい」
不動産トラブルが発生してしまった場合、状況整理や解決まで時間がかかってしまうことがあります。
しかし、揉めごとは、できる限り早く対策することで、最小限の対応で解決できるケースも多くあります。
まだトラブルになっているとはいえないような段階であったとしても、不安に感じたらすぐ弁護士へご相談ください。


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┃◆┃私の強み・心がけていること
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【1】宅地建物取引士の資格を有する弁護士
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不動産取引は、多額の金銭が絡むことが一般的です。
売買契約をして引き渡しを受けた不動産が、思っていたのと違う、仲介業者から説明を受けた内容と違う、こんな問題があるとは聞いていなかった、などといった問題が後日発生または発覚することは、是非とも回避したいところです。
そして、万が一、契約とは異なる等として、賠償請求などする場合には、妥当かつ相当な金額補償を受けたいところです。
いくつもの不動産投資を行っている方だけでなく、一生に一度の高額な買い物として、住宅を購入される方も、不動産取引について失敗は絶対に許されない、とお考えの方が多いものと思います。
失敗が許されない不動産取引であるからこそ、そのトラブルは、宅地建物取引士の資格も有しており、宅建業法や建築基準法についての知識もある弁護士に相談することが有効です。
不動産・建築でお困りの際は、ぜひ、宅地建物取引士の資格も有する私にお任せください。


【2】不動産＆建築トラブル／契約不適合（瑕疵）にも詳しい
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購入した不動産に何らかの不適合箇所（瑕疵）が見つかった場合には、施工業者や売主等に対して修補請求、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求することができる場合があります。
「リフォーム工事に不備や欠陥があった」「床が傾いている」など、建築した不動産のトラブルは、契約不適合の問題（瑕疵の問題）に帰着することが多いです。
また、不動産の契約不適合責任を追及していく場合、法律上において期限の定めがあるため、できるだけ早めのご相談をおすすめします。


【3】相続時の共有名義トラブルもお任せ
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共有名義（典型例は、相続によって法定相続人の共有名義となっている場合などです）となっている不動産全体を、共有者の一人が勝手に売却することはできません。
しかし、他の共有者と意見が合わず、紛争に発展してしまうケースは珍しいことではありません。

例えば、相続人の一人が、相続した不動産を売却して早く金銭を取得したいと希望し、他方で、他の相続人が、親から引き継いだ不動産なので、売却したくないと考えているようなケースです。
一般的にこのようなトラブルは、まずは、共有者間で話し合う必要があります。
話合いでもまとまらない場合には、民事調停という手続きもありますが、調停も話合い・協議の一つです。民事調停の手続きを経たとしても、到底決着しないと考えれる場合は、共有者間での話し合い後、速やかに「共有物分割請求訴訟」を提起して、最終的には、裁判所の判断に委ねることとなります。
ただし、裁判になったからといって、判決による決着で終わるとは限りません。
裁判所は、共有物分割請求訴訟において、和解案を提示してくることも珍しくないからです。
共有者全員が、和解案に同意した場合、裁判上の和解が成立し、その時点で共有物分割請求訴訟は終了となります。

最後に、共有物を分割する方法としては、
1️⃣ 不動産そのものを物理的に分割する方法（更地となっている土地以外の不動産ではあまり現実的な方法ではありません）
2️⃣ 共有者のうちの一人が不動産を取得し、他の共有者に対し、代償金を支払い方法
3️⃣ 不動産全体を売却し、売却によって得た金銭を共有者間で分配する方法の3つの方法が考えられます。
例えば、共有者間で、相互に、自身が不動産全体を所有したいので、他の共有者には金銭を支払う（上記2️⃣の方法）との希望が強く、どうしても話合いでまとまらない場合には、最終的には裁判所の判断で、不動産を売却して、相互に金銭を受け取りなさい（上記3️⃣の方法）、との判断が下されることがあります。
つまり、両方の共有者が、共に望まない結論となることがあります。
共有物分割請求訴訟は、紛争の両当事者にとって希望に沿わない結果となることも想定されます。


