賃貸契約でゴミ出しのルールを守れない人を追い出す事はできますか？

Question

大家ですが、賃貸契約でゴミ出しのルールを守れない人を追い出す事はできますか？
マンション用のゴミ箱の蓋が閉まらないとカラスが突っついてゴミが散乱してしまいます。
ゴミが散乱すると大家に対して近隣から苦情が来るので清掃しないといけません。
住人にはゴミ箱の蓋をしっかり閉めるよう注意書きをしてますが、守らない人がいます
これらを理由に賃貸契約解除しておいだす事は可能でしょうか？

匿名A 弁護士 · Accepted Answer

ご近所からのクレーム対応に清掃作業ということで、大変なご負担をされていらっしゃることと思います。
ただ、法律実務は賃借人保護に重きを置いていますので、”直ちに”契約解除をして明け渡しを求めるというのは困難だと考えます。
とはいっても、今後も長期にわたって続くなると、看過できない問題だといえます。
対応策ですが、①証拠化（ご近所からのクレーム、カラスによって散乱している状況、ルールに違反している人への書面での注意）をきちんとして、長期間にわたって改善が見られなかったことを証明できれば解除が認められる可能性もいずれは出てくるかと思われます。もっとも、どれぐらいの期間という具体的な指標はないですし、長期間待つ必要があるのが難点です。短期的な改善策としては、②ごみだしルールに違反した場合の損害賠償義務について周知（できるのであれば合意）し、都度請求する形が考えられます。これはルールの順守を担保する目的と、損害賠償に応じなかった場合、当該事由を解除の際の一事由とする目的があります。

匿名A 弁護士 · Answer

「家賃の値上げ」という形は難しいと考えます。
賃貸借契約つまり双方の合意で成り立つものですので、借主側の同意（真正なもの）を得る必要がありますが、期待薄です。
賃料増額を求める裁判上の手続きはありますが、これは、条文上租税や物価変動などによるケースですので、契約違反を理由としてものは対象外だと思われます。
前の回答でお示ししたように、証拠固めをしたうえで、退去の交渉、交渉ベースでの賃料増額の話をされる他ないとように考えます。

匿名A 弁護士 · Answer

当初合意時の利回りをスライドさせて賃料を算定する方法や、賃貸事例を比較する方法等を複合した判断になります。
不動産鑑定評価を依頼することになりますので、数十万円の出費となりますし、作成を依頼しても、賃貸事例比較で同一物件の他世帯との比較をされるわけなので妥当ではないと思われます。