しみず ひろと

清水 廣人弁護士

中村・清水法律事務所

麹町駅

東京都千代田区麹町4-5KSビル8階

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不動産・住まい

取扱事例1

  • 不動産売買契約

宅地建物取引業者ですが,お客さんから,不当な言いがかりをつけられて困っています。

依頼者:40代 男性

【ご相談内容】
いわゆる不動産業を営んでいます。売主が売買した土地の登記を買主に移転せずに、別の買主に二重譲渡してしまいました。売主から損害賠償請求をされて困っています。

【結果】
二重譲渡してしまった売主・買主・仲介業者が誰も譲らず、訴訟になっていましたが、売主も含めて交渉し、売主が売買代金を返還することになりました。訴訟も和解になりました。仲介業者として疑いが晴れて本当に良かったです。

【コメント】
高額な取引でしたので、感情的になり刑事事件に発展する可能性のある事件でした。
契約の内容にあいまいな点があったり、取引をすすめている途中にお互いに認識に食い違いが生じると、思わぬ紛争に発展することがあります。取引の経緯に立ち返り、時には第三者も含めて話し合う必要があります。お互いに全く信用できない状況に陥ると、交渉が難航します。なるべく早い段階で弁護士に依頼することが良い結果を生むことが多いです。

取扱事例2

  • 不動産売買契約

土地と建物を買いましたが解除したいです。

【ご相談内容】
不動産屋さんからすごく急かされて、土地と建物を買う契約をしてしまいましたが解除したいです。ローン解除の条項の理解が不動産屋さんとこちらで食い違っています。不動産屋さんに解除を通知したのですが、解除できないと言われてしまいました。

【結果】
20万円程度の和解金を払って、合意解除をすることができました。
本当に助かりました。

【コメント】
大きな金額の買い物ですが、大きな金額の買い物ゆえに、不動産屋さんから急かされて契約してしまうこともあります。
ローン解約条項はよく問題になりますが、判例を踏まえた適切な解釈が望まれます。と言っても必ずしも十分な判例の蓄積があるわけではありませんので、弁護士に相談するのが望ましい分野です。本件はローン解約条項に問題があり、また不動産屋さんの発言等も踏まえて、相談者さんの言い分にも正当性があることを主張して交渉しました。ローン解約とはなりませんでしたが、適切な解決ができたと思います。

取扱事例3

  • 不動産売買契約

土地と建物に全く知らない登記がされてしまいました。

依頼者:50代 男性

【ご相談内容】
土地と建物に身に覚えのない抵当権設定の仮登記をされて、困っていました。土地と建物の価値が極端に低下してしまい、相手方と交渉したのですが全く取りあってもらえません。

【結果】
抹消登記請求の訴訟を提起して、勝訴しました。
違法な仮登記の抹消が出来、助かりました。

【コメント】
契約内容に食い違いが生じたり、違法な取引が生じたときに、双方の言い分が食い違い違法な登記がなされる場合があります。
登記を抹消するよう交渉している途中に相手から新たな提案があり、乗ってしまうと二次被害にあったりします。専門的知識の必要な領域なので、弁護士に相談するのがよいと思います。

取扱事例4

  • 不動産売買契約

管理会社が管理契約を解除してくれません。

依頼者:40代 男性

【ご相談内容】
管理会社のいい加減な管理のせいで、売却する際にマンションの価値が下がり、困っていました。それで管理会社に解除通知を送ったのですが、無視されてしまいました。有効に解除して次の管理会社に管理して欲しいです。

【結果】
清水弁護士から解除通知を送ってもらい、法的に解除できたと言ってもらいました。安心して次の管理会社と契約をすることができました。

【コメント】
管理契約を結んでおきながらほとんど管理をしない業者でした。管理の良し悪しが物件の価値に影響しますので、きちんとした管理会社と契約したいものです。
ひどい管理会社は解除の場面でも解除を拒み、または不当に高額な違約金を請求してきます。違約金が発生する場合も予め契約書に記載されていますので、その金額を支払えば有効に解除することが可能です。またきちんとした管理行為を行わない場合には、債務不履行の解除も可能です。

取扱事例5

  • 不動産賃貸借契約

賃借人の雨漏り被害の損害賠償請求を退けた例

依頼者:70代 女性

【ご相談内容】
賃借人から損害賠償請求がきました。マンションの雨漏りで音楽機材やパソコンが故障したので80万円を賠償して欲しいというのです。しかし、半年も前の雨漏りですし確かめようがありません。このような請求にすべて応じていては、きりがありません。

【結果】
賃借人と話をして頂き、請求を取りやめてもらいました。私には交渉なんてとても出来ないので、代わりにやってもらえてよかったです。

【コメント】
不当な請求を、ダメでもともとでやられてしまったケースでした。もっとも全く不当かというと、そうとも言い切れない部分があり交渉の必要がありました。相手方には裁判になった場合に、立証の問題になること、その場合請求が認められる可能性が低いことを繰り返し説明し、理解して頂けました。