【4】立退／明け渡し請求にも対応
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賃貸人として、家賃の滞納や近隣トラブルなどで、賃借人に対し、明け渡し・立ち退きの請求を行う場合には、借地借家法などの法律やこれまで蓄積された判例に従って、慎重な対応が求められます。
具体的な事情によっては、そもそも明け渡し・立ち退きが認められないケースもありますし、正しい順序で立ち退きをおこなわなければ、逆に訴えられてしまう可能性も０ではありません。
その点、弁護士に依頼すれば、問題のある賃借人との交渉を任せることができますし、賃貸人たる依頼者さまの精神的負担も軽減できます。
※上記とは反対に、賃貸人から不当と思われる明け渡し・立ち退き請求をされている賃借人の方からのご相談も受け付けております。


【5】所有者不明の不動産トラブル
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2023年4月から、所有者不明の土地・建物の管理制度や、所在等が不明な共有者の持分の取得・譲渡制度などの新しい不動産に関する制度が始まっています（順次、段階的に施行されていく予定です）。
2024年4月からは、不動産の相続登記の申請が義務化されます。
ここで、注意すべきは、この義務化は、過去に遡って適用されることです。

つまり、過去に相続した不動産があり、相続登記手続きをしていない場合には、登記手続きをする必要があります。不動産を相続したが、相続を原因とした登記手続きをすることなく、放置されているケースが、実際に多くあります。
放置している期間が長期に及ぶと、不動産の関係者が増え、遺産分割や登記などの手続きが複雑になって、子や孫の世代にまで迷惑をかけることになりかねません。
相続された不動産に関する手続きが終わっていないような場合は、一度ご相談ください。


【6】個人再生を検討する方へのサポート
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住宅ローン返済中の場合、個人再生を利用してご自宅を手放すことなく借金を整理できることがあります。
個人再生は裁判所を利用する手続きなので、手間がかかりますし、専門的な知識が必要となります。
そのため、まずは弁護士にご相談いただくことをおすすめします。
住宅ローンの返済自体が難しいという場合には、個人再生ではなく，破産手続きを選択せざるを得ない場合もありますし、保有する他の資産がある場合には、個人再生や破産以外の債務整理手続きを取らざるを得ない場合もあります。
ご依頼者さまの現在の借金状況などをお伺いし、ご要望に合わせた解決策をご提案いたしますので、実務経験が豊富な私にご相談ください。


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┃◆┃不動産会社・宅地建物取引業者の顧問契約も受付中
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日常的に気軽にご相談されたい場合、発生したトラブルへの迅速な対応をお考えの場合は、顧問契約の検討をおすすめします。
多くの場合、特に、不動産取引や有価証券等の取引では多額の金銭が動きますくことが多くあります。
したがって、多額の金銭が絡む取引で何か問題が発生した場合に、契約当事者が、相手方に非があるのに、こちらが不利益を被るのは仕方ないと、簡単に諦めることは、まずあり得ません。

何か問題が発生した場合、その問題を放置しておくことは、事態を悪化させ、自らが賠償すべき損害金も拡大するおそれがあります。
その点、顧問弁護士がいれば、急なトラブルに対しても迅速な対応が可能です。
さらに、問題が顕在化する前に、つまり契約当事者などから苦情等がある前に、問題やトラブルの火元を消すことができれば、より望ましいと言えます。
顧問弁護士がいれば、事前に適切な対応についてのアドバイスを受けることができます。

問題が実際に発生してから弁護士を探したり、事情を説明したりする手間が省けるだけでなく、より迅速な対応ができることとなります。
また、顧問弁護士であれば、その企業の事業内容や経営方針等を、事前に十分熟知し、理解しているため、早い段階で、ご希望により沿った対応策の提案ができます。