取扱事例6

  • 不動産賃貸借契約

賃借人が退去してくれません。裁判上の手続で退去してもらいたいです。

依頼者:70代 男性

【ご相談内容】
私が所有している一棟のアパートは、古い木造アパートです。賃借人は一度も賃料の支払いが遅れたことはありません。ですが本件貸室をもう何年も全く使用していないようなのです。木造建物は、人が全く使用しないとすぐに傷んでしまいます。人が住んでいないとカビが生えたり、ネズミや虫の巣ができたりして困ります。なんとか退去してもらいたいです。

【結果】
長年住んでいないことを退去理由として認めてもらい勝訴しましたが、強制執行までしました。時間はかかりましたが、結果的に退去してもらえてほっとしました。

【コメント】
長く住んでいないということが退去理由になるのかどうか、どの程度住んでいないと解除権が発生するかも微妙な部分のある事件でした。
賃借人が賃料を欠かさず払っていたため、信頼関係の破壊も問題になりえましたが、勝訴判決を得られてよかったです。
建物収去土地明渡請求は強制執行までいくこともあります。実際に退去してもらうまでには半年以上もかかるので、アパートマンションのオーナーとしてはなるべく早い対応をしたいところです。

取扱事例7

  • 不動産賃貸借契約

賃借人が賃料を支払わず、立退きもしません。

依頼者:50代 男性

【ご相談内容】
不動産賃貸人をしている株式会社です。賃借人が賃料を支払わないし、退去もしてもらえません。過去の支払いも常に4か月分遅れているような状態です。また、更新料も2回分払ってもらっていません。話し合いで解決したいですが、だめなら訴訟もやむを得ないと考えています。

【結果】
話し合いで解決しました。賃料も一部免除しましたが、ほとんど払ってもらえました。その上で賃貸借契約を合意解約して退去してもらえることになり、満足しています。

【コメント】
賃料不払いが続いている状態ですぐ退去する人はあまりおらず、少なくとも数か月は放置されることが多いです。
賃貸人には弁護士が書いた内容証明郵便を複数回送り、何とか話し合いの場にでてきてもらうことができました。不払賃料及び更新料のうち数十万円は免除しましたが、残金は払ってもらえました。賃料月額が約30万円の物件でしたので、訴訟及び強制執行をすると少なくとも5か月はかかるので、退去してもらえたのが一番の成果でした。特に高額の物件は、敷金(保証料)を不払賃料にあてても損害が発生するようであれば、すぐに解除して建物(土地)明渡請求をするのが賢明です。

取扱事例8

  • 建築トラブル

収益用のアパートを建築しましたが、工事の内容が契約と違います。

【ご相談内容】
アパートの建築を大手のメーカーに依頼しました。外構工事や居室の一部の内装や調度品が契約内容と異なります。前面の駐車場のアスファルトがはがれています。竣工して建築請負代金を払い終わった途端、担当者が話を聞いてくれなくなってしまいました。

【結果】
弁護士さんに頼んでアスファルトの工事や内装の一部の工事をやり直してもらいました。

【コメント】
建築請負契約の一部に債務不履行があったことを主張して、工事をやり直してもらいました。訴訟にならずに解決できてよかったです。建築請負代金を完済してしまうと、相手方は追加の工事ややり直しの工事を嫌がります。代金を支払う前に相談されることをお勧めします。

取扱事例9

  • 建築トラブル

自宅の新築工事がストップしてしまいました。

依頼者:40代 男性

【ご相談内容】
自宅の新築工事を施工会社に依頼してやってもらっていました。地下から水が出て、応急処置してもらいましたが、当初の説明と違うので納得できません。追加費用の支払いを拒んでいたら建築がストップしてしまいました。話し合いで解決しようとしたのですがうまくいきません。

【結果】
きちんとした説明を弁護士さんにしてもらって納得がいきました。追加の費用を払うことになりましたが、全体の建築計画が進み完成したので、依頼してよかったです。

【コメント】
建物の建築には予期せぬトラブルがつきもので、追加費用が発生することも少なくありません。本件は監理会社や施工会社がきちんとした説明をすることができず、トラブルになってしまいました。
建築工事は、ストップしてしまうと日々すごい金額の損失が発生し続けることになります。全体のコストから考えて、素早い解決を目指した事件です。結局はかなりのコストを削減できたので、追加費用の支出は納得して頂けました。建築関係は動く金額が高額なので、専門家が適切に判断することでトラブルを防止・解決したいところです。

取扱事例10

  • 不動産売買契約

【法人の方からのご相談】違法な売買予約の仮登記をされて困っています。

【ご相談内容】
会社が保有している不動産に違法な仮登記が設定されています。
相手方は金銭消費貸借契約のときに売買予約の契約をしたと主張していますが、そもそも,金銭消費貸借契約も架空のもので、売買予約の契約ももちろん存在しません。
このままでは会社の財産価値が著しく低下したままで、決算にも困りますし、資産価値が低下して損害になりますので登記を抹消したいです。

【結果】
訴訟で仮登記を抹消する旨の判決を頂きました。

【コメント】
内容証明郵便を送るなどしましたが、相手方は交渉に応じませんでした。そこですぐに訴訟を提起しました。早い段階で勝訴判決を得られました。違法な原因で登記がされたときは原因行為についての詳細な検討が必要です。また登記実務についての知識も必要になってきますので、早い段階で弁護士に相談されるとよいと思います。
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